北京市高級(jí)人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要及問(wèn)答-wenkub
2023-06-14 02:08:09 本頁(yè)面
【正文】 值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾?！ 〉谒?，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益?！眹?guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一?！ 《?、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定 與會(huì)人員多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。主要理由是： 首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。 其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓?！ ∨c會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。 第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果?！ √卮思o(jì)要。 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知該會(huì)議紀(jì)要同時(shí)明確了“尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)”、“注重判決的法律效果和社會(huì)效果”以及”“綜合權(quán)衡買賣雙方的利益”等認(rèn)定合同無(wú)效之后的處理原則。因此，農(nóng)村私有房屋買的買賣應(yīng)認(rèn)定為有效。根據(jù)多數(shù)人的意見(jiàn)，會(huì)議認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買賣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，2004年《會(huì)議紀(jì)要》中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅(jiān)持；認(rèn)定無(wú)效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用。在合同無(wú)效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成的利益失衡；對(duì)買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償；買受人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)予以妥善安置。 審理行政登記類案件時(shí)，如何理解相關(guān)法律規(guī)定的“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人出具的證件、證明材料進(jìn)行審查”的規(guī)定？ 答：登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行行政登記時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的證件、證明材料進(jìn)行審查應(yīng)理解為是否符合法律規(guī)定的要求進(jìn)行審查（形式審查）。此類案件的處理，可視行政登記行為的具體特點(diǎn)、情況分別作出判決駁回原告訴訟請(qǐng)求、撤銷、確認(rèn)無(wú)效或者以其他方式予以處理?！ 》亲≌课莸某凶馊耸欠窨梢陨暾?qǐng)房屋拆遷主管部門對(duì)拆遷安置補(bǔ)償爭(zhēng)議進(jìn)行裁決？ 答：根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償安置的，拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，房屋承租人可以申請(qǐng)房屋拆遷主管部門對(duì)拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議進(jìn)行裁決?！ 」瘛⒎ㄈ嘶蛘咂渌M織起訴行政機(jī)關(guān)要求履行法定職責(zé)的案件，該行政機(jī)關(guān)是否具有相應(yīng)具體的管理職權(quán)有爭(zhēng)議，法院開(kāi)庭審理后如何進(jìn)行裁判？ 答：此類案件經(jīng)法院開(kāi)庭審理
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