【正文】 可減免房地產交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施；鹽城市也出臺了救市的一攬子計劃，希望刺激房地產市場消費，挽回樓市的頹勢。F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展2008年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強調的住房保障問題在此次機構改革中亦得到體現(xiàn)，根據國務院機構改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設部，并專門成立住房保障司來負責此項工作。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中指出，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產稅；對個人出租住房所得減征10%的個人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于加強廉租住房質量管理的通知》，對確保廉租住房的質量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應采取配套建設與集中建設相結合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。地方住房保障工作也取得一定進展。如《上海市2009年住房建設計劃》中，規(guī)定經濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎設施和公共配套設施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設，特別是該計劃中還提到，結合中心城區(qū)產業(yè)調整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經濟適用房用地；《廣州市住房建設規(guī)劃》中指出，~，規(guī)劃建筑面積100萬~180萬平方米，~，規(guī)劃建筑面積158萬~200萬平方米；珠海市政府出臺《2008~2010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤；2月18日，北京市建設委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源16377套也將在10月15日前完成選房。 影響20082009年房地產市場的國際、國內因素分析，間接影響國內房地產市場2007年4月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為標志，美國爆發(fā)了次貸危機。2008年3月。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國次貸及其衍生品已經形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機構也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關衍生品市場等也隨之產生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風暴。美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產業(yè)。以次貸危機為導火索，美國經濟明顯收縮。8月份包括工廠、%，連續(xù)兩個月下降。%后，%。世界經濟的影響將加劇我國經濟的減速和結構調整，我國經濟存在著過快下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產市場。，房地產行業(yè)同樣不能幸免2008年，我國宏觀經濟開始走向調整，并存在快速下滑的風險。首先，世界經濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。，對房地產供需雙方影響深遠為保持宏觀經濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導致通貨膨脹加速并誘發(fā)經濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我國自2006年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調存款準備金率和加大中央銀行票據發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。從緊的貨幣政策的作用在2008年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同抑制導致房地產投資縮減，消費需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導致房地產市場供給下降。目前我國房地產開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產開發(fā)商尤其是中小型房地產開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產市場需求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。在這種情形之下，中央并未放松對房地產市場的調控。2008年7月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業(yè)性房地產信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機構防范房地產行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預示了未來一段時間內房地產融資難度的增加。 2010年房地產市場展望2010年，房地產市場將步入較長時間的調整期。需求方短期內難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”，房價面臨進一步回調。在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風險出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結構調整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。u 需求方短期內難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調u 在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風險出現(xiàn)的可能性加大u 從長期看，隨著宏觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)u 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。 項目區(qū)域的房地產市場分析 回顧近兩年項目區(qū)域的房地產市場情況A．20082009年項目區(qū)域的地產市場分析2008年房地產調控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產行業(yè)當中，一方面過往宏觀調控政策的滯后效應集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風暴不僅僅給中國資本市場及房地產市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到***縣房地產市場的運行。近幾年來，項目區(qū)域的房地產業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，***縣房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進***縣地產業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 從2008年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產市場政策調控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的***房地產市場也加重了觀望的氣氛，但由于長***縣購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。準確地說***縣房地產市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況***縣房地產市場一直以自住需求為絕對主導。事實也如此，在去年周邊城市諸如鹽城、連云港、宿遷等地房價大幅上漲的情況下，***縣的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。當然我們不否認目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經濟放緩、全國房地產市場調整的大背景下，***縣房地產市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認識到***縣房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據市場適時調整產品結構，做好品牌維護，多做“加法”，提高產品品質；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產市場對于市場參與主體來說是個“多贏”的市場。 2010年***房地產市場的展望。 2010年全國經濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上，***縣與全國保持一致，影響經濟增長的幾項主要因素預期情況也與全國存在共性。其中房地產業(yè)有望有8個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。2010年下半年嚴峻復雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全縣房地產行業(yè)以加快建設新***為目標，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設中深刻變化。 2010年***縣將緊緊抓住省市重點開發(fā)灌河流域的契機，重點開發(fā)城南新區(qū)，快速將城南建設成為***新的行政中心和CBD中央商務區(qū)。房地產業(yè)要科學研判市場走勢，及時調整引導策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據市場實際需求，保持土地合理的供應量和供應比例，確保***縣房地產價格和市場的穩(wěn)定。2010年的***的地產市場整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產政策已經和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產發(fā)展的基本政策上，國家已經逐漸認識到房地產市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產市場的關注，又會抓好社會保障領域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預期和調整市場供應結構，另一方面加大對社會保障領域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔憂，從而促使社會整體消費觀念的轉變和消費能力的提升。 從上述的幾點分析可以看出，2010年***的房地產市場不可能大起大落，而是2009年調整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 需求狀況（市場問卷調查及分析）依據需要調查的事項，我們就所關注的問題，經過小組成員的討論在最后的市場調查問卷中設計了如下的問題：（共15 個）（現(xiàn)房、期房）（多選）（多選）最后經過市場問卷的調查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調查問卷的結果以及相關的分析：1. 接受調查居民家庭居住人口：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%254010 數(shù)據分析：如上圖所示，很明顯在我們所調查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調查對象的65%。而接近88%的被調查者的家庭人口在24 人以上。2. 接受調查居民買房時間：時間1 年內13 年35 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%數(shù)據分析：在接受調查的人中間有超過一半的人表示在13 年內會買房，在5 年內買房的人達到94%，這很好的說明