【正文】 城 長治路茶城 千峰路茶城 現(xiàn)代茶城 中澳茶城 體育路茶葉街 廚具城 金屹廚具城 政中廚具城 海天汽配 藍(lán)海汽配 汽配五金 13元 建南汽配 三晉渤海汽配 萬水物貿(mào) 新萬水 五金機(jī)電 建材家具 15元 聚美瑞家居 居然之家 東方家園 紅星美凱龍 萬水 萬水 黎氏閣 黎氏閣 紅太陽 花園家具 聚寶彭 明珠市場(chǎng) 現(xiàn)代市場(chǎng) 敦化坊建材 茂盛裝飾城 陽光 雅閣瑞普 尖草坪家具城 小商品批發(fā) 28元 尖草坪 義烏 晉陽 浙商 三晉渤海 9 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 租金水平 金剛里商城 康隆商城 秀水商城 富百家 利達(dá)商城 雅秀商城 青年路商城 雙塔商城 雙西商城 康達(dá)商城 平陽大賣場(chǎng) 新康隆商城 百購商城 半畝商城 長風(fēng)大賣場(chǎng) 森樸生活館 下元商貿(mào)城 夏園商貿(mào)城 八方商貿(mào)城 中奧商城 商貿(mào)城 210元 朝陽窗簾城 新港輝 現(xiàn)代窗簾城 尖草坪窗簾城 窗簾城 15元 食品類 1元左右 恒山路食品城 尖草坪食品城 五龍口海鮮城 冷飲城 田和凍肉城 河西農(nóng)產(chǎn)品 花鳥魚蟲 寵物市場(chǎng) 建南市場(chǎng) 迎澤公園 迎澤西北 迎澤西南 寵物市場(chǎng) 親賢魚市 鮮花市場(chǎng) 植物市場(chǎng) 尖草坪茶葉城 茶葉城 13元 五一路茶葉城 雙塔茶城 長治路茶城 千峰路茶城 現(xiàn)代茶城 中澳茶城 體育路茶葉街 廚具城 金屹廚具城 政中廚具城 海天汽配 藍(lán)海汽配 汽配五金 13元 建南汽配 三晉渤海汽配 萬水物貿(mào) 新萬水 五金機(jī)電 建材家具 15元 聚美瑞家居 居然之家 東方家園 紅星美凱龍 萬水 萬水 黎氏閣 黎氏閣 紅太陽 花園家具 聚寶彭 明珠市場(chǎng) 現(xiàn)代市場(chǎng) 敦化坊建材 茂盛裝飾城 陽光 雅閣瑞普 尖草坪家具城 小商品批發(fā) 28元 尖草坪 義烏 晉陽 浙商 三晉渤海 10 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 二 項(xiàng)目篩選原則 11 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 項(xiàng)目篩選必要性 ?項(xiàng)目種類眾多，發(fā)展前景不同 ?遵循商業(yè)規(guī)律，保障三方利益 ?機(jī)會(huì)是無限的，公司資源有限 ?使優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目同公司實(shí)際相結(jié)合 ?做好商業(yè)開發(fā)，嘗試新增長點(diǎn) 12 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 項(xiàng)目篩選原則 趨勢(shì)好 投入小 壟斷性 規(guī)模適當(dāng) 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)較好，有利于公司獲取長期穩(wěn)定并且逐年遞增的收益。 前期投入最小化，前期收益和長遠(yuǎn)收益相結(jié)合。充分降低公司啟動(dòng)資金和風(fēng)險(xiǎn)，短期與長期效益相結(jié)合。 市場(chǎng)運(yùn)營后形成壟斷經(jīng)營，加大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，公司擁有行業(yè)定價(jià)權(quán)。 行業(yè)的規(guī)模適中，要適合項(xiàng)目地塊的發(fā)展空間。 農(nóng)業(yè)投資收益率太低，人民幣升值又導(dǎo)致工業(yè)不景氣，廠房出租很難，租金也不是很高，項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)服務(wù)業(yè)將是比較好的選擇，其中批發(fā)市場(chǎng)持久穩(wěn)定，收益率逐年攀升，是較好的選擇。對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)主要遵循以下幾個(gè)原則篩選項(xiàng)目： TEXT 該行業(yè)的一級(jí)客戶、二級(jí)客戶和終端客戶要容易鎖定，有利于降低后期運(yùn)營成本和實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，快速確立市場(chǎng)地位。 客戶明確 13 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 項(xiàng)目評(píng)級(jí) A 可以進(jìn)入下一步深入研究和市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查的項(xiàng)目，比較適合公司要求和儲(chǔ)備土地的項(xiàng)目。 B 有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)前景不夠明朗、公司不具備資源等等原因，有待于進(jìn)一步考察論證的備選項(xiàng)目。當(dāng) A類項(xiàng)目經(jīng)論證無法通過時(shí)，再從此類項(xiàng)目篩選。 C 風(fēng)險(xiǎn)過大、市場(chǎng)飽和競(jìng)爭(zhēng)激烈、行業(yè)整體前景下滑、租金貢獻(xiàn)率很低等等原因，公司暫時(shí)不予考慮的項(xiàng)目類別。 可行的 備選的 淘汰的 14 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 三 現(xiàn)有市場(chǎng)分級(jí) 15 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 Diagram 1. 商貿(mào)城將近 20余個(gè)，都是割據(jù)一方 2. 產(chǎn)品包羅萬象，大而全個(gè)性 3. 年限較長的態(tài)勢(shì)較好 4. 近兩三年開業(yè)的普遍經(jīng)營狀況逐步下滑，空租率逐步上升 5. 后續(xù)宣傳管理跟不上 6. 受局限市場(chǎng)容量 7. 預(yù)計(jì)未來兩三年生意將會(huì)更差，甚至?xí)霈F(xiàn)個(gè)別倒閉關(guān)的現(xiàn)象 1. 短期收益好 2. 長期衰退 3. 地塊不在成熟商業(yè)區(qū) 4. 人流量不夠 5. 硬件要求高 6. 啟動(dòng)投入大 類似八方商貿(mào)城、平陽商貿(mào)城等項(xiàng)目，以小百貨和服裝零售為主 評(píng)級(jí) 項(xiàng)目名稱 綜合商貿(mào)城 項(xiàng)目描述 行業(yè)現(xiàn)狀 優(yōu)劣分析 C 16 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 1. 尖草坪，朝陽街 2. 浙商、晉中 3. 該行業(yè)在全國繁榮 4. 商家數(shù)量眾多 5. 租金高 6. 習(xí)慣于傳統(tǒng)地方經(jīng)營 7. 尖草坪部分?jǐn)偽毁徺I經(jīng)營 8. 行業(yè)銷售鏈條過長 9. 稍不注意就會(huì)做成零售賣場(chǎng) 10. 對(duì)大戶的鑒別和動(dòng)員至關(guān)重要 1. 硬件要求不高，租金貢獻(xiàn)較好 2. 是尖草坪有效的補(bǔ)充 3. 其他項(xiàng)目的進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)狀況 4. 其次是商家容量是否能夠填滿 5. 再次是對(duì)大戶的鑒別招商工作 日用小百貨、五金、電器等等輕工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 評(píng)級(jí) 項(xiàng)目名稱 小商品批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目描述 行業(yè)現(xiàn)狀 優(yōu)劣分析 為了進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)建議合并到食品城項(xiàng)目，劃分單獨(dú)小商品區(qū)域 A 17 長風(fēng)商業(yè)地塊初步分析 1. 地下、朝陽、義烏、新港輝、勝利橋西、尖草坪 2. 經(jīng)營相對(duì)持久 3. 租金貢獻(xiàn)比較好 4. 目前朝陽街一統(tǒng)天下 5. 市