江蘇海安韓家莊改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-06-04 02:38 本頁(yè)面
【正文】 根據(jù)2009——2010年海安土地出讓情況分析，未來(lái)的土地出讓量將大幅增加，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將會(huì)比現(xiàn)在殘酷，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性在加大。在世界經(jīng)濟(jì)前途未卜之時(shí)，中國(guó)不可能一枝獨(dú)秀，必然受外圍經(jīng)濟(jì)體的影響。 全力塑造項(xiàng)目品質(zhì)形象，將項(xiàng)目打造成為海安極具影響力的高尚住宅形象加快項(xiàng)目方案的確定，快速辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)，抓緊入市，搶占市場(chǎng)。政治、商業(yè)、人流的聚合效應(yīng)將使本項(xiàng)目具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值和居住價(jià)值；二、建議：全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)思路。經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及銷(xiāo)售收入 物業(yè)類型 單價(jià) 可售面積（㎡） 銷(xiāo)售額（萬(wàn)元） 普通住宅 3800元/㎡ 38735 14719 商業(yè) 8000元/㎡ 3000 2400 ∑ —— 41735 17119注：考慮到海安商業(yè)銷(xiāo)售難度較大，針對(duì)本本項(xiàng)目而言，只在沿黃海大道一邊設(shè)置二層商業(yè)，總計(jì)3000平方米，住宅面積為38735平方米；住宅售價(jià)取當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)3800元/平方米，商鋪取均價(jià)8000元/平方米。（一）重要項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)指標(biāo)假設(shè)根據(jù)臨近地塊華新一品2007年10月的成交價(jià)格為140萬(wàn)/畝（政府主導(dǎo)拆遷開(kāi)發(fā)商拿凈地），本項(xiàng)目也按照140萬(wàn)/畝的土地成本測(cè)算。據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及效益測(cè)算對(duì)比，較小地塊（小于30畝）不宜開(kāi)發(fā)多層住宅：如果開(kāi)發(fā)多層是花園洋房，則對(duì)容積率要求比較高，甚至可以建TOWNHOUSELE了；如果建普通多層，不但會(huì)降低小區(qū)的檔次（擠占高層容積率導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)下降、與海安普通住宅同質(zhì)）， 還會(huì)降低利潤(rùn)率。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議本項(xiàng)目屬于在城市發(fā)展方向上的舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)海安市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，建議本項(xiàng)目按高檔精品住宅開(kāi)發(fā)：建議考慮到項(xiàng)目的臨街性，建議在靠近黃海大道一側(cè)設(shè)置二層商鋪共3000平米，其余部分為住宅；建議項(xiàng)目設(shè)置24層、18層、16層、12層從北向南具有層次性的建筑高度形式，建筑立面要求大氣、奢華，富有貴族氣息。趙先生原先是某鋼鐵廠銷(xiāo)售員，通過(guò)自己的努力，目前是一家擁有200員工的私營(yíng)企業(yè)老板。價(jià)錢(qián)高點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，可以用公積金。此類型客戶特征描述：步入中年，事業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，家庭壓力加大，有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)于目前居住條件不滿足，渴望進(jìn)一步改善，更加注重房屋的經(jīng)濟(jì)性與實(shí)用性，對(duì)環(huán)境、配套等條件有一定要求。B、業(yè)主姓名：林先生 年齡：33歲籍貫：鹽城家庭結(jié)構(gòu)：一家三口 職業(yè)：某企業(yè)生產(chǎn)車(chē)間技術(shù)主管學(xué)歷：大專客戶描繪：林先生穿著樸素、不善言辭、但聊起自己的技術(shù)知識(shí)時(shí)則非常健談。多層、小高層、高層以大面積寬敞戶型為主，小高層高樓層房源去化比較緩慢，原因在于總價(jià)過(guò)高價(jià)格分析目前普通住宅的價(jià)格為35003800元/M?，形成價(jià)差的主要原因，除了樓層，還有產(chǎn)品類型及品質(zhì)；小高層價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目中所處的位置也存在差異，例如海州花園前排小高層均價(jià)3600元/㎡，后排小高層均價(jià)3300元/㎡，這主要是因?yàn)椴晒庑Ч麑?duì)房?jī)r(jià)的影響。多層產(chǎn)品由于市民接受度較高，因此在區(qū)域內(nèi)比較普及，幾乎每個(gè)樓盤(pán)均有推量。在售項(xiàng)目分析在售項(xiàng)目分布在售項(xiàng)目明細(xì) 在售物業(yè)類型分析 市場(chǎng)上供應(yīng)物業(yè)類型豐富，產(chǎn)品多樣化，其中高層供應(yīng)占據(jù)大多數(shù)，且并沒(méi)有抗性的存在。2008年，海安共成交土地面積55萬(wàn)㎡，較2007年上漲了11%。C、全力塑造項(xiàng)目品質(zhì)形象。?? 項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析（T）?? A、未來(lái)市場(chǎng)推案量較大，隨著新開(kāi)工及竣工面積大幅增加，買(mǎi)方市場(chǎng)將面臨比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；B、拆遷難度大，拆遷中不可控因素多，時(shí)間成本及投資成本不確定。劣勢(shì)三：項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，人氣與品牌效應(yīng)相對(duì)較弱。隨著海安老城區(qū)改造、南擴(kuò)的發(fā)展規(guī)劃實(shí)施，城南未來(lái)將成為海安新城的中心，使項(xiàng)目具備了區(qū)域中心的優(yōu)勢(shì)地位，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?；?）板塊可塑性好，易于按照科學(xué)規(guī)劃盡力發(fā)揮項(xiàng)目地區(qū)屬于正在開(kāi)發(fā)區(qū)域，陳舊建筑物較少，土地平整，具備較高的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)素材，便于政府按照意愿規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)成本低；（3）區(qū)域置業(yè)，潛力可挖項(xiàng)目區(qū)域有縣政府，稅務(wù)局、法院、公安局、消防局、廣電局等政府機(jī)構(gòu)，未來(lái)將是海安的政治中心；人民廣場(chǎng)正在開(kāi)建，隨著附近華新一品、陽(yáng)光嘉園等多個(gè)商住項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，本區(qū)域成為海安最高檔的居住區(qū)指日可待；而隨著高尚居住區(qū)的形成，商業(yè)必將隨之而發(fā)，本區(qū)域成為海安新的商業(yè)中心市是遲早的事。已建設(shè)了多條環(huán)城公路，近一步改善城市交通狀況，為城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和城市整體的發(fā)展提供支持。城市交通規(guī)劃外部交通：以“蘇中地區(qū)第一樞紐、招商引資第一品牌、經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一優(yōu)勢(shì)，新農(nóng)村建設(shè)第一亮點(diǎn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。第三產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走熱提供了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支撐；2002～2008年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，下降到2008年的11%；第二產(chǎn)業(yè)逐年走高，%，%；第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定。隨著總量的快速上漲，人均GDP也逐年提高，2008年到達(dá)到26500元，2004—2007年4年間增長(zhǎng)73%。海安縣素質(zhì)優(yōu)良，裝備先進(jìn)的建筑隊(duì)伍遍及全國(guó)，被譽(yù)為“建筑之鄉(xiāng)”。物產(chǎn)資源海安縣農(nóng)林牧副漁業(yè)生產(chǎn)名播遐邇，海安是全國(guó)著名的“繭絲綢之鄉(xiāng)”，擁有中國(guó)最大的優(yōu)質(zhì)蠶繭生產(chǎn)基地。204國(guó)道起點(diǎn)為
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