房屋買賣合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題范本-文庫(kù)吧
2025-05-02 13:16 本頁(yè)面
【正文】 效。１９８３年１２月１７日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ海保梗福茨辍蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)，在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ海保梗福改辍蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第１１８條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！? ②共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)１９８３年１２月１３日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！币院?，《民法通則》又有類似規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出買時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！保保梗福改辏痹拢玻度兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第９２條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！币陨嫌嘘P(guān)規(guī)定，在肯定所有權(quán)人合法處分權(quán)的同時(shí)，又照顧了其他共有人的合法權(quán)益和實(shí)際需要。 ③出售公有舊房原住戶有優(yōu)先權(quán)１９８８年２月２５日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于鼓勵(lì)職工購(gòu)買公有舊住房的意見(jiàn)》中規(guī)定：“出售舊房時(shí)，原住戶有優(yōu)先權(quán)?！币虼耍藘?yōu)先權(quán)是針對(duì)公有舊房的原住戶而言。 ④原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)１９９１年１１月２３日公布的國(guó)務(wù)院住房制度政策領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革的意見(jiàn)》中規(guī)定：“職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)，有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購(gòu)房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出賣或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)?！? 所謂“優(yōu)先”主要是指時(shí)間上的優(yōu)先，這種優(yōu)先在時(shí)間上一般規(guī)定為３個(gè)月。在條件等同時(shí)，只有享有優(yōu)先權(quán)的承租人、共有人放棄購(gòu)買之后，房屋所有權(quán)人才可以將房屋出賣給他人。 在房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)存在的情況下，如果二者都主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為應(yīng)屬無(wú)效。如果房屋所有人以明贈(zèng)暗賣的辦法規(guī)避法律，變相侵犯他人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如果權(quán)利人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么應(yīng)確認(rèn)這種“贈(zèng)與”的行為屬無(wú)效的民事行為。 若房屋所有人以其它方式侵犯他人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將房屋出賣給第三人，而原共有人或承租人起訴要求優(yōu)先購(gòu)買，人民法院應(yīng)確認(rèn)房屋所有人與第三人的房屋買賣關(guān)系無(wú)效。 （６）房屋買賣合同中買受人資格的其他規(guī)定。這里一般指各地的地方性法規(guī)或規(guī)章中對(duì)此所作的特殊規(guī)定，如深圳市人民政府發(fā)布的深府（１９８９）２７４號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的試行規(guī)定》中就規(guī)定在特區(qū)沒(méi)有常住戶口者、已購(gòu)有一套商
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