江蘇海安韓家莊改造項目可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 國內經濟結構結構性矛盾十分突出，如何在短時間內調整結構，因應世界變化，對中國經濟走出低谷影響巨大。采取廣義定制地產模式：針對部分群體客戶需求進行專門溝通設計，可集中在某一棟或某幾棟集中開發(fā)；房形設計盡量滿足實用性、方正戶型，以減少銷售抗性。以上假設部分最終數(shù)據(jù)將以海安當?shù)財?shù)據(jù)為標準。建議適當設計一些偷面積戶型，以增加房屋的使用價值，增強銷售競爭力；建議項目設計適當超前，如空中別墅、挑高樓臺、空中景觀平臺等；景觀是住宅附加值最大的來源，建議將洋港河景觀與小區(qū)內景觀延伸、銜接，使之成為人造景觀與自然景觀珠聯(lián)璧合、相得益彰的獨具特色的絕佳景觀。D、業(yè)主姓名：趙先生 年齡：53歲籍貫：海安家庭結構：一家四口職業(yè)：私營建材老板學歷：高中客戶描繪：趙先生穿著低調，交際能力強，朋友多，開一部別克君威。從鹽城來海安打工已經6年，從當初一名普通技術員到現(xiàn)在的技術主管；目前覺得海安發(fā)展前景可觀，且離上班地方近，所以想在海安買套房子。未來小高層和高層是大勢所趨，本項目具備較高的市場空間。月均去化面積35000㎡。三、項目SWOT分析解決方案A、全程、系統(tǒng)、科學地制定項目發(fā)展計劃及營銷思路。解決方案：通過良好的規(guī)劃設計，在建筑立面外形、色彩設計及小區(qū)內部景觀規(guī)劃上做精做細，做出差異化。江海高速（江都—海安）構成蘇中地區(qū)重要的東西向骨架公路、204工程的全線貫通、221省道等的逐漸完工，交通區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。2007年，三產增加值均有較大漲幅，同比2006年的34億元，增長115%。海安家禽飼養(yǎng)業(yè)興旺發(fā)達，是中國“禽蛋之鄉(xiāng)”。它連接了蘇中地區(qū)各城市與省會南京，也是江蘇沿江大開發(fā)戰(zhàn)略中的一條重要的沿江交通大動脈。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。新長鐵路自江蘇新沂至浙江長興，線路經淮安、鹽城、海安、靖江（含海安至南通）、江陰、無錫、宜興，（含海安—）。西起揚州市東郊灣頭，與里運河相接，東經江都縣、泰州市、泰縣至海安縣與串場河相會，再折向東南，經如皋縣至南通市入長江，長150公里。歷年GDP增長情況：從歷年GDP增長情況來看：GDP總量逐年提高，增長速度較快，從2004—2007年4年間，絕對值增長73%。以建設現(xiàn)代化居住區(qū)為目標，配套商業(yè)服務設施、公園、中小學等各項設施；城北：整合現(xiàn)狀住宅，改善居住環(huán)境，營造新型住區(qū)；站前區(qū)：以商業(yè)、倉儲用地為住，輔以市政公共設施。宗地面積及指標：韓家莊拆遷地25畝（16694平方米），商業(yè)建筑面積≤8％；規(guī)劃條件：后退黃海大道60米控制線20米（綠線），退河道控制線東側洋港河岸線＞15米，退用地邊界≥5米，后退東側、南側道路路紅線≥5米；土地出讓條件：140萬/畝（根據(jù)市場估值），開發(fā)商得凈地宗地開發(fā)程序： 一期開發(fā)二、項目SWOT分析：項目優(yōu)勢分析（S）考察本項目之地產因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢正在顯現(xiàn)本項目位于城市的規(guī)劃發(fā)展方向上。??B、項目區(qū)域正在形成海安新的城市中心，聚合效應使項目具備很好的開發(fā)前景和潛力 C、隨著區(qū)域開發(fā)建設，區(qū)域市政配套將進一步得到提升，區(qū)域有較大升值空間； D、利用專業(yè)的營銷策劃公司優(yōu)勢全程策劃能減少開發(fā)誤區(qū)、降低開發(fā)風險、提高項目價值，縮短運營時間，提高資本利用效率，保證項目成功運營。第三部分 海安商住市場分析一、一級市場概況 海安一級市場自20062008年，保持一定幅度的增長。小結產品形態(tài)分析區(qū)域內已推產品形態(tài)較為單一，多層、小高層為主打，另有部分高層。買房主要考慮單價、總價在承受范圍之內，距離雙方工作單位較近；小區(qū)要安靜，要有運動場所，如果有好的健身俱樂部就更棒了！ 此類型客戶特征描述：年輕有活力，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，目前大多處于適婚年齡，積蓄較少，對于婚房需求較為迫切，要求總價較低、上班方便、環(huán)境安靜、最好有運動場地條件。小區(qū)品質、綠化、配套跟物業(yè)一定要好。此類型客戶特征描述：社交范圍廣，朋友較多，應酬也較多，對于這部分客戶價格不再是影響成交的主要因素，他們更關注產品的居住舒適度、私密性、物管品質、小區(qū)檔次等等。項目銷售周期為1年，如果項目在2010年1月正式開始銷售，2011年1月全部銷售完畢。隨著海安老城區(qū)改造、南擴的發(fā)展規(guī)劃實施，城南未來將成為海安新城的中心，令項目具備了區(qū)域中心的優(yōu)勢地位，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖浚豁椖康貐^(qū)屬于正在開發(fā)區(qū)域，陳舊建筑物較少，土地平整，具備較高的規(guī)劃、開發(fā)素材，便于政府按照意愿規(guī)劃、設計、開發(fā)，開發(fā)成本低；項目區(qū)域有縣政府，稅務局、法院、公安局、消防局、廣電局等政府機構，未來將是海安的政治中心；人民廣場正在開建，隨著附近華新一品、陽光嘉園等多個商住項目的成功開發(fā)，本區(qū)域成為海安最高檔的居住區(qū)指日可待；而隨著高尚居住區(qū)的形成，商業(yè)必將隨之而發(fā)，本區(qū)域成為海安新的商業(yè)中心市遲早的事。第七部分 風險提示一．宏觀層面經濟環(huán)境風險：當前，國際金融市場依然動蕩，全球經濟陷入負增長，國際經濟環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素明顯增多，世界經濟何時能走出低迷，還是未知數(shù)。三、項目進度把控項目涉及大量的韓家莊居民，拆遷難度大，不確定因素多，如果主動權不抓在自己手中
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