【正文】 、周邊配套交通 本案距離港城車站約1公里左右，且處于沙洲東路、河西路、園林路交叉地帶，交通四通八達(dá)。個別樓盤在一年內(nèi)竟然連續(xù)幾次上調(diào)價格。2003年，“親水住宅”成為樓市的流行概念，今日家園、世紀(jì)華庭、圣淘沙、江南水莊等都把“水”作為宣傳的亮點(diǎn)。自2004年1月以來，受全國樓市腳步放緩的影響，我市也出現(xiàn)膠著狀態(tài)，一方面開發(fā)商價格高居不下，一方面消費(fèi)者持幣觀望。用于辦公的商住樓尚存在著一定的需求空間，這一消費(fèi)群體將引起開發(fā)商的重視。自然和教育環(huán)境是其最大的優(yōu)勢，在宣傳方面強(qiáng)調(diào)“顛峰都市豪宅”概念，走高端路線。美食街項(xiàng)目與競爭對手相比，在項(xiàng)目地段上具有明顯優(yōu)勢，但在房地產(chǎn)商品牌、價格、規(guī)模、景觀、物業(yè)上都不具有絕對的優(yōu)勢。較為單一的戶型設(shè)計，使我們的消費(fèi)群體更加集中，形成有效的市場細(xì)分。隨著港城投資創(chuàng)業(yè)者的日漸增多，他們對辦公空間的需求也越來越大，本案商住兩用，恰恰迎合了這一需求。職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)主管、醫(yī)生、律師、自由職業(yè)者等。他們已經(jīng)擁有房子，但對現(xiàn)有居住條件不太滿意或者出于投資的心理，準(zhǔn)備換一套更合適的。市場定位圖圖一 圖二定位分析定位思考一：商住樓=商業(yè)+住宅？ 在北京，有人稱商住樓為“不男不女”，亦即此類樓盤上面做住宅、底層做商鋪，既影響了純居住者的生活質(zhì)量，又無法開發(fā)出更大的商業(yè)價值，所以顯得不倫不類。這充分說明了我市高層商住樓還具有較高的升值潛力，這是一個長期被開發(fā)商忽略的潛在市場，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾蜗蛳M(fèi)者進(jìn)行訴求。長期以來，經(jīng)營一直不溫不火，不倫不類，“美食”二字已經(jīng)名不符實(shí)。 建議二：以“領(lǐng)導(dǎo)者”的身份，通過新聞炒作，展開有關(guān)“美食街重新定位與改造”的討論，并通過組織相關(guān)的主題活動，讓投資者的目光重新關(guān)注美食街，并激起他們的投資信心和熱情。新時代”，雖然通俗、大氣，瑯瑯上口，但我們認(rèn)為該名稱并不能準(zhǔn)確概括項(xiàng)目的特征。如：標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、樓書、DM、廣告、橫幅、引導(dǎo)旗、指路牌、制服等。付款方式 以下四種付款方式是目前最常被采用的，建議本案將四種方式組合起來，推出“自選”式付款，選擇哪種付款方式，由消費(fèi)者自己決定，讓他們感覺有更大的自主權(quán)。四、媒體策略重點(diǎn)轟炸 + 天羅地網(wǎng)在所有與消費(fèi)者可能的接觸點(diǎn)進(jìn)行廣告信息的傳播，并達(dá)到最大的到達(dá)率，形成一張細(xì)密的媒介傳播網(wǎng)。硬廣告：以SOHO概念為中心，展開項(xiàng)目整體形象的宣傳，強(qiáng)調(diào)“地段、商業(yè)潛力、樓型”等賣點(diǎn)軟廣告： 炒作點(diǎn)1：張家港首家SOHO概念的小區(qū)。 論壇議題：城市主題街區(qū)的經(jīng)營、美食街的功能定位、美食街的改造與發(fā)展等等?；顒觾?nèi)容：與各個社區(qū)相關(guān)部門合作，露天巡回放映各類經(jīng)典影片，片頭和片尾可貼片播放宏泰 推廣節(jié)點(diǎn)：2004年秋季房地產(chǎn)交易會展會時間：10月11月之間展會地點(diǎn)：可能在交易大廳參展方案：買斷交易會大廳所有公共廣告位，進(jìn)行宏泰★售樓處：終端物料。以上案劃之構(gòu)思、創(chuàng)意及設(shè)計是為貴公司特別提供，其智力財產(chǎn)歸屬張家港百鴻廣告公司專有。本人誠懇盼望與業(yè)界同行多多交流！并歡迎光臨我的博客本人聯(lián)系方式：手機(jī)：13921984504 ：53540661015 / 15。 張家港百鴻廣告公司將秉承對客戶積極負(fù)責(zé)的態(tài)度，遵從正規(guī)化運(yùn)作的程序，根據(jù)我公司一貫的制度為方案成立專門的項(xiàng)目小組，為活動實(shí)施做前期的準(zhǔn)備工作，包括程序控制、活動組織、現(xiàn)場布置、相關(guān)物料準(zhǔn)備、宣傳工作等，我們著意從策劃、溝通、執(zhí)行等方面向貴公司提供各項(xiàng)切實(shí)可行的套餐式服務(wù)。 活動時間：12月25日 活動地點(diǎn)：宏泰（活動具體方案和廣告物料根據(jù)實(shí)際情況另行制訂）第三階段：掃尾期 推廣任務(wù)：繼續(xù)維護(hù)品牌形象，擴(kuò)大品牌知名度，完成剩余的銷售任務(wù)。 第二階段：強(qiáng)銷期 推廣任務(wù)：通過全面的整合宣傳推廣，樹立樓盤獨(dú)特的個性和品牌形象，制造火熱的銷售氣憤，刺激消費(fèi)者產(chǎn)生購買行為。 新聞媒體：張家港日報、張家港電視臺開盤促銷方案： 在開盤當(dāng)日簽訂購房協(xié)議的前十名業(yè)主可享受全價20%的優(yōu)惠額度。 媒體組合：★戶外：工地圍墻、引導(dǎo)旗★電波：張家港有線臺電影頻道、張家港廣播電臺“曉青熱線”欄目。以紙媒體（報紙、雜志、樓書、海報）和電波媒體（電視、廣播）為主導(dǎo)媒體；以戶外媒體（圍欄、引導(dǎo)旗）為輔助媒體。付款方式1234一次性付款銀行按揭（三成）輕松按揭（三成）免息分期付款簽署認(rèn)購書人民幣一萬元整簽署認(rèn)購書后15天內(nèi)樓價10%樓價15%，同時可向銀行申請最高八成按揭樓價15%，同時可向銀行申請最高八成按揭樓價10%30天內(nèi)簽署買賣合同樓價20%樓價15%或根據(jù)銀行按揭批復(fù)付清首期余款簽署買賣合同后一個月內(nèi)65%15%于簽署買賣合同后，20個月內(nèi)，分20期支付，%，在每月5號前付清20%三個月內(nèi)_35%五個月內(nèi)_30%7個月內(nèi)__發(fā)出入伙通知15天內(nèi)_5%辦理《房地產(chǎn)證》后7日內(nèi)5%_分階段價格策略開盤前定價原則：價格暫不公開，試探市場反映。使用VI視覺系統(tǒng)設(shè)計可大幅度提高消費(fèi)者對開發(fā)商專業(yè)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的信任指數(shù)，在營銷策劃中必不可少。宏泰銀座（宏泰星座）釋義：黃金、白銀皆是貴重之物，取名“銀座”，意即僅次于步行街的極品地段；銀座，還可以引起對財富的聯(lián)想，暗示投資本案，財源滾滾。 建議三：醉翁之意不在酒。 其二，缺乏重量級的餐飲娛樂場所（如金海華）和地標(biāo)性建筑，無法形成消費(fèi)磁場；而一些小飯店