【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)計算應(yīng)為3,446萬元。（2）%計算。（3）所得稅為利潤總額的33%。利潤測算：由房屋銷售收入減開發(fā)成本、銷售費用、財務(wù)費用、土地增值稅、銷售稅金及附加，得項目利潤總額11,487萬元，上繳所得稅和土地增值稅7,237萬元。稅后利潤為4,250萬元。八、財務(wù)分析結(jié)果（詳見附表九和十）：所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率=%所得稅后內(nèi)部收益率=%所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值=l,576萬元所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值=583萬元所得稅前投資回收期=所得稅后投資回收期=項目投資利潤率=%項目投資利稅率=%貸款償還期：2年從上述評價指標(biāo)可知，項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款率，其折現(xiàn)率取資金籌資加權(quán)平均值，財務(wù)凈現(xiàn)值（i=18%）為583萬元。說明盈利能力比較強。九、財務(wù)評估不確定性分析項目盈虧平衡點BEP的分析：當(dāng)利潤=銷售收入經(jīng)營總成本營業(yè)稅及附加=0時為該項目的保本平衡點（詳見附表十一）。盤谷花園項目通過投資估算，總成本為31,960萬元，那么當(dāng)銷售收入=31,960萬元+2,651萬元=34,611萬元，即銷售總收入在34,611萬元時項目收支平衡；單位面積在34,611萬元247。105,599㎡=3,278元／㎡為保本平衡點。保本產(chǎn)銷量分析：固定總成本BEP= ╳100% = %銷售收入變動總成本銷售稅金及附加%時，項目就可保本，剩下的是利潤。敏感性分析：%，考慮項目實施過程中一些確定因素的變化，分別對總投資額、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高10%和降低10%單因素變化對內(nèi)部收益影響的敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項 目基本方案總投資額經(jīng)營成本銷售收入+100%10%10%10%10%10%內(nèi)部收益率I=%較基本方案比較從分析中看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，固定資產(chǎn)總投資次之（敏感性分析見下圖）；財務(wù)內(nèi)部收益率% 45 銷售收入 40 35 30 25 20 15 10 投資 5 40 30 20 10 10 20 30 40 50 從圖上可以看出銷售收入和固定資產(chǎn)對基本方案內(nèi)部收益率的影響曲線與財務(wù)基準(zhǔn)收益率的交點（臨界點）分別為銷售收入下降約20%和固定資產(chǎn)投資提高近18%時，項目內(nèi)部收益率才低于基準(zhǔn)收益率的水平，若銷售收入再降低或固定資產(chǎn)投資再增加，則項目將出現(xiàn)不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二《借款償還平衡表》）、《資金來源與估算表》、《資產(chǎn)負(fù)債表》的計算，固定資產(chǎn)借款償還期為2年，具有較強的償還能力。十一、房產(chǎn)市場分析成都素有“天府之國”的美譽。她物產(chǎn)豐富，氣候宜人。隨著國家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的實施；成都越來越成為中外商家進(jìn)軍大西南的必爭之地。西部經(jīng)濟(jì)繁榮為成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了契機。同時全國經(jīng)濟(jì)工作會議確定了要把住宅建設(shè)培育為帶動整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點和消費熱點的重大決策。各省市和地區(qū)也相繼出臺了一系列培育住宅消費市場的政策。這些政策措施對房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要激化作用。實施住房實物分配逐漸向貨幣分配轉(zhuǎn)化，將有效地推進(jìn)住房商品化進(jìn)程。各商業(yè)銀行對個人購房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，尤其是住房公積金歸集力度的加大及公積金向個人購房低息貸款與綜合保險的結(jié)合，將在很大程度上提高居民的購買能力。國家對住宅消費的發(fā)展戰(zhàn)略主要表現(xiàn)在以下幾個方面：放開住房二級市場，降低稅賦：不僅使各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房可以自由上市交易，公有住宅使用權(quán)也可以有償轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益由產(chǎn)權(quán)單位和轉(zhuǎn)讓人按一定比例分成。放開住房二級市場，不僅活躍了房產(chǎn)交易市場，從而使新的高檔住宅房銷售更加看好。發(fā)行債券購房：購房債券每年由國家發(fā)行一次，一切尚未進(jìn)行工資改革的企業(yè)都可按本企業(yè)當(dāng)年用工人數(shù)以現(xiàn)金購買，政府機構(gòu)和財政撥付經(jīng)費的事業(yè)單位工作人員，則由國家撥付。購房債券按月發(fā)給職工，職工用所得購房債券只能購房或租房，從而刺激了住房的銷售。停止福利房分配：該政策的出臺是啟動住房消費市場的重要契機。停止福利住房的分配，同時現(xiàn)階段政府以及相關(guān)部門，對建筑行業(yè)的新建把關(guān)甚嚴(yán)，延緩了新住宅房的修建，盤谷項目正當(dāng)時，銷售一定會看好。擴(kuò)大住房消費信貸，引導(dǎo)城市居民按揭住房：隨著購房主體中個人購房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個人住宅消費傾斜，并相應(yīng)出臺了多項信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年的300億元增至今年的1000億元；從一九九九年起，國有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)，均可在城市對所有普通商品房開辦個人住房擔(dān)保貸款。十二、成都房地產(chǎn)市場調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，大部分房地產(chǎn)公司銷售狀況良好，個別銷售業(yè)績顯著，各大房地產(chǎn)業(yè)公司競相通過其地理位置、建筑設(shè)計風(fēng)格、配套設(shè)施、建筑裝飾材料、住宅環(huán)境及物業(yè)管理服務(wù)六大方面，憑借其項目開發(fā)售樓處的對外窗口及營銷員的解說功夫刺激購房者，加強自己的特色及優(yōu)勢滲透，從而為銷售市場注入了新鮮的血液。為此，我們針對盤谷小區(qū)在成都市南部一片高尚成熟社區(qū)近段時間房地產(chǎn)開發(fā)項目作一簡單的歸類對比：（見下頁）序號調(diào)查內(nèi)容項目名稱開發(fā)商名稱已開發(fā)項目正開發(fā)項目正開發(fā)項目的價格開發(fā)項目的檔次備注1棕南小區(qū)電梯公寓四川宏名房地產(chǎn)公司棕南一期棕南二期36004500元／㎡二幢九層電梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地產(chǎn)公司一期二期42005200元／㎡十層電梯公寓全裝修3芳草地成都三泰物業(yè)有限公司一、二三期四、六期33003828元／㎡九層電梯公寓清水房4錦官新城成都新希望集團(tuán)一期二期33805300元／㎡十層電梯公寓全裝修5置信麗都花園成都置信公司一期二期32003600元／㎡十一層電梯公寓清水房6天府華園成都華泰開發(fā)公司32903710元／㎡九層電梯公寓廚衛(wèi)裝修7學(xué)府花園成都信德實業(yè)有限公司南橋花苑，新世紀(jì)花園學(xué)府花園三期2888—3588元／㎡二十一層電梯公寓清水房由此表結(jié)合當(dāng)前成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目可知，目前城南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在經(jīng)過普通住宅和小型公寓空前活躍的開發(fā)時期之后，市場容量日趨增大，市價堅挺，有實力的房地產(chǎn)公司隨著社會發(fā)展需要及國家政策的寬松環(huán)境，已開始把高層電梯公寓和商務(wù)樓的開發(fā)和投入作為擴(kuò)大經(jīng)營和分散風(fēng)險的又一亮點，各房地產(chǎn)公司在既已開發(fā)經(jīng)驗和良好形象的基礎(chǔ)上，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量、口岸位置、配套設(shè)施、售后服務(wù)等；通過廣告媒體的宣傳力度，外塑公司形象，渲染產(chǎn)品特色，從而達(dá)到了刺激消費者的購買欲望。調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司在銷售時，靈活運用產(chǎn)品價格策略，吸引了大量的購房咨詢者，起到了很好的促銷轟動效應(yīng)作用。當(dāng)然在處于城南高尚社區(qū)和地理位置得天獨厚的開發(fā)商們都盡力發(fā)揮了自己的極至。各具特色的售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境的感覺，各開發(fā)商頗為用心良苦的設(shè)計和宣傳強勢加重了成都房地產(chǎn)市場的激烈競爭態(tài)勢。目前相當(dāng)一部分商品住宅的生活配套設(shè)施，如供電、供氣、供水、交通、通訊、郵政、醫(yī)療、購物、文體娛樂等設(shè)施不完善，同時開發(fā)商未考慮到人們對居住環(huán)境的基本要求：如較適宜的休息環(huán)境、安全性和硬性設(shè)施的設(shè)計齊全等，有很多因素防礙房屋的銷售，因而作為盤谷花園項目應(yīng)針對別人的弱點，搞好各項工作，爭取每一點都“不失誤”，這樣才能立于競爭的潮頭。附件一：股本及項目資金情況；附件二：經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)指標(biāo)l一12表；附件三：國有土地使用證；附件四：固定資產(chǎn)投資項目許可證；附件五：大型公共建筑及工業(yè)項目定點表；附件六：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；附件七：成都市建設(shè)工程施工許可證；附件八：房屋預(yù)售許可證；41 / 41盤谷花園項目各股東出資比例及撥款情況表單位：萬元項目股東名稱各占股份比例%購置土地資本金出資額前期開辦費及工程款合 計應(yīng)撥實撥欠合作方應(yīng)撥實撥欠合作方應(yīng)撥實撥欠合作方大竹縣銀泉實業(yè)公司3230