【正文】 老人。 (1).2 混合型養(yǎng)老院（公辦民營養(yǎng)老院）這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費標準。體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費服務(wù)方面，如：固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標準；經(jīng)常性收費的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標準；不固定收費體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。 (2 )專業(yè)公司經(jīng)營管理（民辦民營）這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。國外目前存在的經(jīng)營模式有老年公寓和輔助生活機構(gòu)兩種，國內(nèi)目前還只有老年公寓。 (2).1老年公寓老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來說，老年公寓不提供公共用餐的場所、不組織娛樂活動、不提供交通工具。經(jīng)營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護型老年公寓三種類型。 a、自住型老年公寓，不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。 b、陪助型老年公寓，向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。 c、特護型老年公寓，除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務(wù)的收費方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學(xué)等等。 我國第一個老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。目前，全國雖然有不同規(guī)模的老年公寓600多家，但并沒有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，國內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過經(jīng)營產(chǎn)生利潤的卻是鳳毛麟角。 (2).2輔助生活機構(gòu)美國的輔助生活機制是在80年代中期由北歐模式發(fā)展起來的，它是護理院的補充。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨立、隱私和選擇的環(huán)境中結(jié)合了住所、生活服務(wù)和簡單的醫(yī)療護理。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。這些老人可以和輔助人員一道分擔日常生活活動的風險和責任，在輔助人員的幫助下享受個人生活的獨立和自由。輔助生活機構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。無論是私人經(jīng)營還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的服務(wù)對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國該行業(yè)發(fā)展的動力。輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。服務(wù)還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂和交通。盡管輔助生活一般不提供24小時的專業(yè)醫(yī)療護理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下的藥物治療。輔助生活服務(wù)可以由獨立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分，由靠近或?qū)儆趯ｉT護理院的自成一體的居住機構(gòu)提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨立又獲得個人照顧的混合模式。 (3 )住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營方式是最適合國內(nèi)開發(fā)商的運做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長點。這是一種集中經(jīng)營模式，與傳統(tǒng)的老年公寓、養(yǎng)老院相比，在結(jié)構(gòu)上溶入社區(qū)之中，在功能上尊重社區(qū)自主，在內(nèi)容上重視社區(qū)文化休閑，在實施上運用社區(qū)各項資源，倡導(dǎo)一種更積極主動的生活方式，真正達到“只要在此生活，生命最少延長十年”的目的。大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國的太陽城、安妮馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達到“學(xué)養(yǎng)住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項目。但同時必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因此在對市場的選擇、推廣和銷售方面將是一個全新的挑戰(zhàn)。1．1．4．5創(chuàng)建老年療養(yǎng)公寓的目的和意義：老年療養(yǎng)公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治療并配合飲食、文化體育等療法，以幫助老年人身體健康、長命百歲。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進步，人民的生活和醫(yī)療條件有了很大改善，醫(yī)學(xué)模式也由單純的生物醫(yī)學(xué)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯锷鐣睦磲t(yī)學(xué)模式，健康的問題越來越受到人們的關(guān)注。在2007年全國中醫(yī)藥工作會議上，吳儀副總理在講話中說：“上工治未病”我們理解就是重視預(yù)防和保健的醫(yī)學(xué)，也就是防患于未然，療養(yǎng)公寓可以憑借自身優(yōu)勢在其中扮演重要角色，利用療養(yǎng)公寓的各種資源在對疾病的預(yù)防保健方面發(fā)揮重要的作用。療養(yǎng)公寓屬于社會養(yǎng)老機構(gòu)，但又不同于醫(yī)院，它們兩者之間是有明顯的區(qū)別的。而療養(yǎng)公寓的服務(wù)對象則是廣大的社會老年人群，是運用各種綜合療養(yǎng)因子，在規(guī)定的生活制度下專門為增強體質(zhì)、疾病療養(yǎng)、康復(fù)療養(yǎng)和健康療養(yǎng)而設(shè)立在療養(yǎng)公寓地（區(qū)）的養(yǎng)老機構(gòu)。其中自然療養(yǎng)因子是構(gòu)成綜合療養(yǎng)因子的基礎(chǔ)因子，是起主導(dǎo)作用的。療養(yǎng)工作的共同任務(wù)是：（1）在療養(yǎng)期間要為療養(yǎng)老人進一步養(yǎng)成衛(wèi)生保健習(xí)慣奠定基礎(chǔ)；（2）提高療養(yǎng)老人體育鍛煉的自覺性和積極性；（3）使療養(yǎng)老人了解與所患疾病有關(guān)的危險因素，并加以預(yù)防和克服；（4）使療養(yǎng)老人了解并遵守合理的生活制度。這都說明療養(yǎng)公寓的主要任務(wù)是培養(yǎng)療養(yǎng)老人養(yǎng)成一種良好的生活衛(wèi)生保健習(xí)慣，增加對相關(guān)疾病危險因素的了解，并自覺地加以預(yù)防和控制?？茖W(xué)配套的療養(yǎng)康復(fù)制度在療養(yǎng)期間，可以針對不同療養(yǎng)老人的不同個體，制定出個性化的療養(yǎng)康復(fù)及健身計劃，除利用各種自然療養(yǎng)因子（例如河水、森林、空氣、日光等）對人體的作用外，療養(yǎng)公寓的服務(wù)人員還可對療養(yǎng)老人輔助進行各種物理療法、體育療法，如各種針灸、推拿按摩、足療、理療治療及進行太極拳、太極劍、氣功等體育訓(xùn)練。以達到增強療養(yǎng)老人個體的體能、預(yù)防疾病或促進疾病的進一步康復(fù)的作用。通過療養(yǎng)公寓系統(tǒng)的健康教育過程，提高老年人群的健康意識水平：隨著醫(yī)學(xué)療養(yǎng)水平的發(fā)展，從總體上看，人們的健康水平明顯提高，期望壽命逐年延長。但同時由于現(xiàn)代不良生活方式引發(fā)的諸如冠心病、高血壓、腦血管疾病、糖尿病等的發(fā)生率也有了較大的提高，對人們的生命健康構(gòu)成了較大的危害。通過對心腦血管疾病、糖尿病等的研究，人們越來越清楚地認識到不良生活方式對此類疾病的形成和發(fā)展具有重要的作用，在此類疾病的治療和預(yù)防上改善不良生活方式既適用于這些疾病的一級預(yù)防，也是所有臨床治療的基礎(chǔ)措施。而不良生活方式主要有吸煙、酗酒、缺乏體力活動、不平衡的膳食習(xí)慣（高熱、低營養(yǎng)素）和過大的生活精神壓力等。但通過調(diào)查表明，目前社會老年人群中還有相當大的一部人沒有意識到這種不良生活方式的危害性，成為心腦血管疾病、糖尿病的高危老年人群。而我們療養(yǎng)公寓工作的主要內(nèi)容之一就是要培養(yǎng)療養(yǎng)老人養(yǎng)成健康衛(wèi)生的生活習(xí)慣，為進一步養(yǎng)成衛(wèi)生保健習(xí)慣奠定基礎(chǔ)；并且還要通過療養(yǎng)公寓系統(tǒng)的療養(yǎng)生活規(guī)律來提高療養(yǎng)老人進行體育鍛煉的自覺性和積極性。所以療養(yǎng)公寓可以通過組織系統(tǒng)的、經(jīng)常性的保健課和健康教育活動來提高療養(yǎng)老人改變不健康生活方式的自覺性，并通過他們來影響其周圍的老年人群，進而提高整個社會老年人群的健康衛(wèi)生生活水平，降低此類相關(guān)疾病的發(fā)生率。同時，對于心血管疾病、糖尿病等相關(guān)疾病患者的部分老年人群，其中大部分人通過在老年療養(yǎng)公寓的規(guī)范化治療后，主要癥狀得到了控制，但在疾病的穩(wěn)定期該如何進一步治療和進行預(yù)防，防止病情的復(fù)發(fā)和加重，卻沒有一個正確的認識。這樣，在老年療養(yǎng)公寓期間則可以通過組織一系列的相關(guān)疾病防治知識講座和宣傳，使這類療養(yǎng)老人能對相應(yīng)疾病的發(fā)生發(fā)展和預(yù)防保健知識有正確的認識，并了解所患疾病的相關(guān)危險因素，積極加以預(yù)防和克服，從而提高對此類疾病的知曉率和治療率。綜上所述，在老年療養(yǎng)公寓充分地利用各種以自然療養(yǎng)因子為主的綜合療養(yǎng)因子的治療作用，使處于亞健康狀態(tài)的療養(yǎng)老人能調(diào)整到一個健康舒適的狀態(tài)，或促使有慢性疾病的療養(yǎng)老人進一步康復(fù)，使療養(yǎng)老人經(jīng)過療養(yǎng)治療后其機體的各項生理功能和后備功能得到鍛煉和加強；再結(jié)合系統(tǒng)全面的健康教育，促使人們養(yǎng)成良好的衛(wèi)生生活習(xí)慣、增加健康意識、提高自我保健能力和掌握預(yù)防各類疾病的方法，才是現(xiàn)代預(yù)防保健醫(yī)學(xué)的根本措施，才能為提高全民健康水平發(fā)揮老年療養(yǎng)公寓自身的作用，同時也可以為療養(yǎng)公寓的建設(shè)發(fā)展創(chuàng)造新的發(fā)展機遇。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為21世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，必須發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注老齡問題，2000年發(fā)出了《關(guān)于加強老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國制定頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。中共遼寧省委、遼寧省人民政府十分重視老齡問題。早在2001年就以遼委發(fā)【2001】8號文發(fā)出了《關(guān)于貫徹中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定的實施意見》，指出“老齡問題是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題?！薄白龊美淆g工作，滿足老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，切實保障老年人的合法權(quán)益，對于促進我省兩個文明建設(shè)，保持社會政治穩(wěn)定，具有十分重要的意義?！笔∥?、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財力物力，促進了我省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。 加快社會養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會的新舉措。本項目屬民辦民營、自負盈虧、經(jīng)營上不以盈利為目的老年療養(yǎng)公寓社區(qū)，帶有公益性。享受國家關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的各項優(yōu)惠政策。經(jīng)營模式是住宅建設(shè)與管理相分離，住宅產(chǎn)品以出售為主， 投資人購買商品公寓產(chǎn)權(quán)置業(yè)（每戶水、氣、電、暖均單獨計量），將公寓委托專業(yè)老年公寓管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理并從中獲取租金作為投資回報。開發(fā)商在社區(qū)為入住老人提供“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特護”設(shè)施（含醫(yī)療康復(fù)服務(wù)中心、飲食營養(yǎng)供應(yīng)中心、娛樂健康中心、生態(tài)養(yǎng)生中心、購物旅游服務(wù)中心等），老年公寓管理公司根據(jù)規(guī)定標準向入住老人提供康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時送餐喂飯、特護和醫(yī)生監(jiān)護（含精神慰藉、臨終關(guān)懷）、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等服務(wù)并收取相應(yīng)費用。飲食營養(yǎng)供應(yīng)中心自負盈虧，在科學(xué)飮食 營養(yǎng)配餐方面有套餐也可點餐，使用飯票或刷卡。醫(yī)療康復(fù)服務(wù)中心自負盈虧，根據(jù)一、二、三級護理標準和特護、康復(fù)方案按月或療程收取費用。代理購物、團體旅游自費。娛樂健康中心、生態(tài)養(yǎng)生中心基本上是免費的（溫泉游泳、桑拿足療藥療、小影院除外）。老年公寓管理公司收取的費用主要是床位費（含取暖費）、餐費、物業(yè)費、護理費、管理費、代收水電煤氣費。老人退休后的生活分四個階段，分別是健康階段（全自理健康型）、生活半自理階段（介助）、完全失去自理能力（失能介護）、彌留之際。根據(jù)這些階段的特點，針對每個老人的情況制定了養(yǎng)老全程化方案。在養(yǎng)老方式上，采取了居住養(yǎng)老、租住養(yǎng)老（異地養(yǎng)老和候鳥養(yǎng)老），度假養(yǎng)老方式，聯(lián)網(wǎng)招收來自全市、全省、全國和全世界的客人。其主旨是替兒女盡孝，為政府分憂，讓老人真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所為”,盡享天倫之樂，由安享晚年向幸福晚年過渡，提高生存和生活質(zhì)量，提高健康水平，這就是本項目提出的初衷和老年公寓管理有限公司的責任和義務(wù)。(1)《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》(2)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕19號)；（3）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕6號)；（4）財政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)；（5）中共中央國務(wù)院《關(guān)于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）