美食街項目整合推廣方案14-文庫吧
2025-04-18 02:11 本頁面
【正文】 沙、江南水莊等都把“水”作為宣傳的亮點。出現(xiàn)“炒房族”。伴隨著樓價的不斷喊漲，很多人開始加入炒房的行列，二級房地產市場已經成型。很多開發(fā)商屯樓觀望，期待更大利潤空間。高層、小高層住宅日漸受到港城消費者歡迎，云龍花苑、世紀大廈的熱銷已證明了這一點。二、2004年港城樓市分析 如果說2003年是港城房地產的沖天牛市，那么2004年，這種利好局面則出現(xiàn)了逆轉，港城樓市的種種跡象似乎預示著“冬天”的來臨。去年國家先后出臺的房貸控制、銀根緊縮、停批別墅用地等宏觀調控政策對樓市的影響已在2004年逐漸顯現(xiàn)。土地控制、融資不暢已成為制約開發(fā)商投資的主要因素。自2004年1月以來，受全國樓市腳步放緩的影響，我市也出現(xiàn)膠著狀態(tài)，一方面開發(fā)商價格高居不下，一方面消費者持幣觀望。尤其是4月1日二手房轉讓增稅政策出臺后，炒房行為已復歸于理性。加之2003年部分開發(fā)商囤積的商品房尚未去化，2004年高端樓盤已初現(xiàn)“飽和”現(xiàn)象。樓盤項目開發(fā)由2003年的“空心化”向城市中心地帶回歸，2003年上市的樓盤大多集中在城市周邊地帶，而2004年則向中心地帶集中，已經或即將上市的幾個樓盤如王府名邸、亨通家園、威隆置業(yè)、同馨公寓、包括我們的美食街項目等都集中在步行街附近，這意味著在步行街商圈內，將上演一場激烈的樓市營銷大戰(zhàn)。三、2004年下半年樓市展望房價的快速上漲將得到抑制，進入緩慢增長時期。由于市場對房子的需求在２００３年得到了充分釋放，以及今年開發(fā)總量的增長，下半年將有可能出現(xiàn)供大于求的局面。但去年房市“井噴”的慣性，將使房價繼續(xù)在一個較高的價位上緩慢運行，甚至保持小幅增長。市政府日前出臺的《關于科學發(fā)展小高層、高層住宅的實施意見》和《張家港市小高層、高層住宅電梯專項補貼資金管理辦法》兩個文件，將在一定程度上刺激開發(fā)商介入高層、小高層住宅的開發(fā)。用于辦公的商住樓尚存在著一定的需求空間，這一消費群體將引起開發(fā)商的重視。二、競爭樓盤分析根據(jù)樓盤在地段、價位、規(guī)劃、目標消費群、策略等各方面存在的特性，我們將競爭者分為同域性、同質性、差異性三大類。同域性競爭樓盤王府名?。河扇A興房產開發(fā)，是政府規(guī)劃的步行街南擴重點工程，由高層和小高層組成的高檔商住樓，地段優(yōu)勢和空中生態(tài)花園是其推廣的兩大亮點，目前起價即已達到5200元以上。假日風景：位于東環(huán)路和沙洲東路交會處、新市河西岸，主打“水生態(tài)”牌，但在宣傳上主題比較散亂。同質性競爭樓盤目前，在我市尚未出現(xiàn)與宏泰新時代同質性的同期在建樓盤。差異性競爭樓盤南城花園：由南城房產開發(fā)的水景花園，依傍暨陽湖，推出“運動、健康、園林”的主題概念，并采用全案代理的方式運作，在推廣上側重于新聞炒作和活動促銷。東方明珠：位于城東森林公園附近，12萬平方米的大型高檔社區(qū)，由別墅和小高層建筑組成。自然和教育環(huán)境是其最大的優(yōu)勢，在宣傳方面強調“顛峰都市豪宅”概念，走高端路線。怡景灣：是長江新城的二期工程，與東方明珠毗鄰，親水型住宅，通過借助長江新城的影響力進行推廣造勢。（該地段正在售賣的還有揚帆名都、興鴻名都） 此外，還包括亨通嘉園、丁香苑、明日嘉園等競爭對手。五、總結樓市已經進入了一個硬件（規(guī)劃、建筑）拼“綜合實力”、軟件（定位和推廣）講“特色” 和“差異”的時代。而硬件的比拼越來越趨于同質化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。只有具有一定實力、市場定位準確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧。競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，如TOWNHOUSE、親水型住宅、健康社區(qū)等等，通過概念制造差異性賣點，引導消費者的觀念。高端樓盤已出現(xiàn)險峰狀態(tài)，但只要運作有方，仍有發(fā)展的空間。美食街項目與競爭對手相比，在項目地段上具有明顯優(yōu)勢，但在房地產商品牌、價格、規(guī)模、景觀、物業(yè)上都不具有絕對的優(yōu)勢。只有在推廣中塑造品牌個性，提煉出令消費者心動的概念，方能彌補其先天的不足。第三部分：我們的推廣目標 在預算年度內通過整合推廣，完成總量的80%以上的銷售。 在樓盤的傳播推廣過程中，通過正確的宣傳策略和獨特的視覺識別，樹立開發(fā)商良好的品牌形象，提高其在本地市場中的知名度和美譽度。 階段性目標：引爆期：全面包裝上市，制造開盤的轟動效應，完成30%左右的銷售業(yè)績，取得開門紅。強銷期：進入全面銷售階段，完成總量7080%的銷售，并確立樓盤及開發(fā)商的品牌效應。掃尾期：利用前期銷售慣性，完成剩余樓盤的銷售，并建立起樓盤的美譽度。第四部分：項目SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）地處美食街黃金地段，周邊配套齊全。較為單一的戶型設計，使我們的消費群體更加集中，形成有效的市場細分。小區(qū)位于美食街上，來往人流密集，便于現(xiàn)場宣傳造勢。本案將成為步行街東側地標性建筑，其簡潔、流暢、飄逸的樓體風格，有助于樹立其高檔、時尚的物業(yè)形象。二、劣勢（Weakness）由于規(guī)劃所限，小區(qū)采用開放式物業(yè)管理，并且商住兩用，商業(yè)環(huán)境影響居住質量，會對部分消費者產生購買抗性。本案推廣工作起步晚，缺乏有效的前期宣傳導入，在競爭對手的強大宣傳攻勢面前處于劣勢。開發(fā)商品牌知名度較低，不利于樓盤品牌形象的確立。三、機會點（Opportunity）市政府《關于科學發(fā)展小高層、高層住宅的實施意見》和《張家港市小高層、高層住宅電梯專項補貼資金管理辦法》的出臺，將引發(fā)人們對本案的關注與青睞。長安路主干道的改建，使河西路、河東路車流量增加，便于本案的現(xiàn)場宣傳推廣。隨著港城投資創(chuàng)業(yè)者的日漸增多，他們對辦公空間的需求也越來越大，本案商住兩用，恰恰迎合了這一需求。四、問題點（Threaten） 同一區(qū)域內眾多樓盤幾乎同時上市，嚴重擠壓了我們的的市
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