【正文】 ，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。 （ 1）直接比較法：利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 評(píng)估對(duì)象價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 *評(píng)估對(duì)象 A特征 /參照物 A特征 優(yōu)點(diǎn)：直觀簡潔，便于操作。 缺點(diǎn)：對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。 包括： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 144 頁 ：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 *（ 1價(jià)格折扣率） ：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 *（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力 /參照物生產(chǎn)能力） x ： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 *（ 1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)） e. 成新率價(jià)格調(diào)整法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 *（評(píng)估對(duì)象成新率 /參照物成新率） （ 2）類比調(diào)整法：它是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該方法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求不高。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似即可。 ①市場(chǎng)售價(jià)類比法：以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物售價(jià) +功能差異值 +時(shí)間差異值 +?? +交易情況差異值 或資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參 照物售價(jià) *功能差異修正系數(shù) +時(shí)間差異修正系數(shù) +?? +交易情況差異修正系數(shù) ②成本市價(jià)法：以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本 *參照物成交價(jià)格 /參照物現(xiàn)行合理成本 ③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。該方法主要適用與整體企業(yè)價(jià)值的評(píng)估。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =評(píng)估對(duì)象繁榮收益額 *參照物市盈率 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 144 頁 （ 1）參照物與評(píng)估對(duì)象必具有可比性 （ 2）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過長 二、收益法 （一）收益法的概念 是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路。 采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用 越大，獲力能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。 資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會(huì)超過該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投 資者投資購買資產(chǎn)時(shí)一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計(jì)的內(nèi)部回報(bào)率只有在超過評(píng)估的折現(xiàn)率時(shí)才肯支付貨幣以取得該項(xiàng)資產(chǎn)。 （二）應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件： （ 1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量； （ 2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來計(jì)量 （ 3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè) （三）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點(diǎn) （ 1）收集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 144 頁 （ 2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益； （ 3）確定折現(xiàn)率或本金化率； （ 4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值 （ 5）分析確定評(píng)估結(jié)果。 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值； （ 2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。 缺點(diǎn)： （ 1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響； （ 2）在評(píng)估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來（四）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 收益法中的主要指標(biāo)（也稱三個(gè)基本要素）有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收 益期限。 收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。 特點(diǎn)： （ 1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)（ 2）用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。 關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)： ①稅后利潤，即凈利潤； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 144 頁 ②現(xiàn)金流量； 至于選擇哪一種作為收益額，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資產(chǎn)的類型、特點(diǎn)以及評(píng)估目的決定，重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或本金化率口徑保持一致。 （ 1）從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的前提下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。 （ 2）從構(gòu)成來講，它由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般指同期國庫券利率；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。 （ 3）確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。折現(xiàn)作為一個(gè)時(shí)間優(yōu)先的概念，認(rèn)為將來得收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益，并且，隨著收益時(shí)間向?qū)硗七t的程度而有系統(tǒng)地降低價(jià)值。 （ 4）折現(xiàn)率選擇時(shí)還要注意所選收益額的計(jì)算口徑與折現(xiàn)率的口徑保持一致。 （ 5）本金化率與折現(xiàn)率在 本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。只是使用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。 收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。 （五）收益法應(yīng)用的形式 收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來期望收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化過程。 ，公式參照教材 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 144 頁 在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通過預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值。 基本公式是： 其中： Ri—— 未來第 i 個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)， Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額 n —— 收益年期 r —— 折現(xiàn)率 （ 1）未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理，即可確定其評(píng)估值。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值） =年收益額 /本金化率 p=A/r （ 2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，公式： （ 3）在收益年期有限，資本化率為零的條件下，公式： p=A*n 2. 純收益在若干年后保持不變，公式參照教材 （ 1）無限年期收益 （ 2）有限年期收益 3. 純收益按等差級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （ 1）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限制， （ 2）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （ 3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限制， （ 4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 144 頁 4. 純收益按等比級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （ 1）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限制， （ 2）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （ 3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限制， （ 4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制 ， ，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下： 第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)未來若干年（一般為 5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和； 第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。 第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。 （ 3）未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)未來若干年內(nèi)（一般為 5年）的各年預(yù)期收益額，對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額均相同，將這些 收益額進(jìn)行本金化處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值） =∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù) +以后各年的年金化收益 /本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù) 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第 3講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 成本法講座 （一）成本法及其適用的前提條件 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 144 頁 1．成本法的概念 成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。成本法的基本思路是：重置或重建被評(píng)估資產(chǎn) 2．采用成本法評(píng) 估資產(chǎn)的前提條件是： （ 1）被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 （ 2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料 （ 3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。 （二）成本法的基本計(jì)算公式： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值 =資產(chǎn)的重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 （三）成本法的基本要素 資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)的重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的 材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 144 頁 用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。公式表示為： 實(shí)體性貶值率 =資產(chǎn)實(shí)體性貶值 /資產(chǎn)重置成本 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 （四）重置成本及其估算 在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。 重置成本的估算一般可以采用下列方法 ： 。 也稱細(xì)節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。 在實(shí)際測(cè)算中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。 購買型資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。一般的資產(chǎn)重置成本 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 144 頁 中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。 。 這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種 方法，計(jì)算公式為： 重置成本 =資產(chǎn)的帳面原值 *（ 1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）或 =資產(chǎn)的帳面原值 *價(jià)格指數(shù)（該公式今年有變化） 上式中，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可以是定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，即： 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù) =（評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù) /資產(chǎn)購建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)） x100% 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù) =（ 1+a1）（ 1+a2）（ 1+a3）??（ 1+an） 100% 式中： an—— 第 n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)， n= 5?? n 價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的 比較： （ 1）物價(jià)指數(shù)法估算的重