北京市高級(jí)人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要及問(wèn)答-文庫(kù)吧
2025-05-15 02:08 本頁(yè)面
【正文】 合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響?！ √卮思o(jì)要。 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要及問(wèn)答（2004年與2006年、2007年、2009） 內(nèi)部掌握簡(jiǎn)要描述: 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于北京市農(nóng)村房屋買賣的會(huì)議紀(jì)要及相關(guān)問(wèn)答。對(duì)北京市境內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣案件有約束力。農(nóng)村房屋買賣糾紛在近幾年在審判實(shí)踐中做出來(lái)相應(yīng)調(diào)整。 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要2006年9月14日關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問(wèn)題關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定問(wèn)題，2004年12月高院民一庭曾聯(lián)合高院審監(jiān)庭、立案庭等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了專門(mén)研討，并在充分吸收一、二中院調(diào)研意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了會(huì)議紀(jì)要。根據(jù)會(huì)議所達(dá)成的共識(shí)，農(nóng)村私有房屋買賣合同以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來(lái)看，如果雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。該會(huì)議紀(jì)要同時(shí)明確了“尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)”、“注重判決的法律效果和社會(huì)效果”以及”“綜合權(quán)衡買賣雙方的利益”等認(rèn)定合同無(wú)效之后的處理原則。會(huì)議紀(jì)要發(fā)布之后，我市法院主要參照上述原則處理此類問(wèn)題。研討中，與會(huì)人員深入分析了的農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的政策法律依據(jù)和相應(yīng)的法律后果。與會(huì)少數(shù)人員認(rèn)為，目前我國(guó)的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒(méi)有禁止農(nóng)村私房買賣以及農(nóng)村私房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的明確規(guī)定。因此，農(nóng)村私有房屋買的買賣應(yīng)認(rèn)定為有效。從法律后果來(lái)看，認(rèn)定合同有效不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且“當(dāng)事人不得因自己的錯(cuò)誤行為而獲利”，對(duì)出賣人事后主張合同無(wú)效進(jìn)行必要的限制，有利于維護(hù)買受人的善意信賴，這也是“禁發(fā)言”和誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。但是，與會(huì)多數(shù)人意見(jiàn)認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，認(rèn)定無(wú)效的根據(jù)是我國(guó)現(xiàn)行的土地法規(guī)、宅基地使用政策而得出的結(jié)論。目前，在我市農(nóng)村私房買賣中，買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，這與我國(guó)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策是相違背的；宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓私有房屋往往導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)；另一方面，宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來(lái)宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)關(guān)于保護(hù)耕地的立法意圖。根據(jù)多數(shù)人的意見(jiàn)，會(huì)議認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買賣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，2004年《會(huì)議紀(jì)要》中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅(jiān)持；認(rèn)定無(wú)效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用。同時(shí)，與會(huì)大多數(shù)人認(rèn)為，雖然買賣合同以認(rèn)定無(wú)效為原則，但考慮個(gè)案的不同情況，可以根據(jù)實(shí)際情況依法確認(rèn)合同效力。例如，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或者訴訟時(shí)買受人已將戶口遷入所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。同時(shí)，與會(huì)人員一致認(rèn)為：此類案件成訟多源于土地增值及土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)兒起訴。在合同無(wú)效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所獲得的利益，
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