【正文】 工進度和交房日期（8）開發(fā)方式了解土地獲得方式，是獨資、合資、聯(lián)建等方式。（9）公司構(gòu)成了解樓盤的投資、設(shè)計、施工、物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰？資質(zhì)、資信如何？2．價格策略價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍的因素，因此一般從單價、總價、付款方式三個方面深入調(diào)查分析。（1）單價單價基本上是區(qū)位、品質(zhì)等因素的綜合反映，是衡量比較一產(chǎn)品的重要指標(biāo)。因此應(yīng)對起售單價、最低單價、最高單價、平均單價、主力單價等方面進行了解。（2）總價相對于房屋單價給人的直觀印象是樓盤的區(qū)位和品質(zhì)的高低，總價所折射出來的更多信息是目標(biāo)客戶群層的區(qū)隔，對于總價的調(diào)研和對總價配比的切實把握，會把握產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位、市場定位。實際上總價款是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。為此應(yīng)從最低總價、最高總價、主力總價、平均總價、總價范圍、車位總價、總價配比等方面詳盡調(diào)查。（3）付款方式付款方式是總價在時間上的一種分配，用以緩解付款壓力，擴大購買層的范圍，以提高樓盤的銷售率，是一促銷手段。一般有以下幾種方式，一次性付款、建筑進度付款、時間付款、銀行按揭貸款、延期付款等。3．廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果等。4．銷售對樓盤各項因素的評判，歸根結(jié)底是銷售結(jié)果的評判。它一方面是指具體業(yè)務(wù)安排，如銷售點的選擇、人員配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等；另一方面是實際銷售結(jié)果的調(diào)查，如什么樣的房型最好買？什么總價是市場所接受的？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征？等等。二．線和面——區(qū)域市場對單個樓盤的詳盡了解后，我們可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。一般講，區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、供應(yīng)市場特征、需求市場特征三個方面。（一）區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析要側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。1．交通動線交通是經(jīng)濟發(fā)展的命脈，更是一個時代開創(chuàng)的急先鋒。經(jīng)濟要發(fā)展，勢必要交流。要交流，自然會形成交通動線，在地域分析的三大因素中，順應(yīng)人流、物流的自然流動趨勢而形成的交通動線（江河、鐵路、公路、機場等），是最活躍最具決定性作用的一環(huán)，是形成房地產(chǎn)地域形態(tài)的真正原動力。交通動線對地域的影響一般表現(xiàn)在以下幾個方面。（1）形成交通動線的本身所具有的物質(zhì)形態(tài)，對周圍地塊的直接作用。（2）由交通動線所帶來的人流、物流因數(shù)量、類別、質(zhì)量的差異給地域發(fā)展帶來的直接或間接的影響。2．區(qū)域特征區(qū)域特征是相對聚集而產(chǎn)生的、依附于地域之間且是其所特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)。它取決于該地域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、人口規(guī)模、人口素質(zhì)、購買力水平、建筑種類、風(fēng)格、規(guī)模、分布等因素。區(qū)域特征這一特性對房地產(chǎn)的影響，首先表現(xiàn)為群體對個體的作用，即所謂的良幣驅(qū)逐劣幣，或劣幣驅(qū)逐良幣。在區(qū)域特征分析時要注重經(jīng)過長期的歷史沉淀而形成的無形部分。隨著發(fā)展速度的加快，城市的有形部分很容易被塑造，但無形部分卻很難一蹴而就。區(qū)域特征分析是要與交通動線聯(lián)系起來，將它看成是一開放的動態(tài)社區(qū)。3．發(fā)展規(guī)劃政府為實現(xiàn)一定時期內(nèi)的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，而確定的城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向，城市土地的合理利用，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。（二）供應(yīng)市場特征供應(yīng)市場特征的調(diào)研關(guān)鍵在于認(rèn)真研究產(chǎn)品的共同點與差異性，以及他們市場反應(yīng)強弱的緣由。一般從以下幾個方面調(diào)研。1．供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、檔次、規(guī)模、價位、平面布置等的房地產(chǎn)供應(yīng)狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預(yù)計他們投入市場的時間。2．房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入、單價分布、總價結(jié)構(gòu)等。3．房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。4．各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點的捕捉。（三）需求市場特征需求市場特征是指區(qū)域人口規(guī)模和密度、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好以及家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征等。三．體——宏觀環(huán)境房地產(chǎn)體——宏觀環(huán)境的調(diào)查。該工作應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進行。主要包括：政治、經(jīng)濟、行政法規(guī)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響，要作出充分的了解和估計。四、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法要根據(jù)調(diào)查的對象和內(nèi)容，采用適當(dāng)?shù)姆椒?。通常采用的方法有：普查法、抽查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。五、房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測（一）定性預(yù)測。主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究，憑借預(yù)測人員的實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進行推測和判斷。（二）定量預(yù)測。在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。第三節(jié)　區(qū)域市調(diào)報告的撰寫房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究的一種表現(xiàn)形式。要保證材料的真實性，同時針對性也是該工作的前提條件，譬如有的報告是為投資地塊選擇而作評估的，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟、人文、環(huán)境、交通、市政、規(guī)劃等方面，如報告是為具體產(chǎn)品作企劃，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于圍繞最近開盤的幾個樓盤及其銷售狀況進行分析。一般講，區(qū)域市調(diào)報告大致包括區(qū)域概況、目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況、報告結(jié)論或建議三部分。一．區(qū)域概況區(qū)域概況是區(qū)域特征的總結(jié)，主要是指對歷史發(fā)展、政治經(jīng)濟、人文環(huán)境、市政交通、生活環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃等方面的基本狀況進行一個概括性的描述。因為房地產(chǎn)的地域特性特別強，區(qū)域概況自然是任何一份市調(diào)報告的基本點和出發(fā)點。二．目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況該工作一般先按照為了說明的總價、品質(zhì)、區(qū)位等問題進行分類。再針對要研究的課題，有重點的進行詳盡的客觀描述。通常，根據(jù)需要在大量詳實的原始資料基礎(chǔ)上，篩選部分細(xì)項，或列表或敘述，努力做到既完整，又一目了然。為了更詳盡的說明問題，又不使報告過長，通常選擇一個與我們非常相似的樓盤，或現(xiàn)時銷售非?；鸨臉潜P，或?qū)ξ覀儤?gòu)成嚴(yán)重威脅的樓盤進行詳細(xì)的分析。三．報告結(jié)論或建議對市調(diào)結(jié)果的共同點和異同點（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)）的分析，以及形成這種狀況的原因進行深究，是報告結(jié)論的關(guān)鍵部分。要對自己項目的目標(biāo)市場定位作出初步的建議。第三章　用地潛力分析在項目開發(fā)前，都對基地進行論證和評估，其中最重要的是對環(huán)境、生態(tài)條件、自然系統(tǒng)有深刻的認(rèn)識和了解。第一節(jié)　用地潛力分析的內(nèi)容一般對以下方面進行分析。一．自然環(huán)境的評估土地：包括地質(zhì)情況、土壤、土地形狀、邊緣線、坡度、景觀。水源：包括地面和地下水源、水質(zhì)、潮汐情況、濕地的水線情況。植被：包括植被狀況、時間、區(qū)內(nèi)樹木的描述。野生動物狀況：包括定居和遷徙的動物習(xí)性和棲息的位置和狀況。氣候：宏觀氣候和微觀氣候，空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢。二．人為特色建筑：現(xiàn)存建筑的結(jié)構(gòu)和式樣，附屬建筑、地基。交通系統(tǒng)：道路系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，交通工具、出行方式、時間表等?；A(chǔ)設(shè)施：水、電、氣、排水等系統(tǒng)，學(xué)校和商業(yè)網(wǎng)點等的分布。三．文化因素社會影響：鄰里對于相鄰地段的使用、地段的文化價值和考古價值。社區(qū)觀點：法律限制：設(shè)施的確切位置：經(jīng)濟因素和狀況：土地價值，稅收結(jié)構(gòu)，成長潛力，地塊之外的經(jīng)濟情況改變狀況。第二節(jié) 用地潛力分析的成果在用地潛力分析的基礎(chǔ)上，一般編制用地評價圖，其通常做法如下：1．分析水文資料，在地形圖上畫出再現(xiàn)期的洪水淹沒線。2．畫出地下水距地面1m、2m的等深線。3．畫出代表不同土壤承載力和其它工程地質(zhì)性質(zhì)不同土層的位置。4．畫出礦藏的范圍。5．畫出不宜建設(shè)的陡坡、活動性沖溝、滑坡、沼澤地以及遭受沖刷的河岸的范圍和地段。6．畫出采取措施后可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的小型沖溝、沼澤地、采掘場和非活動性滑坡地段。7．畫出不能作為建設(shè)用地的范圍，如文物保護范圍。第四章　土地決策第一節(jié)　土地管理的基本術(shù)語為了準(zhǔn)確的把握土地管理的國家有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，需對土地管理的基本術(shù)語進行掌握（以下內(nèi)容均參照重慶市有關(guān)規(guī)定）。一．土地用途分類農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。建設(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。未利用地：指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。二．土地使用權(quán)和所有權(quán)土地歸國家所有，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，使用者向國家支付一定的出讓金。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。三．農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃或?qū)嵤┚唧w建設(shè)項目而占用土地的，可按照規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。并要繳納新增建設(shè)用地有償使用費。四．土地價格1．基準(zhǔn)地價：是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格（含出讓金），是政府的宏觀調(diào)控價格，也是土地評估及有關(guān)部門制定各種土地稅費的政策依據(jù)，不是具體收費依據(jù)。2．公示地價：是國有土地使用權(quán)出讓，土地所有者權(quán)益中國家應(yīng)收部分（土地出讓金）價格和劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益價格。3．土地還原率：是用以將土地純收益還原為土地價格的利率（或比率）。重慶基準(zhǔn)地價和公示地價的土地還原率r=。4．土地級別：是根據(jù)城鎮(zhèn)土地自然和經(jīng)濟屬性而劃分出的土地等級序列。5．土地有償使用費：是指土地使用者有償使用國有土地應(yīng)向國家繳納的費用。其包括：土地出讓金、土地租賃金、以土地使用權(quán)作價入股的股權(quán)權(quán)益等。6．土地出讓金：是指國有土地使用權(quán)出讓時，國家憑借土地使用權(quán)向土地使用者收取的費用。其不包括征地或拆遷、土地整治開發(fā)費用。7．土地收益：是指劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓者需向國家繳納的費用。劃撥土地使用權(quán)每轉(zhuǎn)讓一次征收一次土地收益。8．土地出讓綜合價金：包括土地取得費（征地費或拆遷安置費）、土地整治開發(fā)費和土地出讓金。9．基準(zhǔn)地價的應(yīng)用；渝國土房管發(fā)[2000]315號文規(guī)定的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為50年期城鎮(zhèn)熟地[成熟度：三通一平（通水、通電、通路、平整場地）]，容積率為1的平均價格。運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行具體宗地地價評估時，應(yīng)根據(jù)宗地實際情況進行宗地成熟度、容積率、區(qū)域和個別因素、土地使用權(quán)類型及年限修正。綜合用途的宗地價格評估時，應(yīng)按各用途基準(zhǔn)地價分?jǐn)偼恋孛娣e加權(quán)后修正。運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地價的公式為：評估地價=基準(zhǔn)地價[1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）] 容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)期日修正系數(shù)。10．公示地價的應(yīng)用（1）　重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測算方法一：國有有土地使用權(quán)出讓金為宗地價格與宗地出讓金比率的乘積。宗地出讓金比率表用途 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 出讓金比率 ~ ~ ~ 方法一主要適用于企業(yè)改制、土地級別不明確、招標(biāo)拍賣出讓底價的測算及建筑規(guī)劃設(shè)計方案未明確或難以確定的宗地的土地出讓金測算。（2）　重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測算方法二：國有有土地使用權(quán)出讓金為各樓層建筑面積與樓面價出讓金標(biāo)準(zhǔn)、樓層修正系數(shù)、年限修正系數(shù)的乘積之和。1999年重慶市國有土地使用權(quán)樓面價出讓金標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/平方米、50年用途類別 土地級別 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 1~3 550~237 420~158 440~178 4~6 212~184 141~112 152~124 7~9 168~136 92~78 96~77 10~11 112~92 66~56 63~45 12~13 83~65 43~36 36~28 14~15 48~28 29~21 20~15 16~18 26~24 19~17 14~13 19~20 22~20 15~13 12~11 方法二主要適用于建筑規(guī)劃設(shè)計方案已明確的宗地土地出讓金測算。（3）　重慶市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益測算方法土地收益為土地出讓金與土地收益系數(shù)之乘積。劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地收益系數(shù)用途 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 土地收益系數(shù) 第二節(jié) 土地獲取的方式第三節(jié) 征地拆遷與土地出讓的基本程序第四節(jié)　土地獲取時應(yīng)注意的主要問題土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地投資在開發(fā)成本中占的比例也比較大，通常在三分之一左右，有的甚至超過二分之一，為此土地獲取時，應(yīng)謹(jǐn)慎。特別要注意以下幾個問題。1．必須明確土地的狀態(tài)，是原狀土地（毛地），還是熟地（三通一平的土地），同時若是原狀土地應(yīng)明確市政設(shè)施配套有誰