【正文】 2665 638 項(xiàng) 目 建 設(shè) 總 投 資 13573 3251 注：土地25畝，總建筑面積為41735平方米，計(jì)算按開發(fā)商實(shí)際可銷售面積41735平方米計(jì)算。第五部分 投資收益概算一、開發(fā)假定 依據(jù)目前提供的基本資料，該項(xiàng)目占地面積約25畝（16694平米），；根據(jù)項(xiàng)目用地狀況及初步規(guī)劃設(shè)想，并結(jié)合海安商品房年消化量判斷，一年即可將本項(xiàng)目全部銷售完畢。平時(shí)應(yīng)酬很多，喜歡喝酒、抽煙，打牌。最好是100平米左右的小三房，價(jià)錢不要太高，周邊安靜，配套設(shè)施齊全就可以。戶型面積分析目前區(qū)域內(nèi)各樓盤120㎡左右三房占供應(yīng)量比重較大。2009年以來，海安月均去化達(dá)到約50000㎡，較2008年月均值上升了43個(gè)百分點(diǎn)。B、捕捉市場(chǎng)脈搏，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建設(shè)適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。劣勢(shì)二：地塊屬于拆遷地，拆遷難度大，不可控因素較多解決方案：理順政府關(guān)系，策略解決拆遷工作，做好各種預(yù)案準(zhǔn)備。內(nèi)部交通：快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。表明含房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)正以較快速度發(fā)展。 中洋河豚無公害養(yǎng)殖被列為省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)，禽蛋無公害標(biāo)準(zhǔn)綜合示范區(qū)被列為國(guó)家級(jí)示范區(qū)。328國(guó)道對(duì)于蘇中、蘇北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，交通發(fā)展起著舉足輕重的作用。四季分明，氣候溫和，雨水充沛，河道成網(wǎng)，物產(chǎn)豐富，魚米之鄉(xiāng)。圖二：海安行政區(qū)劃圖交通概況鐵路寧啟鐵路西起南京市，途經(jīng)揚(yáng)州、泰州至海安，與新長(zhǎng)鐵路相連，經(jīng)南通、海門至啟東，全長(zhǎng)約351公里。航道通揚(yáng)運(yùn)河貫通江蘇省南通、揚(yáng)州2市的人工河道。其中：，％；，％；，％，居于南通六縣首位。城市規(guī)劃發(fā)展綜合狀況全市規(guī)劃概況舊城區(qū)：對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行有機(jī)更新，實(shí)施“退二進(jìn)三”，適度控制開發(fā)力度，增加公共綠地，改善舊城區(qū)居住環(huán)境；城東、城西：調(diào)整與居住用地混雜的工業(yè)用地，結(jié)合公共措施、綠化及部分市政設(shè)施的改造，改善居住環(huán)境，大力發(fā)展工業(yè)；城南：結(jié)合行政中心的建設(shè)，改善現(xiàn)有部分居住環(huán)境及質(zhì)量較差的住宅，增加配套設(shè)施及綠化的建設(shè)，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。第二部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目四至項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于海安縣城南部，處于城市發(fā)展方向上，北面緊鄰黃海大道，西側(cè)緊鄰洋港河，東側(cè)是陽光嘉園，南面是韓家莊村民居住區(qū)；土地性質(zhì)：動(dòng)遷地，項(xiàng)目地塊內(nèi)是韓家莊村民居住地；項(xiàng)目周邊狀況：交通：項(xiàng)目地塊北面緊靠進(jìn)出海安的大動(dòng)脈黃海大道，西接出于海安縣城的主要干道中壩南路，東接海安縣城區(qū)的主干道寧海南路，交通四通八達(dá)，出行十分便捷；環(huán)境資源：項(xiàng)目地處通洋港河畔，洋港河平穩(wěn)南流，兩旁植物茂密，樹木蔥蘢，有水，有樹、有花有草，生態(tài)資源十分豐富；生活配套：人民廣場(chǎng)及其商業(yè)配套、陽光嘉園的商業(yè)配套還未運(yùn)營(yíng)，目前基本上商業(yè)無配套，其他如教育、醫(yī)療等配套不完善；土地用途：住宅、商業(yè)（以出讓公告為準(zhǔn)）。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O）??A、從目前海安濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、海安人的生活水平狀況及整個(gè)房地產(chǎn)宏觀走勢(shì)來看，市場(chǎng)的購房需求在不斷增大。E、嚴(yán)格、科學(xué)控制操作進(jìn)度及成本，防止因?yàn)榭刂撇划?dāng)而使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。在售戶型分析 住宅供應(yīng)戶型集中在100—140平米，主力戶型集中在110—130的三房，公寓主力面積集中在40—50平米在售價(jià)格分析小高層、高層價(jià)格在3600—4000之間，多層價(jià)格在3000—3200之間，挑高價(jià)格在4000—4400之間在售總價(jià)分析 住宅供應(yīng)主力總價(jià)集中在3555萬之間，公寓主力總價(jià)集中在25萬左右。大學(xué)畢業(yè)后回到了海安，工作了4年，之前一直租房子住；收入剛剛穩(wěn)定，積蓄較少，希望在家人的支持下能夠貸款買套房，因?yàn)榕咽呛０彩袇^(qū)人，目前在海安一家合資企業(yè)工作，所以想在海安買套屬于自己的房子，然后結(jié)婚。平時(shí)喜歡喝茶、抽煙、買股票，和同事討論汽車和房子；目前在海安市政府工作，收入穩(wěn)定，福利待遇也比較好，隨著海安的規(guī)劃跟將來的發(fā)展，想買個(gè)大一點(diǎn)房子，提升居住的品質(zhì)，也可以把父母接過來一起住，即使以后工作再有調(diào)動(dòng)也沒關(guān)系，房子可以出手或者出租。要求面積要大，有車位，如果有自己的花園就更好了，且物業(yè)管理要好，價(jià)錢高點(diǎn)無所謂。二、重要財(cái)務(wù)假設(shè)本項(xiàng)目為以住宅為主并配少量商業(yè)的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)房地產(chǎn)投資測(cè)算通行做法，靜態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率主要體現(xiàn)項(xiàng)目銷售部分的財(cái)務(wù)效果，住宅與商業(yè)按12：1（大概比例配置，結(jié)合不同的銷售價(jià)格來進(jìn)行投資方案組合，從而有效指導(dǎo)決策。本項(xiàng)目位于城市的規(guī)劃發(fā)展方向上。有效保證建筑進(jìn)度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時(shí)，配合有效營(yíng)銷推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷售周期，在時(shí)間上搶占先機(jī)，掠奪、搶占市場(chǎng)，才能降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅和項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。附海安在售樓盤列表 PAGE PAGE 2