上海酒店式公寓的開發(fā)前景分析-文庫吧
2025-06-01 22:34 本頁面
【正文】 多數(shù)選擇中、高檔的酒店式公寓?！ ? “海歸創(chuàng)業(yè)派”人士。他們回國主要是為了自己創(chuàng)業(yè)，由于多方面原因，前期他們不大會將資本用于購房，但是長期受到國外思想的影響，對自己生活品質(zhì)相當(dāng)重視，這部分人群大多數(shù)選擇中檔的酒店式公寓。 上海本地的處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕階層。便利、自由、讓自己全身心地放松都是他們選擇的理由，他們大多數(shù)選擇中、低檔的酒店式公寓?！ ? 部分比較特殊的客源。如一些晝伏夜出的特殊工作群體等。 當(dāng)然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房產(chǎn)物業(yè)的購買者，酒店式公寓產(chǎn)權(quán)擁有者一般不同于普通住宅的所有者，他們更多的是以投資為目的，所以投資客戶是該市場需求主體。而且在酒店式公寓的購買需求人群中，還有以下幾個特點： 其一，年輕客戶低積累，高收入，高預(yù)期的特點，決定他們的需求重點是小戶型公寓，而酒店式公寓面積一般為30～50平米，為全裝修住宅，對物業(yè)管理的要求較高，地理位置相對優(yōu)越，總價基本低于50萬，因此近年來酒店式公寓的購買人群中，年輕客戶所占比例逐步提高。圖一 本市購買對象 其二，由于對上海經(jīng)濟(jì)地位和國際地位的認(rèn)可，以及對上海申博成功和中國加入WTO對上海的利好影響的良好預(yù)期，外籍人士和外地人在滬置業(yè)的步伐加快。分析本市購買對象（圖一）、外地購買對象（圖二）、境外購買對象（圖三）購買的物業(yè)價格比例，可以發(fā)現(xiàn)外地和境外購買對象購買7000元以上的物業(yè)占了較大的比重，他們中有相當(dāng)比例的選擇投資酒店式公寓。2003年以前市場上已售出的6000多套，其中近3000套的業(yè)主為外籍人士。圖二 外地購買對象圖三 境外購買對象 需求預(yù)測：根據(jù)有關(guān)資料，上海每年的租房者在150萬左右，其中月薪2500元以上的白領(lǐng)占到20％，大約30萬人。另據(jù)上海市公安局統(tǒng)計，目前海外人士在上海為數(shù)約6萬人，臺商的數(shù)量不下20萬人。因此，上海房地產(chǎn)市場目前對單身公寓的需求量約在4萬到6萬戶左右，更為樂觀的預(yù)測甚至可達(dá)10萬戶。而且，中國加入WTO和上海申博成功的利好效應(yīng)對樓市的刺激作用逐漸突顯出來，公眾對酒店式公寓租售市場具有良好的預(yù)期，尤其對CBD地區(qū)良好的發(fā)展前景非常樂觀。由此可見，酒店式公寓及市中心小戶型房屋的需求量，在一定時間內(nèi)仍將呈上升趨勢，尚有一定市場潛力。酒店式公寓的供給分析自1990 年上海出現(xiàn)首家酒店式公寓——上海商城以來，上海已有酒店式公寓100余家，總建筑面積200~225 萬平方米之間，區(qū)域集中分布在長寧、徐匯、盧灣、靜安、浦東等中心區(qū)域。從酒店式公寓的供給來看，其供應(yīng)總量從1993年起不斷增加，1998 年的供應(yīng)量達(dá)到頂峰，直接造成1999 年供應(yīng)量相對劇減，雖然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供應(yīng)量處于遞減狀態(tài)，而2003年又突然放量，上半年市場供應(yīng)量將達(dá)到40萬平方米（包括整盤小戶型），約7500多套。2003年上海銷售的主要酒店式公寓如表三所示。由于酒店式公寓在上海持續(xù)熱銷，不少房地產(chǎn)開發(fā)商會順勢跟進(jìn)，再結(jié)合央行對房地產(chǎn)市場中高檔物業(yè)的宏觀調(diào)控政策，可以預(yù)見，在未來的一段時期內(nèi)，上海的酒店式服務(wù)公寓每年的新增量將趨于穩(wěn)定，整體供應(yīng)量緩慢上升，3~5年后逐步達(dá)到市場需求和供給相對平衡。 表三 2003年銷售的主要酒店式公寓樓盤均價房型面積層高套數(shù)區(qū)域世紀(jì)時空140004567280靜安烏魯木齊北路圣天地1100030501000左右普陀長壽路君悅靜安120003368624靜安康定路駿豪國際200004052608靜安陜西北路靜安新格13000靜安江寧路永興富邦70004669閘北永興路金地匯60004090197虹口紀(jì)念路帝景苑1800057158100+徐匯肇嘉浜路恒升半島國際中心170003779200+虹口吳淞路 從開發(fā)商供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)來看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低檔之分，主要有三類：開發(fā)商長期投資型、整盤出售型和產(chǎn)權(quán)分散型。目前，市場上多數(shù)的單身公寓均屬產(chǎn)權(quán)分散型，而且中低檔酒店式公寓位居市場主流，但隨著國際客源的不斷涌入，高檔酒店式服務(wù)公寓將有很大發(fā)展?jié)摿?，其供?yīng)量會有所上升。 從酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；隨著新的“泛CBD
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