江蘇海安韓家莊改造項目可行性研究報告-文庫吧
2025-05-23 02:38 本頁面
【正文】 將給房地產(chǎn)帶來可持續(xù)發(fā)展空間。第二部分 項目分析一、項目概況： 項目四至項目位置：項目位于海安縣城南部，處于城市發(fā)展方向上，北面緊鄰黃海大道，西側緊鄰洋港河，東側是陽光嘉園，南面是韓家莊村民居住區(qū)；土地性質(zhì)：動遷地，項目地塊內(nèi)是韓家莊村民居住地；項目周邊狀況：交通：項目地塊北面緊靠進出海安的大動脈黃海大道，西接出于海安縣城的主要干道中壩南路，東接海安縣城區(qū)的主干道寧海南路，交通四通八達，出行十分便捷；環(huán)境資源：項目地處通洋港河畔，洋港河平穩(wěn)南流，兩旁植物茂密，樹木蔥蘢，有水，有樹、有花有草，生態(tài)資源十分豐富；生活配套：人民廣場及其商業(yè)配套、陽光嘉園的商業(yè)配套還未運營，目前基本上商業(yè)無配套，其他如教育、醫(yī)療等配套不完善；土地用途：住宅、商業(yè)（以出讓公告為準）。宗地面積及指標：韓家莊拆遷地25畝（16694平方米），商業(yè)建筑面積≤8％；規(guī)劃條件：后退黃海大道60米控制線20米（綠線），退河道控制線東側洋港河岸線＞15米，退用地邊界≥5米，后退東側、南側道路路紅線≥5米；土地出讓條件：140萬/畝（根據(jù)市場估值），開發(fā)商得凈地宗地開發(fā)程序： 一期開發(fā)二、項目SWOT分析：項目優(yōu)勢分析（S）考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢正在顯現(xiàn)本項目位于城市的規(guī)劃發(fā)展方向上。隨著海安老城區(qū)改造、南擴的發(fā)展規(guī)劃實施，城南未來將成為海安新城的中心，使項目具備了區(qū)域中心的優(yōu)勢地位，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?；?）板塊可塑性好，易于按照科學規(guī)劃盡力發(fā)揮項目地區(qū)屬于正在開發(fā)區(qū)域，陳舊建筑物較少，土地平整，具備較高的規(guī)劃、開發(fā)素材，便于政府按照意愿規(guī)劃、設計、開發(fā)，開發(fā)成本低；（3）區(qū)域置業(yè)，潛力可挖項目區(qū)域有縣政府，稅務局、法院、公安局、消防局、廣電局等政府機構，未來將是海安的政治中心；人民廣場正在開建，隨著附近華新一品、陽光嘉園等多個商住項目的成功開發(fā)，本區(qū)域成為海安最高檔的居住區(qū)指日可待；而隨著高尚居住區(qū)的形成，商業(yè)必將隨之而發(fā)，本區(qū)域成為海安新的商業(yè)中心市是遲早的事。政治、商業(yè)、人流的聚合效應將使本項目具有較高的開發(fā)價值和居住價值；（4）優(yōu)秀規(guī)劃，提升品質(zhì)由于本項目緊靠洋港河和黃海大道，交通和資源優(yōu)勢明顯，可通過資源整合及差異化的規(guī)劃設計賦予本案居住以外更多深層次的內(nèi)涵，在設計與創(chuàng)新方面領先于區(qū)域內(nèi)競爭個案，可使本案在區(qū)域內(nèi)脫穎而出成為標志性物業(yè)；項目劣勢分析（W）劣勢一：項目地塊較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢，項目形象及影響力勢弱。解決方案：通過良好的規(guī)劃設計，在建筑立面外形、色彩設計及小區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃上做精做細，做出差異化。劣勢二：地塊屬于拆遷地，拆遷難度大，不可控因素較多解決方案：理順政府關系，策略解決拆遷工作，做好各種預案準備。劣勢三：項目規(guī)模相對較小，人氣與品牌效應相對較弱。解決方案：以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)來彌補規(guī)模的不足，以鮮明且獨具特色的主題定位來吸引人氣，提升品牌形象。項目市場機會（O）??A、從目前海安濟的發(fā)展狀況、海安人的生活水平狀況及整個房地產(chǎn)宏觀走勢來看，市場的購房需求在不斷增大。??B、項目區(qū)域正在形成海安新的城市中心，聚合效應使項目具備很好的開發(fā)前景和潛力 C、隨著區(qū)域開發(fā)建設，區(qū)域市政配套將進一步得到提升，區(qū)域有較大升值空間； D、利用專業(yè)的營銷策劃公司優(yōu)勢全程策劃能減少開發(fā)誤區(qū)、降低開發(fā)風險、提高項目價值，縮短運營時間，提高資本利用效率，保證項目成功運營。?? 項目市場威脅分析（T）?? A、未來市場推案量較大，隨著新開工及竣工面積大幅增加，買方市場將面臨比較激烈的競爭態(tài)勢；B、拆遷難度大，拆遷中不可控因素多，時間成本及投資成本不確定。規(guī)避風險：A、戶型嚴格控制面積，在滿足功能上需要為前提，杜絕無效面積產(chǎn)生；B、強勢推廣策略，由被動轉化為主動；C、打造、整合資源平臺——建造/規(guī)劃／建筑／景觀設計/營銷/物業(yè)管理等專業(yè)公司，為項目提供專業(yè)服務；D、有效保證項目進度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時，配合有效營銷推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷售周期，在時間上搶占先機，掠奪、搶占市場，才能降低競爭對手的威脅和項目的開發(fā)風險。三、項目SWOT分析解決方案A、全程、系統(tǒng)、科學地制定項目發(fā)展計劃及營銷思路。B、捕捉市場脈搏，調(diào)整產(chǎn)品結構，建設適合市場需求的產(chǎn)品。C、全力塑造項目品質(zhì)形象。D、加快項目方案的確定，辦理有關建設手續(xù)，抓緊入市，搶占市場。E、嚴格、科學控制操作進度及成本，防止因為控制不當而使項目風險加大。第三部分 海安商住市場分析一、一級市場概況 海安一級市場自20062008年，保持一定幅度的增長。2008年，海安共成交土地面積55萬㎡，較2007年上漲了11%。二、歷年商品房銷售概況 從海安二級市場去化情況來看，2008年二級市場成交面積42萬㎡，較2007年下降了29%。月均去化面積35000㎡。2009年以來，海安月均去化達到約50000㎡，較2008年月均值上升了43個百分點。在售項目分析在售項目分布在售項目明細 在售物業(yè)類型分析
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