惠州百合家園寫字樓市場研究報告-文庫吧
2025-04-19 04:18 本頁面
【正文】 廈盈金泰大廈位于麥興路與麥地路的交匯處，目前物業(yè)運行狀況一般，共8層，12層為商業(yè)裙樓，38樓為寫字樓，目前46層已出租，整體出租率在45%左右，租金30元/平米左右，入駐公司以房地產(chǎn)、裝潢、保險等行業(yè)為主。廣東發(fā)展銀行大廈廣東發(fā)展銀行大廈位于下埔路，屬廣東發(fā)展銀行惠州分行自有物業(yè)，高17層，1—2樓為廣東發(fā)展銀行自用，3—4樓是社會保險基金辦公用房，5—14樓對外出租，并且是只租不售，租金在30—50元/平米之間。整個物業(yè)的檔次在目前惠州市場上具有相當?shù)母偁幜?，同時地段交通優(yōu)勢明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過90%。入駐公司以房地產(chǎn)、裝修、通訊、會計師事務(wù)所、實業(yè)、工貿(mào)等行業(yè)為主。 匯銀大廈匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設(shè)銀行自有物業(yè)，高19層，目前1—3樓為建設(shè)銀行自用，4—5樓為設(shè)備房，6—17樓則全部空置，18—19樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。由于是銀行近期開發(fā)的物業(yè)，因此在內(nèi)部裝修上檔次顯得不錯，但由于所處地段相對較偏，出租情況非常不理想，除了自用和聯(lián)通外，其他部分全部空置，整體出租率10%左右。 第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu)在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機械機電2%, 房地產(chǎn)/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢服務(wù)業(yè)24%, 美術(shù)廣告設(shè)計7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿(mào)易6%, 其他7%。說明：l 制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但考慮到大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且大多在工業(yè)區(qū)自己廠房內(nèi)辦公，既方便又經(jīng)濟，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達到展示公司形象和實力的目的，因此制造業(yè)沒有作為本次市調(diào)的重點。 l 為使本次市調(diào)的受訪對象更接近本項目的目標客戶群，更具針對性，本次市調(diào)對象以信息咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)/建筑/裝潢業(yè)為主，同時以IT、廣告、電子及通訊業(yè)為輔。 二、辦公面積本次市調(diào)中辦公面積在50㎡以下的比例為3%, 50100㎡的比例為18%,100200㎡的比例為31%, 200300㎡的比例為10%, 300500㎡的比例為8%, 5001000㎡的比例為18%, 1000㎡以上的比例為12%。小結(jié)：l 市場總體平均辦公面積為192㎡（沒有考慮制造業(yè)）l 目前惠州寫字樓市場以100200㎡為主流，所占比例超過了三成。l 500㎡以上辦公面積的公司所占的比例達到了30%，主要由制造企業(yè)構(gòu)成。l 行業(yè)平均辦公面積電子及通訊業(yè)的平均辦公面積為131㎡機械機電為86㎡房地產(chǎn)/建筑/裝潢為211㎡旅游業(yè)為92㎡信息咨詢服務(wù)業(yè)為321㎡美術(shù)廣告設(shè)計為142㎡能源工業(yè)為350㎡IT業(yè)為210㎡制造業(yè)為1030㎡貿(mào)易為387㎡其他238㎡ 三、目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性從本次市調(diào)反映的情況來看，目前辦公物業(yè)的自有比例為27%, 非自有比例為73%。小結(jié)：l 從惠州目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性來看，自有的比例不足三成，超過七成的公司通過租賃辦公物業(yè)來實現(xiàn)公司的正常運轉(zhuǎn)，一方面是由于部分寫字樓（特別是金融機構(gòu)開發(fā)的寫字樓，如廣東發(fā)展銀行大廈、匯銀大廈）只租不賣，但從幾個推向市場的寫字樓的銷售情況來看，效果并不理想，顯示企業(yè)長期經(jīng)營的信心不足。l 惠州市目前辦公物業(yè)市場的現(xiàn)狀對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機遇與風險并存，機遇來自于寫字樓較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者的接受度的把握，因此如何引導(dǎo)市場將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，同時強化項目自身的優(yōu)勢賣點及前景，體現(xiàn)項目與惠州目前大量空置寫字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場中有所突破。 四、自有物業(yè)屬性從本次市調(diào)統(tǒng)計分析結(jié)果來看：自購比例為55%自建比例為45%小結(jié)：從目前自有物業(yè)的屬性分析來看，自建辦公物業(yè)的比例達到了45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當原始，自建自用的現(xiàn)象非常普遍；同時也說明惠州寫字樓市場由于企業(yè)實力及經(jīng)營信心的相對不足，購買寫字樓的熱情不高，市場還沒有真正啟動。 五、自購物業(yè)的購買單價本次市調(diào)中自購物業(yè)的購買單價在2000元/㎡以下的比例為17%, 20003000元/㎡的比例為50%, 30004000元/㎡的比例為8%, 40005000元/㎡的比例為8%, 5000元/㎡以上的比例為17%。小結(jié)：l 總體平均購買單價3180元/㎡。l 購買單價主要集中在20003000元/㎡之間，比例達到了50%，且主要分布于地段、交通相對便捷的傳統(tǒng)市區(qū)，同時大部分屬于居住改辦公性質(zhì)。l 同時可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場不景氣，購買單價在5000元/㎡以上的比例卻達到了17%，這部分物業(yè)的購買時間大多集中在19911996年之間，由于公司發(fā)展時間相對較長，同時能在這么多年中生存下來，說明公司目前也頗有實力，且隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來越不能滿足他們的需求，因此這部分公司打算重新購置辦公物業(yè)的愿望相對較強。 六、租金水平本次市調(diào)中租金處于1020元/㎡的比例為46%, 2030元/㎡的比例為25% , 3040元/㎡比例18%, 4050元/㎡比例9%, 5060元/㎡比例2%。小結(jié)：l ㎡。l 租金處于1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市場缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應(yīng)，另一方面也顯示惠州寫字樓租客承租能力的相對不足。l 行業(yè)租金水平對比通過分行業(yè)租金水平的統(tǒng)計分析，電子及通訊業(yè)平均租金水平為24元/㎡，機械機電20元/㎡，房地產(chǎn)/建筑/裝潢26元/㎡，旅游業(yè)15元/㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè)28元/㎡，美術(shù)廣告設(shè)計21元/㎡，能源工業(yè)26元/㎡， IT業(yè)33元/㎡，制造業(yè)9元/㎡，貿(mào)易22元/㎡，其他19元/㎡。可以看出IT、信息咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、電子及通訊等行業(yè)由于行業(yè)的特殊性需要質(zhì)素相對較高的辦公場所以展示公司的實力及形象，因此這些行業(yè)可以接受更高的租金，同時也是本項目積極爭取的目標客戶。 對目前辦公物業(yè)的評價七、比較滿意的方面通過本次市調(diào)數(shù)據(jù)的匯總分析：綜合比例地段的綜合選擇比例為32%, 交通便捷的綜合比例為33%, 價格/租金合理的綜合比例為10%, 硬件配置不錯的綜合比例為5%, 軟件服務(wù)好的綜合比例為1%, 物業(yè)管理不錯的綜合比例為8%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為5%,
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