【正文】 有效保證建筑進度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時，配合有效營銷推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷售周期，在時間上搶占先機，掠奪、搶占市場，才能降低競爭對手的威脅和項目的開發(fā)風險。二、重要財務假設(shè)本項目為以住宅為主并配少量商業(yè)的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)房地產(chǎn)投資測算通行做法，靜態(tài)指標投資利潤率主要體現(xiàn)項目銷售部分的財務效果，住宅與商業(yè)按12：1（大概比例配置，結(jié)合不同的銷售價格來進行投資方案組合，從而有效指導決策。平時喜歡喝茶、抽煙、買股票，和同事討論汽車和房子；目前在海安市政府工作，收入穩(wěn)定，福利待遇也比較好，隨著海安的規(guī)劃跟將來的發(fā)展，想買個大一點房子，提升居住的品質(zhì)，也可以把父母接過來一起住，即使以后工作再有調(diào)動也沒關(guān)系，房子可以出手或者出租。在售戶型分析 住宅供應戶型集中在100—140平米，主力戶型集中在110—130的三房，公寓主力面積集中在40—50平米在售價格分析小高層、高層價格在3600—4000之間，多層價格在3000—3200之間，挑高價格在4000—4400之間在售總價分析 住宅供應主力總價集中在3555萬之間，公寓主力總價集中在25萬左右。項目市場機會（O）??A、從目前海安濟的發(fā)展狀況、海安人的生活水平狀況及整個房地產(chǎn)宏觀走勢來看，市場的購房需求在不斷增大。城市規(guī)劃發(fā)展綜合狀況全市規(guī)劃概況舊城區(qū)：對舊城區(qū)進行有機更新，實施“退二進三”，適度控制開發(fā)力度，增加公共綠地，改善舊城區(qū)居住環(huán)境；城東、城西：調(diào)整與居住用地混雜的工業(yè)用地，結(jié)合公共措施、綠化及部分市政設(shè)施的改造，改善居住環(huán)境，大力發(fā)展工業(yè)；城南：結(jié)合行政中心的建設(shè)，改善現(xiàn)有部分居住環(huán)境及質(zhì)量較差的住宅，增加配套設(shè)施及綠化的建設(shè)，營造良好的人居環(huán)境。航道通揚運河貫通江蘇省南通、揚州2市的人工河道。四季分明，氣候溫和，雨水充沛，河道成網(wǎng)，物產(chǎn)豐富，魚米之鄉(xiāng)。 中洋河豚無公害養(yǎng)殖被列為省級標準化示范區(qū)，禽蛋無公害標準綜合示范區(qū)被列為國家級示范區(qū)。內(nèi)部交通：快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。B、捕捉市場脈搏，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建設(shè)適合市場需求的產(chǎn)品。戶型面積分析目前區(qū)域內(nèi)各樓盤120㎡左右三房占供應量比重較大。平時應酬很多，喜歡喝酒、抽煙，打牌。三:投資收益分析成本預測 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2） 土 地 獲 得 價 款 3500 建安費 5843 1400 大小配套費 1460 375 開發(fā)直接成本 10908 2613 管理費用 289 69 銷售費用 347 83 財務成本 655 157 不 可 預 見 費 用 347 83 稅 金 （6%） 1027 246 間 接 費 合 計 2665 638 項 目 建 設(shè) 總 投 資 13573 3251 注：土地25畝，總建筑面積為41735平方米，計算按開發(fā)商實際可銷售面積41735平方米計算。二、市場競爭項目估計在20102011年上市銷售，附近的華新一品也會上市銷售，如果不能搶盡先機，則未來的銷售壓力會加大。捕捉市場脈搏，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建設(shè)適合市場需求的產(chǎn)品。建議項目的主力戶型設(shè)置在120——144平米之間，配許少量100以下及150以上的復式；定制地產(chǎn)模式：針對部分群體客戶需求進行專門溝通設(shè)計，可集中在某一棟或某幾棟集中開發(fā)；房形設(shè)計盡量滿足實用性、方正戶型，以減少銷售抗性。平時喜歡和同事下棋、喝茶，打牌。二、歷年商品房銷售概況 從海安二級市場去化情況來看，2008年二級市場成交面積42萬㎡，較2007年下降了29%。政治、商業(yè)、人流的聚合效應將使本項目具有較高的開發(fā)價值和居住價值；（4）優(yōu)秀規(guī)劃，提升品質(zhì)由于本項目緊靠洋港河和黃海大道，交通和資源優(yōu)勢明顯，可通過資源整合及差異化的規(guī)劃設(shè)計賦予本案居住以外更多深層次的內(nèi)涵，在設(shè)計與創(chuàng)新方面領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)競爭個案，可使本案在區(qū)域內(nèi)脫穎而出成為標志性物業(yè)；項目劣勢分析（W）劣勢一：項目地塊較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢，項目形象及影響力勢弱。近幾年海安經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP增長快速.三產(chǎn)增加值：從歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖，可以看出：從歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖，可以看出：2002～2006年，三產(chǎn)增加值除第一產(chǎn)業(yè)增加值逐年減少外，第二、三產(chǎn)業(yè)基本保持平穩(wěn)。公路328國道起點為江蘇海安縣城東鎮(zhèn)，終點為江蘇南京長江大橋橋北的國道，全程224千米。鐵路交通對改善海安省陸路交通，發(fā)展經(jīng)濟、文化起到重要作用。隨著總量的快速上漲，人均GDP也逐年提高，2008年到達到26500元，2004—2007年4年間增長73%。隨著海安老城區(qū)改造、南擴的發(fā)展規(guī)劃實施，城南未來將成為海安新城的中心，使項目具備了區(qū)域中心的優(yōu)勢地位，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?；?）板塊可塑性好，易于按照科學規(guī)劃盡力發(fā)揮項目地區(qū)屬于正在開發(fā)區(qū)域，陳舊建筑物較少，土地平整，具備較高的規(guī)劃、開發(fā)素材，便于政府按照意愿規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)，開發(fā)成本低；（3）區(qū)域置業(yè)，潛力可挖項目區(qū)域有縣政府，稅務局、法院、公安局、消防