【正文】 社區(qū)”C、D兩座已被集團單位整體購買，E座正處熱銷之中，未建的A、B兩座已開始預訂；“棕南公寓二期”在建五棟中，普通型尚余30余套，單層尚余5套，而周邊聲勢浩大的“錦官新城”、“銀都花園”、“芳草地”，“學府花園”等僅在房地產(chǎn)交易會銷售狀況并令眾商家刮目相看。如此看來，中高檔公寓已逐漸成為一部分收入較豐的市民和高層白領人士消費的對象和追求的目標。（五）從宏觀大環(huán)境講，政府啟動住宅市場和優(yōu)惠政策的刺激；消費給房地產(chǎn)市場帶來無限光明的前途，與此同時，住宅二級市場的活躍也帶動了房地產(chǎn)市場的興盛，其良性互動體現(xiàn)在逐年開發(fā)面積擴大、房價上漲、高層建筑開發(fā)總量上升等趨勢。（六）從開發(fā)商自身講，成都羅賓納實業(yè)有限公司是一家中外合資的大型企業(yè)，通過強強聯(lián)合和創(chuàng)意開發(fā)，開發(fā)商以較高的文化科技含量與一般樓盤相區(qū)別，使其具有超前性和唯一性，并通過自身雄厚的經(jīng)濟實力與良好信譽，以此吸引消費者，迎合了消費者消費心理和品味。綜上所述，“盤谷花園”在目前高層住宅炙手可熱的良好市場氛圍下，已成為不可多得的優(yōu)質(zhì)樓盤，“盤谷花園”一旦投放市場，必將受到廣大購房顧客的青睞和歡迎，“盤谷花園”也必將成為有口皆碑的住宅精品。六、“盤谷花園”經(jīng)濟技術分析報告：一、經(jīng)濟分析依據(jù)和原則（一）依據(jù)：國家計委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；土地增值稅、營業(yè)稅等相關稅收法規(guī)；企業(yè)目前投資預算表及財務報表。（二）原則：遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結合的原則；遵循效益與費用計算口徑一致的原則。二、項目概況盤谷住宅小區(qū)項目占地面積26，700M’，位于人民南路高尚住宅區(qū)。項目位置交通便捷，距機場9分種車程，距市中心4分種車程，位于成都市一、二環(huán)路之間，并與機場路、成渝高等級公路、成樂大件路、川藏線相聯(lián)，四通八達。盤谷住宅小區(qū)項目毗鄰人民南路美領館、心族賓館、棕南公寓、成都市人民銀行。四周分布中日友好會館、科技一條街、高新技術開發(fā)區(qū)、體育館、錦繡花園、購物中心、大中小學校，是開發(fā)高尚住宅小區(qū)不可多得的一塊寶地。該項目由成都羅賓納實業(yè)有限公司開發(fā)。該公司由泰國盤谷銀行為背景的香港羅賓納實業(yè)有限公司和成都達宏實業(yè)有限責任公司聯(lián)合開發(fā)；目前各項報建手續(xù)完畢，已進入正常施工階段。該項目由西南設計院設計，四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑工程公司聯(lián)合承建，項目擬建五幢11單元18層電梯公寓，總建筑面積107，149㎡，計劃到二OO一年三月前住宅交付使用。三、經(jīng)濟技術分析方法盤谷花園項目屬于一次性開發(fā)項目，但規(guī)模大、起點高，通過開發(fā)商一年的報建工作，三年的施工組織、管理，資金運作；房屋銷售，方能完成該項目的建設工作。因此，本報告將投入作為項目的經(jīng)營成本，作四年計算期的成本收益和現(xiàn)金流量分析，測算其財務內(nèi)部收益率及其他有關評價指標。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算范圍：盤谷花園項目是以高檔住宅為主，配以停車場、會所、公廁、服務娛樂中心等公共建筑用房，形成功能完善的居民生活小區(qū)的高層、高檔建筑工程?？傮w規(guī)劃面積107，149平方米。本報告投資估算范圍僅對盤谷項目的住宅部分進行經(jīng)濟分析。（二）投資估算內(nèi)容：項目總投資估算應由以下內(nèi)容組成：直接工程費：包括所建房屋的土建費、平基土石方工程、小區(qū)道路及廣場、變壓器等變配電設備、給排水工程，弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等；其它費用：包括土地費用、建設單位管理費、工程監(jiān)理費、勘察設計費及其它稅費；預備費；投資方向調(diào)節(jié)稅；建設期利息；項目靜態(tài)總投資34,381萬元，其中工程費用18,612萬元，其它費用11,140萬元，預備費1,545萬元，建設期利息3,084萬元，有關計算詳見附表一《投資估算表》（三）投資估算依據(jù)及說明：項目業(yè)主提供的盤谷項目工程用款計劃（詳見附表二和附表三）；四川西南設計院編制的“盤谷小區(qū)開發(fā)范圍規(guī)劃圖”及有關說明；盤谷花園總平面圖；1999年《上程預算定額》；1999年《建設工程費用定額》；《土地估價報告》；土建費用：小區(qū)建筑面積105,599㎡（除會所），其中住宅面積89,958㎡，公建面積15,641㎡；平基及土石方：預計項目參見業(yè)主與承包方簽訂的《土石方開挖合同》，預計費用為1460萬元；道路及廣場，預計小區(qū)道路、廣場、車位380個，15，000平方米，按有關指標估算計492萬元；供配電工程：按工程部提供的資金使用表列入；建設單位管理費：按公司目前運作概算需管理費1308萬元；土地資本金費用，本項目所用土地資本金款項實際應付金額7560萬元，參照《股權轉(zhuǎn)讓合同》等文件；1預備費：暫不分基本預備費和漲價預備費，%計?。?投資方向調(diào)節(jié)稅：本項目屬中外合資企業(yè)開發(fā)，應享受國家優(yōu)惠政策即屬投資方向調(diào)節(jié)稅零稅率項目。1建設期利息：經(jīng)測算，項目需向銀行貸款11,150萬元，%計算利息（3—5年期），建設期三年共發(fā)生銀行貸款利息1，791萬元（動態(tài)測算）。五、項目資金滾動開發(fā)計劃分析房屋開發(fā)項目一般都是邊投入邊售房的滾動開發(fā)性項目，從附表四《流動資金使用表》和附表五《資金滾動測算表》可知：該項目第1至4年的分年度投入資金分別為：5,053萬元、10,290萬元，12,274萬元和4,343萬元；第1至4年的售房后回收資金（扣除銷售稅金及附加稅費，以下相同）分別為0、3,600萬元，21,680萬元，和20,818萬元?？梢婍椖康谝?、二年投入資金量大，從第三年開始項目收入便可遠遠大于投入，其利潤可用于歸還貸款。也就是說，雖然項目靜態(tài)投資34,381萬元，但實際只要第一、二年的啟勸資金11,150萬元能夠保證，項目便可進入良性循環(huán)，滾動開發(fā)（詳見附表六《盤谷花園工程總進度控制計劃》）。六、資金籌措由《資金滾動測算表》可知，項目需要在第一、二年共籌集資金15,343萬元，扣出第一、二年售房收益3,600萬元，還需籌集資金11,743萬元。若項目自籌資金為593萬元，則公司所需貸款資金為11,150萬元，因此總的資金籌措方案如下：（一）第一年共需投入資金5,015方元，自籌資金593萬元，申請銀行貸款4,460萬元；（二）第二年共需投入資金10,290萬元，售房收益3,600萬元，申請銀行貸款6,690萬元。綜上所述，項目第一、二年公司共需申請銀行貸款11,150萬元，‰計息。七、其它基礎數(shù)據(jù)（一）建設規(guī)模：（1）小區(qū)土地面積為26,700㎡，住宅建筑面積（此分析報告不含會所投資）105,599㎡，其中住宅實際面積89，958㎡，為小區(qū)配套的公建面積15，641㎡。（2）小區(qū)內(nèi)設置大、中、小車位380個，面積15,000㎡。（二）計算期：項目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，項目計算期共四年。（三）成本估算：分年度開發(fā)投入：項目靜態(tài)投資總額34,38l萬元（見附表一），根據(jù)項目實施進度，動態(tài)分析投資總額為31,960萬元（見附表七），動態(tài)分析在靜態(tài)分析的基礎上總成本降低2,421萬元：一是稅費可在房屋銷售后發(fā)生，應扣出成本1,000萬元；二是資金利息減少1,293萬元；三是漲價預備費既是第二年即可實現(xiàn)銷售收入，%提取，減少成本128萬元。房屋銷售及管理費用：在房屋銷售過程中，將發(fā)生交易手續(xù)費、房屋看護費、廣告宣傳費等項目費用，據(jù)項目經(jīng)營計劃，第1—4年的銷售費用分別為：500萬元、300萬元、200萬元和100萬元。（四）銷售收入：房屋售價分析：（1）單位面積投資（按靜態(tài)分析）：A、按總建筑面積105,599㎡計算：3,256元／㎡；（34,381萬元247。105，599㎡=3,256元／㎡）B、按住宅實際面積89,958㎡為3,821元／㎡（34，381萬元247。89,958㎡=3,821元／㎡）（2）單位面積投資（按動態(tài)分析）；A、按總建筑面積105,599㎡計算：3,026元／㎡（31,960萬元247。105,599㎡=2，974元/㎡）B、按住宅實際面積89,958㎡為（3l,960萬元247。89,958㎡=3,552元／㎡）C、因車庫銷售應有收入，在考慮成本時可按總面積予以攤銷。成本遞增分析：在項目總成本已定的情況下，房屋銷售在第一、二年之內(nèi)費用將不會增加，從第三年起，費用逐月增加（一是管理費用50萬元，二是資金利息230萬元，三是銷售費用100萬元）每月增加380萬元。費用增加，成本也相應增加，單位成本每平方米每月增加36元。銷售時價格也應每月提高36元／㎡。銷售價分析：A、按3,200元／㎡定價，%。B、按3,500元／㎡定價，%；C、按3,800元／㎡定價，%；D；按4,000元／㎡定價，%；E、按4,500元／㎡定價，%；F、按4,800元／㎡定價，%。綜上分析，房產(chǎn)銷售始初定價以4,000元／㎡左右（平均價）較為合適，%，%。如果企業(yè)品牌及其它因素配合比較好，價格可逐月提高。銷售收入測算：本項目規(guī)劃布局合理，環(huán)境綠化優(yōu)美、住宅設計為18層框架結構的高層建筑樓群，配套服務，設施齊全，具有舒適、方便、安靜、優(yōu)美的特點，房屋售價第二至四年每平方米分別按4,000元、4,200元、4,300元測算，估計售出房屋比例：第二年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和車位380個，共計銷售收入46,098萬元。（詳見附表八《房屋銷售收入和利潤測算表》）。稅金測算：房屋開發(fā)項目所涉及的稅收除銷售稅外，還應上繳土地增值稅、地方交通附加及教育附加等稅費。（1）土地增值稅：按照國家有關房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，應繳納土地增值稅，