【正文】 體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的措施目標(biāo)：全力塑造生態(tài)環(huán)境1）生態(tài)環(huán)境的系統(tǒng)指標(biāo)A能源系統(tǒng)進(jìn)入住宅小區(qū)的能源在一般情況下有電、燃?xì)狻⒚?。?duì)這些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上。B水環(huán)境系統(tǒng)對(duì)于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質(zhì)和水量?jī)蓚€(gè)問(wèn)題。用于水景工程的景觀用水系統(tǒng)要進(jìn)行專門設(shè)計(jì)并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型，要強(qiáng)制淘汰耗水型室內(nèi)用水器具，推行節(jié)水型器具。并同步規(guī)劃設(shè)計(jì)管道直飲水系統(tǒng)，以便提供優(yōu)質(zhì)直飲水。C氣環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的氣環(huán)境系統(tǒng)包括室外和室內(nèi)兩方面，室外空氣質(zhì)量要求達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)達(dá)到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證居民的衛(wèi)生和健康。D綠化系統(tǒng)住宅小區(qū)的綠化系統(tǒng)應(yīng)具備三個(gè)功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動(dòng)功能，三是景觀文化功能。E廢棄物管理與處置系統(tǒng)住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分。即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%；垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分類率應(yīng)達(dá)到50%。F綠色建筑材料系統(tǒng)要提倡使用3R材料(可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用)；要選用無(wú)毒、無(wú)害、不污染環(huán)境的材料和產(chǎn)品；宜采用取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志的材料產(chǎn)品。2）落實(shí)措施A環(huán)保建材設(shè)備健康的生活來(lái)源于健康的生活環(huán)境和生活方式，從“運(yùn)動(dòng)就在家門口”到“科學(xué)地運(yùn)動(dòng)”再到“健康管理”，奧林匹克花園走出了一條社區(qū)和體育聯(lián)姻的道路。健康是人們最大財(cái)富的意識(shí)早已深入人心，本案作為一個(gè)規(guī)模適中的樓盤，可從環(huán)保的角度體現(xiàn)對(duì)業(yè)主健康的關(guān)懷。B健康窗采用雙層中空玻璃起到隔音、保溫的作用。減少氟利昂的排放及噪音污染。建議在朝北臥室窗戶一側(cè)墻上，設(shè)置20cm*20cm面積上下，正方形的小窗，上下四個(gè)縱向排列，略有間隔，這樣就能讓窗戶把握室外氣候的變化，主動(dòng)調(diào)節(jié)通風(fēng)效果，白天開大窗，晚上開小窗，風(fēng)大時(shí)開小窗，風(fēng)小時(shí)開大窗；還能有效地保護(hù)臥室的私密性。C垃圾分類處理站杜絕生活垃圾的污染D滅蚊燈以“滅蚊燈”代替一般的草坪照明燈，可在夜間提供照明的同時(shí)殺滅蚊蠅。E木屑覆蓋裸土減少塵土污染。F網(wǎng)上醫(yī)療小區(qū)局域網(wǎng)上醫(yī)療、心理咨詢服務(wù)。G種植健康樹植物不僅僅是吸收二氧化碳，釋放出氧氣，有些植物還具有特定的功能，能吸收有害物質(zhì)，散發(fā)出各種不同的氣體，可以通過(guò)肌部及皮膚進(jìn)入人體，起到防病、強(qiáng)身、益壽的作用，有些植物還有殺菌素、抗生素、化學(xué)物質(zhì)，能抑制和殺死病毒、細(xì)菌。如樟樹能散發(fā)出芳香性幫助人們祛風(fēng)濕、止痛等；松柏類植物的枝葉散發(fā)出的氣體，對(duì)結(jié)核病等細(xì)菌有防治作用，金銀花：又名忍冬，有清熱解毒之功效，為較強(qiáng)的廣譜抗菌中藥。銀杏：落葉喬木，綠化觀賞性強(qiáng)，也具治心血管疾病，同時(shí)是一種植物的活化石，具有美好的象征意義。紫丁香：著名氣觀賞植物，有芳香，象征浪漫。合歡、椿樹等，對(duì)人體脾胃有明顯的養(yǎng)生作用。另外如喜樹、三尖杉、長(zhǎng)春花等植物可抗癌及抑制癌細(xì)胞的生長(zhǎng)，由此可見，住宅綠化的重心應(yīng)是探索建設(shè)人體保健植物群落結(jié)構(gòu)，既能發(fā)揮各種有益于人體的氣體，調(diào)整人體健康功能，又可創(chuàng)造美觀的綠化景觀。住宅小區(qū)綠化建設(shè)要上臺(tái)階，應(yīng)以“生態(tài)+保健+美觀”為向?qū)?，以新觀念，新方法形成“科學(xué)內(nèi)涵，文化底蘊(yùn)，園林外觀，藝術(shù)結(jié)構(gòu)”的新景觀。H推出生命綠卡工程可和附近的醫(yī)院聯(lián)合推出生命綠卡工程，如業(yè)主可享受定期專家體檢等服務(wù)。3．售樓處與景觀樣板區(qū)的極品組合我們的策略是：首先要從心理上占領(lǐng)客戶，其次要從產(chǎn)品上震撼客戶，對(duì)屬于高品質(zhì)、高價(jià)位的本案，現(xiàn)場(chǎng)裝修上應(yīng)別具一格，售樓處整體上以高雅．氣派為主風(fēng)格。景觀樣板房根據(jù)不同客戶的需求裝修不同風(fēng)格的菜單式裝修樣板房的總量在10套以上。三、產(chǎn)品特性1．代表“新中海精神”的個(gè)案在地產(chǎn)與住宅成為熱門話題的今天，中海外企業(yè)本身就是一個(gè)焦點(diǎn)。“中?！倍志褪且还P巨大的無(wú)形資產(chǎn)和寶貴資源，就是一種無(wú)形的巨大號(hào)召力和市場(chǎng)優(yōu)勝力，本案完全可以借足這一資源，號(hào)召客戶從和平南苑這個(gè)項(xiàng)目去發(fā)現(xiàn)中海、了解中海，找尋一些尚不為大眾所知的中海文化與中海對(duì)人性認(rèn)識(shí)的感人點(diǎn)。而中海外本身也應(yīng)該引導(dǎo)客戶去認(rèn)知“新中?！迸c開發(fā)海天花園、中海馨園時(shí)的新變化，認(rèn)識(shí)中海外的企業(yè)文化，認(rèn)識(shí)中海外的住宅哲學(xué)＿＿為中產(chǎn)階級(jí)規(guī)劃人性住宅。在“和平南苑”項(xiàng)目上，新中海精神的閃光點(diǎn)應(yīng)在于：白領(lǐng)文化的代表。在上海，深圳，還有成都等城市，中海與萬(wàn)科等大企業(yè)的區(qū)別是：萬(wàn)科主要在城郊結(jié)合部蓋精品房子，中海只在最好的地方蓋精品的房子?！昂推侥显返捻?xiàng)目也不例外。中海的目標(biāo)客層永遠(yuǎn)只是有品位，有底蘊(yùn)并在一定程度取得了成功的人。視建筑作品為生命。中海天生就是為建筑而生的企業(yè)，中海人所有的興趣、所有的關(guān)注、所有的焦點(diǎn)只有建筑。每一款建筑都是嘔心瀝血的作品，每一個(gè)人都可以為優(yōu)秀的建筑作品付出一切，忘記一切。2．僅少數(shù)人可能擁有的特色豪宅市中心的住宅社區(qū)，往往珍貴在“稀有”。本案由于地理位置絕版，而僅有五六百套房子可以出售，作為具有特色的幽雅的住宅社區(qū)，往往是千金易得．一席難求。擅長(zhǎng)精致環(huán)境細(xì)節(jié)規(guī)劃的中海公司在東上海將用一個(gè)完美的“小社區(qū)”實(shí)現(xiàn)一次歷史性的突破和時(shí)代性的定格。四、規(guī)劃建議1．戶型比例。上述市場(chǎng)資料說(shuō)明，2001年楊浦地區(qū)銷售走勢(shì)較快的依次是小三房（110120平米）、二房、中三房（130140平米）與大戶型。而就本案而言，客層往往集中在兩極，即向往此地段而“剛好”夠基本支付能力的年輕一族，以及對(duì)地區(qū)有足夠好感的“一步到位”的實(shí)力一族。故而本案建議的戶型可走向兩極化，戶型建議為：二房（95100平米）…………45%小三房（110120平米）…………15%大三房（130140平米）…………35%特殊戶型（一房、復(fù)式）…………5%房型面積（m2）套數(shù)比例廳（m2）主臥（m2）次臥（m2）衛(wèi)（m2）廚（m2）儲(chǔ)藏（m2）二房9510045%2530132010一衛(wèi)72小三房11012015%2530132013+10主衛(wèi)7次衛(wèi)573大三房13014035%3040162513+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105特殊戶型61501805%3040162516+13+10主衛(wèi)7次衛(wèi)51052．會(huì)員卡由于社區(qū)規(guī)模限制，社區(qū)會(huì)所將局限于健身、棋牌、閱覽、酒吧等功能，而一些更大型的、需規(guī)模經(jīng)營(yíng)的“生活享受型”設(shè)施采取“泛會(huì)員卡”形式，即與外部專業(yè)休閑娛樂(lè)機(jī)構(gòu)合作，讓本小區(qū)住戶成為此類大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的會(huì)員?？梢钥紤]合作的場(chǎng)所有：遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)（浴場(chǎng)）新華醫(yī)院（定期體檢，健康顧問(wèn)服務(wù)）打虎山路第一小學(xué)（就學(xué)）國(guó)通酒店公寓（會(huì)所中泳池、演歌廳、專賣店等）第三部分：有效客層劃分模式消費(fèi)者深度研究16