美食街項目整合推廣方案14(編輯修改稿)
2025-05-30 02:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場空間。 由于當初規(guī)劃失誤，導(dǎo)致美食街長期經(jīng)營不善，商業(yè)價值日漸萎縮，給人以低檔的物業(yè)形象，使人們對其投資前景顯得有些信心不足。 小區(qū)緊靠菜場，周邊環(huán)境顯得臟、亂、差，對于本案樹立高檔物業(yè)形象產(chǎn)生一定障礙。 本案在房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)低谷的情況下逆勢推出，本身就存在一定的風險。第五部分：目標消費群分析一、 哪些人會買我們的房子？通過調(diào)查與分析，我們將都市高級白領(lǐng)階層和私營業(yè)主界定為本案的潛在購買者。年齡：2545歲之間。個人收入：月薪5000元以上。職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)主管、醫(yī)生、律師、自由職業(yè)者等。二、目標消費群基本特征素描收入高，有一定社會地位，思想成熟，事業(yè)有成，是構(gòu)成社會的中堅力量。他們中的部分人處于創(chuàng)業(yè)初期，對未來充滿信心和夢想。他們在選房時關(guān)心的要素依次是樓盤升值潛力、地段、價格和景觀環(huán)境。具有高明的商業(yè)頭腦，投資意識強烈。工作壓力大，時間觀念很強，希望生活、工作能夠更加便捷，減少無謂的時間浪費。已經(jīng)擁有家庭，且多為三口以上的家庭。三、置業(yè)類型分析二次置業(yè) 主要是私營業(yè)主和部分高級白領(lǐng)。他們已經(jīng)擁有房子，但對現(xiàn)有居住條件不太滿意或者出于投資的心理，準備換一套更合適的。辦公購房 這些人多為私營企業(yè)主和高收入的自由職業(yè)者，處于創(chuàng)業(yè)的初期，無力自建或購置大面積的高檔寫字樓，這種高性價比的商住樓便成為他們的首選。首次購房 多數(shù)是企業(yè)的高級白領(lǐng)，事業(yè)早成，從外地到港城數(shù)年或剛剛結(jié)婚，需要一套獨立的住房。炒房 主要是指那些專門從事倒賣房子的“炒房族”。據(jù)調(diào)查，2003年我市大約有200多名這樣的投機者，某個樓盤一旦被看好，往往會一次購買數(shù)套。有無升值潛力是決定他們購買行為的最大因素。但是由于今年樓市趨冷，預(yù)計炒房族會更為謹慎，尤其對高端樓盤不會有較大的動作。第六部分：項目定位及概念提煉一、項目定位市場定位的前提先對樓盤所生存的市場環(huán)境進行細分，以便在市場定位時區(qū)別于其他競爭者，挖掘出對消費者而言是有價值、有影響力的利益點，然后進行加工包裝。市場定位圖圖一 圖二定位分析定位思考一：商住樓=商業(yè)+住宅？ 在北京，有人稱商住樓為“不男不女”，亦即此類樓盤上面做住宅、底層做商鋪，既影響了純居住者的生活質(zhì)量，又無法開發(fā)出更大的商業(yè)價值，所以顯得不倫不類。正因如此，地產(chǎn)大師潘石屹徹底顛覆了傳統(tǒng)商住樓的觀點，將SOHO概念移植到國內(nèi)。所謂“SOHO”即英文“Small Office ，Home Office”的縮寫，意為“小型的、家庭的辦公室”。如今，SOHO概念已被越來越多的人所接受，成為一種時尚潮流，人們稱在家辦公的人為“SOHO一族”?？梢哉f，SOHO是傳統(tǒng)商住樓的升級版，這種樓盤將生活和工作融合到一起，既消除了傳統(tǒng)商住樓的弊端，又巧妙地避開了將住宅樓改成商務(wù)樓的法律沖突，實際上，這是一種物美價廉的“準寫字樓”，非常適合小公司和創(chuàng)業(yè)族。 那么，回到我們的項目上，如果將本案定位為傳統(tǒng)商住樓，同樣面臨“不男不女”的問題；并且，商住樓在港城被大量復(fù)制，已經(jīng)屢見不鮮，無法再吸引人們的眼球。反倒是純商務(wù)辦公樓較少有開發(fā)商問津，這正好為我市大量的辦公人群留下了需求空間。例如，福港公寓也是典型的商住樓，但是很多人買來并不去居住，而是轉(zhuǎn)租給其他公司用作辦公場所，一套130平方米的套房年租金竟然要6萬元，這給投資者帶來了巨大的利潤升值空間；此外，世紀大廈也是商住樓變辦公樓的一個范例。這充分說明了我市高層商住樓還具有較高的升值潛力，這是一個長期被開發(fā)商忽略的潛在市場，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾蜗蛳M者進行訴求。 與其說讓消費者自己改變購房的用途，不如由我們主動推廣這種在港城新興的購房觀念，讓它變成開發(fā)商獨特而鮮明的廣告訴求點。SOHO，無疑為我們提供了一個有效訴求的端口。 建議一：做第一個吃螃蟹的人，將SOHO概念率先引入到港城，通過對SOHO概念的炒作，引導(dǎo)投資型業(yè)主和辦公置業(yè)型業(yè)主前來購買。 建議二：對主樓的部分平面戶型進行適度規(guī)劃，使其具有寫字樓的某些功能，以符合辦公的需要。同時，將略加改造的平面戶型作為SOHO概念的主體推出。 建議三：做“SOHO社區(qū)”概念，將裙樓和輔樓宣傳為主樓及周邊寫字樓（如石油大廈）的綜合配套服務(wù)區(qū)，使整個小區(qū)成為一個集辦公、居住、飲食、購物、消閑娛樂、健身等為一體的綜合SOHU商務(wù)區(qū)。定位思考二：一棟樓能否激活一條街？ 事實證明，美食街（楊舍東街）是張家港城市規(guī)劃的一個敗筆。長期以來，經(jīng)營一直不溫不火，不倫不類，“美食”二字已經(jīng)名不符實。問題在于： 其一，步行街有向西延伸的傾向，導(dǎo)致西門一帶成為餐飲娛樂的集中地段，搶走了美食街的大量客源。 其二，缺乏重量級的餐飲娛樂場所（如金海華）和地標性建筑，無法形成消費磁場；而一些小飯店缺乏特色，始終上不了檔次。 其三，街區(qū)規(guī)劃不合理，場地狹小，缺乏停車位，無法進一步做大。 其四，定位模糊。要么做成高檔次餐飲中心，要么成為各地特色小吃的“博覽會”；實際上兩者都不是，只是小飯店的簡單羅列。 以上問題，導(dǎo)致美食街的形象十分低劣，其商業(yè)前景也不大被看好，部分投資置業(yè)者缺乏信心，這也將成為本案銷售的抗性之一。 那么，如何走出美食街的經(jīng)營怪圈？ 建議一：本案建成后無疑將成為美食街乃至步行街以東的地標性建筑，我們應(yīng)充分利用這一優(yōu)勢，樹立起本案“美食街地段領(lǐng)導(dǎo)者”的形象。 建議二：以“領(lǐng)導(dǎo)者”的身份，通過新聞炒作，展開有關(guān)“美食街重新定位與改造”的討論，并通過組織相關(guān)的主題活動，讓投資者的目光重新關(guān)注美食街，并激起他們的投資信心和熱情。通過事件炒作，讓人們相信：本案的開發(fā)，將提高整個美食街的物
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