邯鄲商業(yè)區(qū)項目初步策劃思路及建議-文庫吧
2025-06-07 13:46 本頁面
【正文】 第一部分 邯鄲商業(yè)項目的策劃背景中國房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢的全新時代。我們敢說，商業(yè)地產(chǎn)定會成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的下一個熱點。值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念、營銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同：? 作為一個動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價值和經(jīng)營特色。? 商業(yè)性更強，對于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求更高。? 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有40年。? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強，商業(yè)風(fēng)險大，對企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強。……面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項目如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略；如何通過本項目達到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會的使命。這正是邯鄲商業(yè)項目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項目給策劃提供了一操作平臺，策劃將為項目披上一件成功的外衣。第二部分 邯鄲商業(yè)項目策劃思路及具體操作辦法根據(jù)我司的對商業(yè)的操作經(jīng)驗和本項目的實際需要，制定邯鄲商業(yè)項目的策劃操作思路如下：對房地產(chǎn)行家而言，市場調(diào)查只是對其“感覺”的論證。這既是中國房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調(diào)查長 久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是， 專業(yè)市場調(diào)查能力是發(fā)展商項目致勝的重要保障。通過規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營銷方案，是漢世佳的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗的市場研究模型、正確的資料搜集方法、嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評估，才能說明提供給客戶的一個百分?jǐn)?shù)的價值。（一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。1. 定量研究? 入戶訪問： 作為消費者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框架、訪問員與實地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費者信息的真實與有效。? 電話訪問： 漢世佳 在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計算機輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問員等資源，保證了隨機撥號技術(shù)（ RDD）的應(yīng)用。? 街頭攔訪： 攔截訪問是指在某個場所（一般是較繁華的商業(yè)區(qū)）攔截在場的一些人進行面訪調(diào)查。攔截面訪的好處在于效率高。? 定點訪問： 經(jīng)驗顯示，在購物地點實施調(diào)查能夠最大限度模擬真實的購買環(huán)境。定點訪問在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時有效保證調(diào)查結(jié)果的真實性。? 郵寄調(diào)查： 在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo)或特定受訪者時，采用郵寄問卷的方法。? 網(wǎng)上調(diào)查： Email方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。2. 定性研究? 小組焦點座談會： 由主持人以一種無結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個小組的被調(diào)查者交談。通過傾聽一組從調(diào)研者所要研究的目標(biāo)市場中選擇來的被調(diào)查者，從而獲取對既定問題的深入了解。? 深度訪談： 通過無結(jié)構(gòu)的、直接的、個人的訪問，以揭示對某一問題的潛在動機、信念、態(tài)度和感情。在研究中，對專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問從提綱設(shè)計到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了項目質(zhì)量。? 企業(yè)訪談： 由于中國企事業(yè)單位的強大購買力和獨特的購買決策，因而對單位用戶的深入研究也成為我們此次設(shè)計的要求之一。緯群采用專家訪員、 100％的問卷復(fù)核機制，為客戶提供滿意的服務(wù)。3. 探索性研究? 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。? 典型調(diào)查： 針對典型案例、主要競爭對手的單項調(diào)查 。? 觀察訪談： 如偽裝購物、觀察客戶等。（二）市場調(diào)查內(nèi)容消費者意愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對本案的看法等。進駐經(jīng)營者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進駐意愿調(diào)查、進駐方式調(diào)查、經(jīng)營方式調(diào)查、對本案的看法。專家意見調(diào)查。以訪談方式收集相關(guān)專家對本案的看法以及所提出的寶貴意見。邯鄲市政府意見調(diào)查。訪談邯鄲市政府意見，并了解邯鄲市商業(yè)項目改造之后期望經(jīng)營模式及目標(biāo)。區(qū)位特性與基本條件分析。其中包括：a﹑區(qū)域環(huán)境特性分析b﹑周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c﹑區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)況分析d﹑區(qū)域人口特性分析e﹑交通運輸系統(tǒng)分析g﹑公共設(shè)施設(shè)計分析相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢及對區(qū)域周邊商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私?，以進一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。競爭者分析。收集商圈范圍內(nèi)競爭者的經(jīng)營狀況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對本案的影響。SWOT分析。分析本案之優(yōu)、劣勢、機會、威脅，以擬定本案開發(fā)策略方向。經(jīng)營管理分析。投資效益評估。市場研究分析工作流程圖 計計劃目標(biāo)確立基 地 分 析
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