【正文】 好率達到95%以上加強房屋季節(jié)性預防養(yǎng)護，特別是做好潮濕、暴雨及臺風天氣的巡查、維護02外墻面每周巡查一次并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗每2年對于較大面積滲漏的，局部翻修一次每5年清洗一次工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造建筑工程施工及驗收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評定標準（GBJ30888）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程外墻無滲漏現(xiàn)象外墻使用功能正?？煽科秸?、清潔、美觀，保持市容觀瞻完好率達到95%以上03屋面每周巡查一次并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗每半年檢查屋面一次，中修5年，大修10年每2年對于局部有大面積損壞的，翻修一次工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造《建筑工程施工及驗收規(guī)范》《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》建筑工程質(zhì)量評定標準（GBJ30188）房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（CJJ6295）房屋維護、修繕管理確保使用功能正?？煽壳鍧嵜烙^完好率達到98%以上04樓梯間、通道每周巡查一次并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗中修4年、大修8年每10年粉刷一次工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行建筑工程施工及驗收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評定標準（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》房屋維護、修繕管理確保使用功能正?？煽壳鍧嵜烙^完好率達到98%以上（二）二次裝修管理服務裝修的申請與審批（1）申請：住戶需提前向物業(yè)服務中心提出裝修申請； a)申請時如實填寫《裝修申請表》各項內(nèi)容，并附裝修設計圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修項目說明； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復印件及裝修公司現(xiàn)場負責人的相關(guān)資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門的審批文件。（2）審核與審批： a)物業(yè)服務中心在接到裝修申請當日，依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《住戶手冊》中“裝修管理公約”的相關(guān)條款，并與住戶簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》。 b)不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的；——涉及有改變原有房屋的使用功能的； ——涉及有消防隱患的； ——涉及有破壞預埋管線的； ——涉及有破壞外墻體立面的。 c)在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應當在半個工作日內(nèi)給出同意意見； d)客戶助理審核后報物業(yè)服務中心經(jīng)理審批； e)客戶助理將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設計的，應告之住戶修改，并要求業(yè)主簽字確認。（3）裝修申請獲得批準后，客戶助理應通知住戶帶領裝修施工隊一同到物業(yè)服務中心辦理有關(guān)手續(xù)。a)物業(yè)服務中心客戶助理將《企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》復印一份附在《裝修申請表》后；b)將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后；c)要求住戶簽署《裝修安全責任書》，并將之附在《裝修申請表》后；d)業(yè)主和施工隊一同到客戶助理處按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用；e)物業(yè)服務中心辦理發(fā)放《裝修施工許可證》。施工隊負責人到物業(yè)服務中心辦理《臨時出入證》： a)施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份交物業(yè)服務中心； b)安防部將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》； c)用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《臨時出入證》。(4)客戶助理在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應立即通知水電維修員開通住戶戶內(nèi)水、電，并告訴住戶可進場裝修。裝修施工過程的管理(1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。(2)水電維修工負責監(jiān)控、跟蹤施工隊土建、水電裝修是否違章。(3)安防部負責按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對施工人員進行管理。（4）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途等行為及時勸阻，并報告相關(guān)執(zhí)法部門進行處理。裝修施工的竣工驗收(1)裝修結(jié)束后，由業(yè)主和施工隊負責人共同向物業(yè)服務中心提出驗收申請。(2)物業(yè)服務中心在當日內(nèi)組織驗收人員對裝修進行現(xiàn)場驗收。(3)竣工驗收合格的，由客戶助理在《裝修申請表》內(nèi)“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期。(4)安防部收回《臨時出入證》，并做好核銷登記。(5)施工隊當日清場離開。(6)裝修驗收合格并使用三個月后，物業(yè)服務中心應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由客戶助理在《裝修申請表》內(nèi)注明“復驗合格”后，在物業(yè)服務中心退還住戶及施工隊的裝修押金（如有收取）。三、共用設施、設備維修養(yǎng)護建立小區(qū)公共設施設備檔案，有齊全、規(guī)范的公共設施設備運行、維護記錄。按規(guī)劃標準管理公用配套設施、設備和場地，無缺漏或違章私自改動原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設施或場地，運營正常，方便居民日常生活。公共設施設備維保計劃及運行維護管理標準序號項目名稱日常維修計劃實施方案定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果備注01電梯正常運行時每天巡查一次；故障時分承包方24小時應急召修電梯運行時有無異響各照明是否正常各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常報警裝置是否正常每周不少于1次例行保養(yǎng)、每月全面檢修按國家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進行維護行業(yè)標準及國家有關(guān)規(guī)定電梯分包方維保合同中服務內(nèi)容《電梯安全管理規(guī)程》和《緊急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》安全、可靠、運行平穩(wěn)，附件完好警鐘、對講、應急照明完好，功能正常取得《年檢合格證》重大節(jié)假日前須全面檢查維護一次02配電系統(tǒng)正常運行時，每天巡查二次各儀表指示是否正常是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次除塵測試絕緣電阻、接地電阻開關(guān)觸點檢查緊固螺絲變配電設備維護保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容各開關(guān)及保護裝置靈敏可靠各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查并查明原因后方可恢復合閘03地下室風機每周巡查二次觀有無異常皮帶是否松緊適當機時有無異常聲響每半年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機檢查絕緣電阻、接地電阻測試測試運行電流《設施設備管理工作手冊》之《風機維護保養(yǎng)規(guī)程》風機風量正常運行時電流在額定范圍內(nèi)04水泵一般情況兩小時巡查一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每半個月試運行一次聽聲響感覺電機溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時處理每年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機檢查絕緣電阻、接地電阻測試測試運行電流對消防水泵開機試壓泵體的5米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng)給排水設備、二次供水水池管理和維護噴淋泵、消防泵維護保養(yǎng)管理泵運行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常水流量、壓力達到要求各儀表、指示燈指示正常05防客對講門系統(tǒng)每天巡查一次根據(jù)故障登記并于當天進行檢查維修電壓是否正常指示是否正常性能是否正常每半年保養(yǎng)一次測試各測試點電壓清掃灰塵各功能檢查調(diào)節(jié)閉門器防盜門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉；對講系統(tǒng)聲音清晰06監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次出現(xiàn)故障隨時修復看各攝像機是否正常查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況每半年保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風扇調(diào)校焦距云臺活動部分加油中控室管理報警監(jiān)控系統(tǒng)管理圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常錄像機工作正常07消防報警系統(tǒng)每天巡查二次每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗各報警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常每季保養(yǎng)、全面檢查一次試各點電壓清除各故障碼按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗測試接地電阻試驗各功能噴淋、消防泵維護保養(yǎng)管理系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在3%以下08公共通 道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄管理員負責巡查；工程技術(shù)人員負責組織實施、維修和檢驗每年對局部損壞嚴重的公共通道進行修補或翻新工程組負責組織實施或委托專業(yè)公司進行改造公共設施服務提供規(guī)范和維護保養(yǎng)服務規(guī)范平整，無坑洼積水確保公共信道通暢，使用功能正常，無安全隱患完好率達到98%以上裝修期間注意防止占用公共通道09溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設施巡查記錄》并及時處理管理員負責巡查；工程技術(shù)人員負責組織實施、維修和檢驗每半年全面清掏疏通一次每季度清除各類雜物一次中修4年，大修8年工程組負責組織實施、檢驗公共設施服務提供規(guī)范市政排水管渠工程質(zhì)檢驗標準（DBJ011395）市政排水管渠工程質(zhì)量評定標準（DBJ012495）溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無阻塞現(xiàn)象完好率達到98%以上加強井蓋管理，確保完好無損雨季來臨前進行清掏一次10停車場每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理安防組負責組織實施巡查、維修和檢驗地面有局部損壞的，及時維修工程組負責組織實施或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造公共設施服務提供規(guī)范停車場服務提供規(guī)范車場使用功能正?？煽繄龅仄秸?，無坑洼積水，完好率達到98%以上11給排水管道及相關(guān)閥門每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每5年進行一次大中修或更新改造工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行給排水設備二次供水水池管理和維護《給水、排水管