北京市高級人民法院關于農村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答-文庫吧
2025-05-15 02:08 本頁面
【正文】 合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。 特此紀要。 北京市高級人民法院關于農村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答（2004年與2006年、2007年、2009） 內部掌握簡要描述: 北京市高級人民法院關于北京市農村房屋買賣的會議紀要及相關問答。對北京市境內的農村房屋買賣案件有約束力。農村房屋買賣糾紛在近幾年在審判實踐中做出來相應調整。 北京市高級人民法院關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要2006年9月14日關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題關于農村私有房屋買賣合同效力的認定問題，2004年12月高院民一庭曾聯(lián)合高院審監(jiān)庭、立案庭等相關部門進行了專門研討，并在充分吸收一、二中院調研意見的基礎上，形成了會議紀要。根據會議所達成的共識，農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來看，如果雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。該會議紀要同時明確了“尊重歷史，照顧現實”、“注重判決的法律效果和社會效果”以及”“綜合權衡買賣雙方的利益”等認定合同無效之后的處理原則。會議紀要發(fā)布之后，我市法院主要參照上述原則處理此類問題。研討中，與會人員深入分析了的農村私有房屋買賣合同效力的政策法律依據和相應的法律后果。與會少數人員認為，目前我國的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農村私房買賣以及農村私房買賣合同應認定無效的明確規(guī)定。因此，農村私有房屋買的買賣應認定為有效。從法律后果來看，認定合同有效不僅有利于制約農民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現有的房屋占有關系；而且“當事人不得因自己的錯誤行為而獲利”，對出賣人事后主張合同無效進行必要的限制，有利于維護買受人的善意信賴，這也是“禁發(fā)言”和誠實信用原則的要求。但是，與會多數人意見認為，農村私有房屋買賣合同應認定為無效，認定無效的根據是我國現行的土地法規(guī)、宅基地使用政策而得出的結論。目前，在我市農村私房買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉的政策是相違背的；宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，轉讓私有房屋往往導致宅基地使用權的非法流轉；另一方面，宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合《土地管理法》等相關法規(guī)關于保護耕地的立法意圖。根據多數人的意見，會議認為：農村私有房屋買賣應當認定無效，2004年《會議紀要》中所確立的原則是恰當的，仍應堅持；認定無效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應有的導向作用。同時，與會大多數人認為，雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同效力。例如，買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，或者訴訟時買受人已將戶口遷入所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效；對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。同時，與會人員一致認為：此類案件成訟多源于土地增值及土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動兒起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，
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