【正文】 辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》提出的各項(xiàng)政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況對(duì)部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整。現(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提出以下意見： 　　一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 　　(一)制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市(包括縣城，下同)人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)(規(guī)劃)主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。 　　(二)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 　　二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 　　(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 　　(四)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 　　(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。　　(六)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 　　(七)加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。 　　三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 　　(八)嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。各地要按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長(zhǎng)。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。 　　四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 　　(九)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。 　　(十)切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 　　五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難 　　(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。 　　(十二)規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。 　　(十三)積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。 　　六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度 　　(十四)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。 　　(十五)堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。新政策的出臺(tái)，又一次加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這必將影響到進(jìn)后住宅的入市價(jià)格，也使得今后的住宅投資客會(huì)象去年一樣處于觀望狀態(tài)！4月上海商品房交易量繼續(xù)放量增長(zhǎng)。中高價(jià)位住宅的成交比重全線上升，1000013000元/％；1300017500元/％％。 　　4月上海共成交商品房23544套，成交面積約287萬平方米，％％。與2005年4月相比，％％?！　∑渲?，浦東新區(qū)4月的成交量突破50萬平方米，達(dá)到541470平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出上海其他區(qū)，成為4月成交量之冠。閔行、普陀和松江4月的成交量均突破30萬平方米，分居上海各區(qū)商品房成交量的前二至四位。 　　從分區(qū)情況來看，內(nèi)外環(huán)間商品房成交比重出現(xiàn)較大提高，％，；％％。 　　4月，物業(yè)成交結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，占商品房總量的81％，％。 　　4月上海成交的住宅中，4000元/％％。40007000元/％％?！　⌒∶娣e住宅成交比重持續(xù)下降，70平方米以下、％％，％％。上海市整體住宅市場(chǎng)在經(jīng)過去年的量?jī)r(jià)齊跌后，6月1日新政策的出臺(tái)，將影響到今年下半年的成交量；上海市整體住宅市場(chǎng)仍然是供遠(yuǎn)大于求；整體市場(chǎng)仍處于一定程度的觀望氛圍中。三、地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀研判 （宏觀）分區(qū)域建設(shè)，各自獨(dú)立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對(duì)集中等原因，寶山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也主要集中在這幾個(gè)區(qū)域。開發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地區(qū)，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場(chǎng)、祁連地區(qū)。樓盤檔次偏低，寶山區(qū)的土地基本屬5級(jí)以下，最靠近市區(qū)的地方也在內(nèi)環(huán)線以外，而且交通不夠便利，規(guī)劃中的軌道交通尚未完全完成，這就決定了樓盤的定位多是中、低檔樓盤，目標(biāo)客戶群也基本定位在工薪階層，客源以區(qū)域性消費(fèi)者為主。以多層和小高層為主體 由于土地的成本較低，熟地較多，所以區(qū)內(nèi)的商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量較少。有效需求大，銷售率高，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 寶鋼廠以及配套設(shè)施等的建設(shè)帶動(dòng)了寶山地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平較高，所以有效需求大。同樣，隨著軌道交通的建設(shè)，開發(fā)前景的看好，樓盤的開發(fā)量大大增加，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。宏觀市場(chǎng)特征 寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀研判 （中觀）房市結(jié)束“單兵作戰(zhàn)階段”，呈現(xiàn)顯著的“板塊化競(jìng)爭(zhēng)”趨勢(shì)；在多核發(fā)展的城市戰(zhàn)略下，各板塊的屬性固化與板塊內(nèi)座次之爭(zhēng)將成為房市未來的主旋律。因此對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最直接的后果就是：板塊屬性催生客源市場(chǎng)的心理價(jià)值序列，必將成為購(gòu)房選擇的第一道“客源分流器”。未來，項(xiàng)目運(yùn)作再也不能脫離板塊而單獨(dú)存在。而在寶山地區(qū)很明顯交通和地理位置決定了房地產(chǎn)板塊的方向，所以寶山區(qū)的樓盤主要沿三條線路發(fā)展。逸仙路一線主要集中在蘊(yùn)藻浜以北的寶山鎮(zhèn)和靠近市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、通河地區(qū)；滬太路一線主要集中在大場(chǎng)和祁連二鎮(zhèn)。寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)概述：從4月份的市場(chǎng)走勢(shì)來看，寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)基本回暖的態(tài)勢(shì)開始顯現(xiàn)，成交量出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，成交結(jié)構(gòu)變?yōu)橐云胀ㄉ唐贩繛橹鳎瑑r(jià)格也保持了平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，3月份，寶山樓市成交量持續(xù)放大，總成交1639套，％％。其中，普通商品房成交1299套，％%。值得注意的是，占據(jù)寶山樓市成交主力的是普通商品房，不再是動(dòng)遷配套商品房。數(shù)據(jù)顯示，3月份全區(qū)動(dòng)遷配套房成交340套，％。這一點(diǎn)與持續(xù)已久的動(dòng)遷配套商品房占據(jù)成交主力完全不同。而今年1－2月，雖受季節(jié)因素影響，寶山房地產(chǎn)銷售仍然表現(xiàn)良好；3月以來，借“上海之春”寶山專館房展會(huì)的東風(fēng)，商品房銷售量更是節(jié)節(jié)上升，從每天20003000平方米上升到4000多平方米（純市場(chǎng)化），有的樓盤又出現(xiàn)排隊(duì)數(shù)周爭(zhēng)購(gòu)、開盤數(shù)天就被一搶而光的現(xiàn)象。　　大華、廟行、高境等一些南部地區(qū)的樓盤，如和欣國(guó)際花園、寶宸共和家園、大華梧桐城邦、美岸棲庭等，銷售量遙遙領(lǐng)先。據(jù)房地部門分析，主要原因有：銷售價(jià)格回歸或定價(jià)較為合理，與周邊樓盤相比具有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)；房型設(shè)計(jì)較為合理，小戶型商品房較多，符合目前市場(chǎng)的自住型消費(fèi)的需求；交通便利。此外，一季度上海樓市房貸利好不斷，也對(duì)提升市場(chǎng)信心起到了一定作用。寶山板塊掃描大華板塊 大華板塊大華板塊是寶山區(qū)中環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域。該板塊是寶山區(qū)距離市中心最近的地區(qū)，同時(shí)也是上海所有外圍區(qū)域中，唯一位于中環(huán)線以內(nèi)的地區(qū)，地理位置優(yōu)勢(shì)不言而喻。 大華板塊是寶山房地產(chǎn)發(fā)展最早的區(qū)域，整個(gè)板塊幾乎由大華集團(tuán)一力擔(dān)當(dāng)開發(fā)，經(jīng)過了10年的發(fā)展，大華板塊已形成了一個(gè)生活環(huán)境舒適，生活配套完善的居民居住區(qū)。 目前大華地區(qū)共有5個(gè)在售樓盤，濱江雅苑、楓庭麗苑、水岸藍(lán)橋、多摩園景和水韻華庭、其中現(xiàn)已交房的濱江雅苑、楓庭麗苑都是現(xiàn)房銷售。 雖然2005年大華地區(qū)樓盤銷售速度有所放緩，目前各在售樓盤的售價(jià)基本控制在1050012000元/平方米左右。2005年為慶祝大華集團(tuán)成立17周年，大華的濱江雅苑和楓庭麗苑打出了最低8261元/平方米的優(yōu)惠售價(jià)（6月1日7日）。另?yè)?jù)大華集團(tuán)的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“此次優(yōu)惠是為了慶祝公司成立17周年，期限僅7天，優(yōu)惠期過后仍會(huì)恢復(fù)先前的售價(jià)。雖然現(xiàn)階段銷量明顯萎縮，但大華不會(huì)以降價(jià)或變相降價(jià)的手段進(jìn)行銷售，短期的調(diào)整有利于市場(chǎng)向著健康的方向發(fā)展，大華對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)的后市依然看好，我們會(huì)靜靜地等待市場(chǎng)逐漸回暖?！?寶山上大板塊 寶山上大板塊是位于滬太路以西、外環(huán)線以內(nèi)、中環(huán)線以北的寶山區(qū)域。 板塊內(nèi)的房產(chǎn)供應(yīng)主要圍繞寶山上海大學(xué)校區(qū)向外輻射，該板塊地處寶山區(qū)的西面，所有居民的出行幾乎全部依靠滬太路，不甚便利。板塊內(nèi)的生活配套設(shè)施也在逐漸的完善過程中。 老盤銷售接近尾聲 新盤即將開盤銷售目前上大板塊在售的三個(gè)樓盤，瑞豐園、四季宜景園和經(jīng)緯城市綠洲（一期），銷售都接近尾聲階段。其中經(jīng)緯城市綠洲已在4月底推出了該案一期最后剩余的房源，而04年11月開盤銷售的瑞豐園目前只剩8余套可售房源。位于場(chǎng)中路的四季宜景園是一個(gè)樓盤規(guī)模較小的樓盤，該案04年年底推出一期可售房源總套數(shù)約為160余套，截止到去年年底已經(jīng)基本售完，自去年6月推出的小高層以來銷售速度比較緩慢。 廟行通河板塊 廟行通河板塊是指寶山區(qū)滬太路以東、江楊南路以西、外環(huán)線以南的區(qū)域。 板塊包涵廟行、共康、通河、泗塘等多個(gè)街道，軌道交通1號(hào)線北延伸段貫穿整個(gè)板塊在外環(huán)線設(shè)立終點(diǎn)站。 板塊配套完善 房源供應(yīng)充足 該地區(qū)的配套較好，生活環(huán)境宜居。板塊內(nèi)的共康、通河、泗塘等地區(qū)都是較早的生活聚居區(qū)，多年以來聚集了一定的人氣和社區(qū)氛圍，也形成了較為完善的生活配套。 目前廟行通河地區(qū)是寶山區(qū)現(xiàn)階段房源供應(yīng)較多的板塊，如寶業(yè)馨康苑、三湘盛世花園、谷園等樓盤都位于該板塊，因此各樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。雖然去年受到多條新政策的影響，在售樓盤的銷售速度都有所放緩，但板塊內(nèi)各樓盤的銷售均價(jià)并沒有出現(xiàn)特別明顯的下跌跡象。 淞南、高鏡板塊 淞南、高境板塊是指寶山區(qū)江楊南路以東，外環(huán)線蘊(yùn)藻浜以南的區(qū)域。板塊由淞南、高境兩鎮(zhèn)組成，是寶山區(qū)未來重點(diǎn)發(fā)展的居住區(qū)之一。板塊內(nèi)有多條貨運(yùn)鐵路南北向貫穿，且來往頻繁，給居民的生活造成了不少的影響。 目前該板塊周邊已有兩個(gè)大賣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)——易初蓮花和華聯(lián)吉買盛，另外，殷高西路、江楊南路上10萬平米的大型商業(yè)廣場(chǎng)也在建設(shè)中，這對(duì)完善當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)配套有重大的意義。 未來供應(yīng)不少 新型居住區(qū)正在崛起目前淞南、高境板塊在售的樓盤有，逸仙華庭、嘉駿香山苑、美岸棲庭、新城尚景、鎏園等項(xiàng)目，而嘉駿香山苑由于地理位置較偏，周邊環(huán)境也一般，銷售情況不夠理想。高境板塊的四季綠