【正文】 目 錄第一部分 海安社會經(jīng)濟發(fā)展概況第二部分 項目概況第三部分 市場分析第四部分 消費者分析第五部分 項目規(guī)劃建議第六部分 投資收益概算第七部分 風(fēng)險提示第八部分 研究結(jié)論與建議 附 件 2009年海安在售項目列表第一部分 海安社會經(jīng)濟發(fā)展概況海安概況地理位置海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。公路328國道起點為江蘇海安縣城東鎮(zhèn)，終點為江蘇南京長江大橋橋北的國道，全程224千米。紡織、絲綢形成織造、印染、成衣一條龍生產(chǎn)線，勾針衣聞名世界，曾被外商譽為“東方珍品”。近幾年海安經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP增長快速.三產(chǎn)增加值：從歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖，可以看出：從歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖，可以看出：2002～2006年，三產(chǎn)增加值除第一產(chǎn)業(yè)增加值逐年減少外，第二、三產(chǎn)業(yè)基本保持平穩(wěn)。在四年內(nèi)保障204國道、328國道、221省道、226省道的建設(shè)、完善、提升。政治、商業(yè)、人流的聚合效應(yīng)將使本項目具有較高的開發(fā)價值和居住價值；（4）優(yōu)秀規(guī)劃，提升品質(zhì)由于本項目緊靠洋港河和黃海大道，交通和資源優(yōu)勢明顯，可通過資源整合及差異化的規(guī)劃設(shè)計賦予本案居住以外更多深層次的內(nèi)涵，在設(shè)計與創(chuàng)新方面領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)競爭個案，可使本案在區(qū)域內(nèi)脫穎而出成為標(biāo)志性物業(yè)；項目劣勢分析（W）劣勢一：項目地塊較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢，項目形象及影響力勢弱。規(guī)避風(fēng)險：A、戶型嚴格控制面積，在滿足功能上需要為前提，杜絕無效面積產(chǎn)生；B、強勢推廣策略，由被動轉(zhuǎn)化為主動；C、打造、整合資源平臺——建造/規(guī)劃／建筑／景觀設(shè)計/營銷/物業(yè)管理等專業(yè)公司，為項目提供專業(yè)服務(wù)；D、有效保證項目進度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時，配合有效營銷推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷售周期，在時間上搶占先機，掠奪、搶占市場，才能降低競爭對手的威脅和項目的開發(fā)風(fēng)險。二、歷年商品房銷售概況 從海安二級市場去化情況來看，2008年二級市場成交面積42萬㎡，較2007年下降了29%。后續(xù)產(chǎn)品類型較為單一，小高層、高層成為主打，有可能附帶部分精裝修公寓。平時喜歡和同事下棋、喝茶，打牌。此類型客戶特征描述：目前社會中產(chǎn)階級的中堅力量，收入穩(wěn)定，福利待遇較好，經(jīng)濟承受能力較強，對當(dāng)?shù)赜袕娏业臍w屬感，更看重開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)綠化、物業(yè)管理以及區(qū)域未來規(guī)劃與升值潛力。建議項目的主力戶型設(shè)置在120——144平米之間，配許少量100以下及150以上的復(fù)式；定制地產(chǎn)模式：針對部分群體客戶需求進行專門溝通設(shè)計，可集中在某一棟或某幾棟集中開發(fā)；房形設(shè)計盡量滿足實用性、方正戶型，以減少銷售抗性。=41735平方米根據(jù)對周邊（陽光嘉園）項目物業(yè)的價格調(diào)研及市場成長趨勢，確定項目的住宅在3600元／平米4300元/平米區(qū)間浮動，均價按3800元/平米計算；商業(yè)為8000元/平米計算；（二）項目開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)地價款為土地出讓金+還遷成本總計為140萬/畝土地成本為：25畝X140萬元=3500萬元；土地契稅：3500萬元X3%=105萬元建安造價1400元/平米X 41735平方米 = 5843萬元； 大小配套費包括：（合計約350元/平米）（1）設(shè)計費用為30元/平米（2）規(guī)費為150元/平米（3）三通一平為20元/平米（4）市政工程費為建安造價的15％（5）配套工程費按照建筑面積的3%配比，取1400元/平米作為計算標(biāo)準(zhǔn)（6）景觀配套費，取80元/平米作為計算標(biāo)準(zhǔn)；配套費用：350元/平米 X 41735平米 = 1460萬財務(wù)費用按照總投入成本的6％計算，則財務(wù)費用為（土地款+建安造價+配套費）X 6% =655萬元；不可預(yù)見費按照1～4項之和的3％計算,管理費用按照1～％計算；銷售費用按照1～4項之和的3％計算；營業(yè)稅按照銷售收入項之和的6％計算； 所得稅按照稅前利潤的33％計算。捕捉市場脈搏，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建設(shè)適合市場需求的產(chǎn)品。國內(nèi)經(jīng)濟運行中也存在明顯的矛盾和問題。二、市場競爭項目估計在20102011年上市銷售，附近的華新一品也會上市銷售，如果不能搶盡先機，則未來的銷售壓力會加大。建議適當(dāng)設(shè)計一些偷面積戶型，以增加房屋的使用價值，增強銷售競爭力；建議項目設(shè)計適當(dāng)超前，如空中別墅、挑高樓臺、空中景觀平臺等；景觀是住宅附加值最大的來源，建議在將洋港河景觀與小區(qū)內(nèi)景觀延伸、銜接，使之成為人造景觀與自然景觀珠聯(lián)璧合、相得益彰的獨具特色的絕佳景觀。三:投資收益分析成本預(yù)測 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2） 土 地 獲 得 價 款 3500 建安費 5843 1400 大小配套費 1460 375 開發(fā)直接成本 10908 2613 管理費用 289 69 銷售費用 347 83 財務(wù)成本 655 157 不 可 預(yù) 見 費 用 347 83 稅 金 （6%） 1027 246 間 接 費 合 計