【正文】 重要組成部分。鑒于近幾年經(jīng)濟(jì)類開發(fā)區(qū)的盲目發(fā)展和開發(fā)效率的下降，國(guó)家對(duì)動(dòng)輒圈地?cái)?shù)千畝進(jìn)行的毫無(wú)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿颓熬暗拈_發(fā)項(xiàng)目的控制較嚴(yán)格，如何使開發(fā)區(qū)健康發(fā)展己成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的重要問(wèn)題之一。由于物流園區(qū)將物流自身的發(fā)展前景和對(duì)工業(yè)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)的有力支持緊密結(jié)合，將又可能成為既有經(jīng)濟(jì)類開發(fā)區(qū)和物流與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展方向。因此，物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展模式，將要求開發(fā)者按照現(xiàn)代物流在中心城市、經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，在充分總結(jié)既有開發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)更新觀念和創(chuàng)新運(yùn)作方式、管理制度，達(dá)到為中心城市尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，實(shí)現(xiàn)物流。經(jīng)濟(jì)雙重發(fā)展目標(biāo)。物流園區(qū)的重要功能是物流的組織和管理。物流企業(yè)和工商企業(yè)在相對(duì)集中的場(chǎng)所，建設(shè)和開發(fā)物流園區(qū)，是希望在規(guī)?；锪鬟\(yùn)作資源及條件的支撐下，達(dá)到降低物流成本和提高物流經(jīng)營(yíng)與管理效益的目的。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和利用市場(chǎng)進(jìn)行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過(guò)把利用物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)供應(yīng)鏈管理中具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)引入園區(qū)，由其率先在園區(qū)進(jìn)行開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下，逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進(jìn)行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，達(dá)到物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的，這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開發(fā)模式。主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求具有戰(zhàn)略眼光的實(shí)力較強(qiáng)的網(wǎng)絡(luò)化。規(guī)模化經(jīng)營(yíng)物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)發(fā)展，也要求大型、具有區(qū)域輻射能力和在所依托的經(jīng)濟(jì)中心城市具有較大物流活動(dòng)量的企業(yè)在園區(qū)利用專業(yè)化物流企業(yè)設(shè)施或自行建設(shè)物流設(shè)施、建設(shè)生產(chǎn)基地、采購(gòu)基地和銷售機(jī)構(gòu)，這些都對(duì)園區(qū)的開發(fā)政策、園區(qū)的物流運(yùn)作基本交通及配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施等條件提出了較高的要求。因此，主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場(chǎng)環(huán)境。5．2．1．3 工業(yè)地產(chǎn)商模式的提高。因此物流園區(qū)開發(fā)采用工業(yè)地產(chǎn)商模式要求政府確立物流業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的，同時(shí)，管理部門具有較強(qiáng)的宏觀基礎(chǔ)支持地位并在土地和建設(shè)投資上給予資助調(diào)控能力與較為高效的工作效率以及良好的經(jīng)濟(jì)管理與運(yùn)行制度體系做保障；對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)商要求具有較強(qiáng)的投資能力和融資能力保證按照政府對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)5．2．1人 綜合運(yùn)作模式物流園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)給予開發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的適直的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，如澳大利亞、美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家均有此種開發(fā)模式的范例。此外，作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，日本的東京。神戶等經(jīng)濟(jì)中心城市。德國(guó)的不來(lái)梅等城市，也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè)，由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的變形操作方式。之所以會(huì)出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，其理論基礎(chǔ)是物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，目的在于建立良好的物流運(yùn)作與管理環(huán)境，為工業(yè)。商業(yè)以及物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設(shè)自身不是為了贏利，是一種社會(huì)效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來(lái)自于整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)效率與效益綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開發(fā)模式。由于物流園區(qū)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地。稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備園區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使園區(qū)建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式。工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。鑒于各種開發(fā)模式均有相應(yīng)的開發(fā)制度及運(yùn)作機(jī)制，采用綜合開發(fā)模式對(duì)園區(qū)整體制度的設(shè)計(jì)和建設(shè)期的管理要求較高，而且，還有可能出現(xiàn)相關(guān)政策的協(xié)調(diào)問(wèn)題，以及對(duì)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的承擔(dān)者的綜合能力提出了較大挑戰(zhàn)，所以，即便采用綜合開發(fā)模式，往往也要以一種相對(duì)固定的模式為主，對(duì)園區(qū)的一些特殊開發(fā)項(xiàng)目，有選擇地以輔助的方式采用其它模式，以保證園區(qū)建設(shè)的順利進(jìn)行。5．2．1石 合肥物流園區(qū)發(fā)展模式選擇對(duì)于一個(gè)具體的物流園區(qū)的發(fā)展模式，從最終采取的方式、政策構(gòu)架。開發(fā)建設(shè)的承擔(dān)者及經(jīng)濟(jì)實(shí)力、政府的投資能力、選址結(jié)果和所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、條件等因素考慮，其選擇的余地并非很大。因此，物流園區(qū)的開發(fā)模式的正確選擇，對(duì)最終園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)成功，具有重要的作用和意義。從合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和企業(yè)及政府的經(jīng)濟(jì)能力角度分析，考慮到物流園區(qū)發(fā)展的可能的各種模式的特點(diǎn)及應(yīng)用條件，合肥物流園區(qū)項(xiàng)目宜采用經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，主要原因在于：①開發(fā)區(qū)的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)較為成熟對(duì)于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和管理，合肥相關(guān)的政府管理部門和開發(fā)建設(shè)的承擔(dān)者己積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，在政策等方面也己較為成熟，特別是對(duì)業(yè)己完成相關(guān)開發(fā)區(qū)建設(shè)任務(wù)的開發(fā)部門，如合肥新站開發(fā)區(qū)，也面臨繼續(xù)開發(fā)需要新的項(xiàng)目支持的問(wèn)題。②為了盡快抓住物流發(fā)展機(jī)遇現(xiàn)代物流不僅在合肥而且在全國(guó)均處于發(fā)展的初期，缺乏較有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的物流企業(yè)，同時(shí)，工業(yè)及商業(yè)企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)管理的自覺性、能力和水平均有較大欠缺，因此，完全依靠企業(yè)行為進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，周期將會(huì)較長(zhǎng)，對(duì)合肥在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得主動(dòng)地位不利，從物流基礎(chǔ)設(shè)施在發(fā)展中的超前性和替代性角度分析，從合肥市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃中將合肥定位為區(qū)域物流樞紐和合肥市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中亦具有這種潛在能力和需求的角度，滯后發(fā)展也就意味合肥將失去機(jī)會(huì)。③完全的市場(chǎng)化運(yùn)作條件尚不成熟對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，合肥積累了相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，但這種方式如何移植到具有社會(huì)公益性的物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)運(yùn)作機(jī)理。政策的制定和開發(fā)者的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、投資來(lái)源等方面均提出了較高要求，只能通過(guò)實(shí)踐不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在園區(qū)項(xiàng)目中大面積使用，時(shí)機(jī)尚不成熟。但是，在物流園區(qū)建設(shè)中采用經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，并非排斥使用其他模式或方法，園區(qū)的開發(fā)建設(shè)的承擔(dān)者完全可以根據(jù)實(shí)際需要和可能，在園區(qū)內(nèi)的具體項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)中采用相對(duì)靈活的運(yùn)作方式，積極借鑒其他模式的優(yōu)點(diǎn)，加快園區(qū)開發(fā)步伐。但是，在模式選擇中確定了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的模式，并非意味著僅僅局限于按照現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的模式進(jìn)行開發(fā)，而是希望利用新