高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃方案-文庫吧
2025-04-19 22:13 本頁面
【正文】 電信營業(yè)所500（位于裙樓房內(nèi)）————7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房內(nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內(nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)：,詳見表635。（表：635） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬元)序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)稅率82．713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費(fèi)稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)稅率413．54合計(jì)(7)不可預(yù)見費(fèi)。,取上面15項(xiàng)之和不可預(yù)見費(fèi)=（0++++485）稅率=（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）（8）開發(fā)成本。,以上17項(xiàng)小計(jì):開發(fā)成本=6000++++485++=二、開發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用：,取上面15項(xiàng)之和的(6000++++485) 稅率=銷售費(fèi)用：,詳見表636。（表：636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)()銷售收入稅率2銷售代理費(fèi)()銷售收入稅率3其他銷售費(fèi)用()銷售收入稅率合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用：,詳見貸款還本付息表開發(fā)費(fèi)用：,前面13項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬元)成本項(xiàng)目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2．開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? （2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)? （4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，。 詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表：638）（表：638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額21671．1建設(shè)投資216730671．1．1土地成本60001500150015001500001．1．2前期工程費(fèi)4005000001．1．3建安工程費(fèi)007000900001．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)0080040001．1．5公建配套設(shè)施費(fèi)48500200028501．1．6開發(fā)期間稅費(fèi)080080080001．1．7不可預(yù)見費(fèi)1．1．8管理費(fèi)1．1．9銷售費(fèi)用001．2貸款利息0273．15001．3流動(dòng)資金0000002資金籌措21672．1自有資金10000002．2借款2000021670100007833002．3銷售收入再投入0000（2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．2第二筆借款年初借款累計(jì)10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．3借款匯總年初借款累計(jì)0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息00年末借款累計(jì)2借款還本付息的資金來源2．1投資回收注：%。 當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）年利率第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價(jià)的確定用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）詳細(xì)見本項(xiàng)目價(jià)格定位與策略部分：由上次測算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%、35%，價(jià)格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分
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