北京市高級人民法院關于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答-wenkub
2023-06-14 02:08:09 本頁面
【正文】 值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現(xiàn)實；同時要認識到此類案件產(chǎn)生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾?！ 〉谒模J定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一?！ 《㈥P于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定 與會人員多數(shù)意見認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是： 首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的?！ ∑浯危厥褂脵嗍羌w經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓?！ ∨c會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！ 〉诙?，要注重判決的法律效果和社會效果?！ √卮思o要。 北京市高級人民法院關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知該會議紀要同時明確了“尊重歷史，照顧現(xiàn)實”、“注重判決的法律效果和社會效果”以及”“綜合權衡買賣雙方的利益”等認定合同無效之后的處理原則。因此，農(nóng)村私有房屋買的買賣應認定為有效。根據(jù)多數(shù)人的意見，會議認為：農(nóng)村私有房屋買賣應當認定無效，2004年《會議紀要》中所確立的原則是恰當?shù)?，仍應堅持；認定無效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應有的導向作用。在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡；對買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應對其添附價值進行合理補償；買受人確實無房居住的，應予以妥善安置?！ 徖硇姓怯涱惏讣r，如何理解相關法律規(guī)定的“登記機關應當對申請人出具的證件、證明材料進行審查”的規(guī)定？ 答：登記機關在進行行政登記時，根據(jù)相關法律、法規(guī)及規(guī)定對申請人提交的證件、證明材料進行審查應理解為是否符合法律規(guī)定的要求進行審查（形式審查）。此類案件的處理，可視行政登記行為的具體特點、情況分別作出判決駁回原告訴訟請求、撤銷、確認無效或者以其他方式予以處理?！ 》亲≌课莸某凶馊耸欠窨梢陨暾埛课莶疬w主管部門對拆遷安置補償爭議進行裁決？ 答：根據(jù)國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》的相關規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償安置的，拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，房屋承租人可以申請房屋拆遷主管部門對拆遷補償安置爭議進行裁決?！ 」?、法人或者其他組織起訴行政機關要求履行法定職責的案件，該行政機關是否具有相應具體的管理職權有爭議，法院開庭審理后如何進行裁判？ 答：此類案件經(jīng)法院開庭審理
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