【正文】 、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進行：a. 申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。b. 制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。c. 申請批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。d. 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。e. 簽訂補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽訂合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。f. 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2）對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。 建設(shè)條件1）供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2）雨，污水排放以徐東大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。3）供熱擬從東湖路新敷設(shè)的供熱干線接入。4）供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由湖北日報社配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5）供氣已由東湖路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。6）電信本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由青山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 環(huán)境保護1）大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2）污水處理本項目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e3萬平方米，（），總戶數(shù)852戶，％。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心三組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊三個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場…第2章 市場預(yù)測 武漢市場概況 武漢總體經(jīng)濟狀況2008年，武漢市經(jīng)濟增長率仍將保持兩位數(shù)的增長，并且高于全國、全省平均水平。根據(jù)預(yù)測，%，其中，%，%，%，全市工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長局面。支撐全市經(jīng)濟增長的武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及武鋼、石化、煙廠等大型企業(yè)增幅強勁，全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值約為708億元，%，工業(yè)經(jīng)濟效益回升，產(chǎn)銷銜接率達(dá)98%；全年主要農(nóng)副產(chǎn)品可望獲得較好收成，預(yù)計全市完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值175億元，%。 “項目興市”戰(zhàn)略和一批重點工程項目的實施，使固定資產(chǎn)投資增長強勁，全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計達(dá)980億元以上，%，投資率為44%。全市消費品零售總額將達(dá)到1079億元，%；物價水平呈溫和通脹特征，居民消費價格指數(shù)（CPI）%。受投資增長和制造業(yè)增長的拉動影響，全年進口增長高于出口，進出口和出口增幅分別為34%和21%。2008年財政收入、城鄉(xiāng)居民收入均實現(xiàn)了穩(wěn)定的增長，全市人民已從發(fā)展中得到實惠。預(yù)計全年實現(xiàn)財政收入約375億元，增長30%，其中，地方財政收入增長31%，財政支出增長17%；%%。 2009年武漢經(jīng)濟仍將保持平穩(wěn)快速運行走勢，增長率略低于2008年。主要取決于如下因素：一是武漢經(jīng)濟處于上升周期總體趨勢不變，而且2008年是“十一五”規(guī)劃的第三年；二是國家宏觀調(diào)控既要防投資反彈、防通脹壓力，更要防通縮、防經(jīng)濟回落，政策組合方式和力度尤其是貨幣政策松緊程度對地方經(jīng)濟的影響；三是2009年上半年投資品市場和消費品市場的供求狀況，尤其是消費需求對生產(chǎn)拉動的回落幅度；四是國際原油價格走勢和人民幣升值及利率變動對國內(nèi)資金需求影響；五是美、日、歐三大經(jīng)濟體經(jīng)濟狀況；六是武漢市工業(yè)尤其是兩大開發(fā)區(qū)及武鋼、石化、煙廠、神龍等重點企業(yè)產(chǎn)品市場需求狀況；七是長江隧道、武漢新區(qū)、CBD建設(shè)等新增重點投資項目及資金融通狀況；八是統(tǒng)計的基數(shù)因素等。綜合起來看，2009年的經(jīng)濟增長不會有大的增幅。初步預(yù)測，地區(qū)生產(chǎn)總值增長率約為13%，略低于2008年水平，但處于潛在增長率適度區(qū)間；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長率約為15%，固定資產(chǎn)投資增長10%左右；消費將成為拉動2009年經(jīng)濟增長重要因素，消費品零售總額增長13%左右，居民消費價格指數(shù)（CPI）將控制在2%左右；2008年新的增收因素不明顯，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11%，農(nóng)民人均純收入增長8%。2009年出口增速將放緩，預(yù)計達(dá)到12%。 武漢市房地產(chǎn)市場概況1）謹(jǐn)慎樂觀,有效需求仍旺盛由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響,市場投資銷售增速均減緩:,%,%.投機性以及投資性需求已經(jīng)受到遏制,但有效需求仍充足,銷預(yù)售面積達(dá)1222萬㎡,%. 2）價格剛性上漲在去年一系列房產(chǎn)新政干預(yù)下,房價仍上躥.武漢市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報工作小組辦公室通報:,%。,%,%,新建材,新技術(shù)與節(jié)能建筑的推廣,產(chǎn)品品質(zhì)的提升都從成本上構(gòu)成了房價上漲的支撐點.3）土地投資及開發(fā)進度加快在招標(biāo),拍賣,掛牌公開出讓土地制度實施的近7年來,土地購置面積基本保持平穩(wěn),而購置投資及開發(fā)投資卻大幅增長,%。,%。樓面地價均為1925元/平方米,%.4）回歸核心區(qū),品牌爭峰城市內(nèi)環(huán)舊城整體改造力度加大,交通路網(wǎng)正持續(xù)改良,城市中產(chǎn)階層存在的主場——,2008年新政下,市場以毛地,規(guī)模性的舊城改造用地為主,均具有城市核心地段江景,湖景資源高標(biāo)建筑,未來高端市場項目增多,回歸核心區(qū),為資源,.5）高端集中,供需比例關(guān)系變化在市場平衡的情況的,高價盤是最防跌的。在市場淡季的情況下,高檔盤也往往是脫銷的。在市場不景氣的情況下,高端產(chǎn)品的價值越會凸顯出來,尤其在高端物業(yè)集中在2008年末,未來23年內(nèi)市場競爭日益激烈的市場環(huán)境下,而新生總量的減弱,薄弱(武漢人均收入水平在19個城市中排列由第10后退到14位),.從2009年市場情況看,一方面是價格的穩(wěn)步提升,一方面是市場消化速度的相對低迷,表現(xiàn)開始出現(xiàn)價高量低,武漢高端物業(yè)低迷,以錦江國際城,華潤鳳凰城為代表的大批量推廣早期而持續(xù)的投入,形成該年度高端物業(yè)開發(fā)市場和消費市場背馳的局面. [小結(jié)]供需比例發(fā)生變化,中心城區(qū)成為發(fā)展熱點,市場總體謹(jǐn)慎樂觀. 武漢商品住宅價格走勢自央行121號文件以來，國家針對房地產(chǎn)過熱出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。武漢市政府也推出了相應(yīng)的政策，并對少數(shù)開發(fā)商的違規(guī)行為進行規(guī)范，雖然對武漢的樓市造成了一定的影響，導(dǎo)致許多消費者持幣觀望，樓盤成交量有所下降。但是，這只是暫時現(xiàn)象。由于全國各城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r不同，一刀切的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，若以某些地區(qū)的房地產(chǎn)投資過熱來判斷全國的房地產(chǎn)形勢顯然是不客觀的。從數(shù)據(jù)資料來分析，連續(xù)四年，武漢市商品房預(yù)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，需求市場空前活躍，存量房得以消化，武漢房地產(chǎn)市場是在健康的軌道上運行。據(jù)最新的《武房指數(shù)》數(shù)據(jù)資料來看，㎡，㎡，％。㎡，㎡，％。由此可見武漢的房價仍是處于穩(wěn)步上升趨勢，雖然受炎夏帶來的“銷售淡季”因素影響，而導(dǎo)致整體銷售量下滑，但潛在的需求量比較大，房價走勢將是穩(wěn)步上揚，其主要原因有四點：1）不斷上升的開發(fā)成本是房價上揚的主要因素。2002年，國家出臺政策，所有土地必須進入土地中心儲備和管理，這意味著開發(fā)商再也不能以轉(zhuǎn)讓形式獲得低價土地，只能通過公開招、拍、掛得到可供開發(fā)的土地。土地成本的上漲直接影響了房價，如果說前兩三年還有開發(fā)商手上儲備有其他途徑獲得的低價土地可供開發(fā)的話，那么今年以后新開發(fā)的項目則都是通過競標(biāo)形式獲得的高價土地了。以2002年12月17日，，攤上各種成本，每平方米的開發(fā)成本已超過3000元，該項目將于今年年底開始銷售，預(yù)計銷售均價不會低于4000元/㎡。還有武漢某地產(chǎn)公司以8億元的天價拍得沙湖邊的430畝土地，僅樓面地價就已達(dá)到2400元/㎡。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的樓面地價已經(jīng)占到了銷售價格的30％40％，由此可見，隨著土地成本的增加，房價呈上漲趨勢是毋庸置疑的。國家宏觀調(diào)控加緊了對土地供應(yīng)量的控制，可供開發(fā)的土地資源受到限制，土地將變得越來越珍貴，對開發(fā)商而言，這就意味著獲得土地變得更加困難，并且需要更多的資金。另外，鋼材、水泥等建筑用材的價格上漲也是直接造成開發(fā)成本增大的重要原因。2）穩(wěn)定的需求市場保證了武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展空間?！　々O，㎡，㎡，市場需求大大高于市場供應(yīng)量，房地產(chǎn)市場購買潛力巨大。隨著武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，城市改造進程的不斷加快，居民生活水平逐步提高，市場蘊含著巨大的上升空間。今年上半年，漢正街、龍王廟、古田等區(qū)域的舊城改造，帶熱了硚口區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展，也拉動了硚口區(qū)的房價。隨著武漢市政府舊城改造的加速，將有大規(guī)模的拆遷戶需要購買住宅。老城區(qū)的改造和拆遷，以及隨著城市化進程的加快，農(nóng)村進城居住和購房的人口增多，都給武漢的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求潛力。3）高品質(zhì)產(chǎn)品意味著高成本的建設(shè)投入。武漢市的房地產(chǎn)市場雖然在近年來得到了飛速的發(fā)展，但就住宅產(chǎn)品而言，武漢現(xiàn)有的產(chǎn)品并不完善，無論從建筑設(shè)計的理念，到整體的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，都與上海、北京、深圳等城市存在一定的差距。不過，深圳萬科、深圳金地、保利地產(chǎn)、上海復(fù)地等地產(chǎn)大鱷已經(jīng)進入武漢市場，武漢的房地產(chǎn)競爭變得越來越激烈，市場日益完善和規(guī)范。隨著消費者購買能力的增強和消費觀念的更新，低端產(chǎn)品占據(jù)大份額市場的格局已開始改變，高品質(zhì)住宅逐漸成為市場主導(dǎo)產(chǎn)品。在日趨理性、成熟和良性發(fā)展的市場下，走同質(zhì)化路線，低成本、廉價開發(fā)的項目將變得沒有競爭力，高品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可度和需求度則會大大提高。而好的住宅產(chǎn)品所對應(yīng)的則是較高的設(shè)計成本、建安成本及管理成本，成本投入的高低決定了產(chǎn)品品質(zhì)的好壞。4）武漢近年來的經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展是房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的根本保障。武漢市作為全國的核心城市之一，近年來經(jīng)濟保持了較快發(fā)展。，%，,連續(xù)13年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。工業(yè)經(jīng)濟增速加快，房地產(chǎn)業(yè)保持強勁增長及金融業(yè)增速繼續(xù)加快是經(jīng)濟快速增長的主要因素。隨著武漢城市文明建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，世界500強企業(yè)紛紛看好武漢市場的投資環(huán)境與發(fā)展前景，國內(nèi)外的眾多有實力企業(yè)也將投資重點轉(zhuǎn)向武漢，武漢將成為中部崛起的發(fā)達(dá)城市，各項城市設(shè)施進一步得到完善，經(jīng)濟持續(xù)保持高速增長。在良好的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，居民生活繼續(xù)得到改善，人均可支配收入持續(xù)增長，購買力增強。經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的動力與支持，城市基礎(chǔ)建設(shè)和城市環(huán)境的不斷完善，則給房地產(chǎn)帶來了強大的發(fā)展空間和升溫環(huán)境?！　≌雇窈笪錆h房地產(chǎn)市場，國家出臺宏觀調(diào)控政策，銀行緊縮銀根，最終將會造成房地產(chǎn)開發(fā)商重新洗牌，淘汰實力不強、不規(guī)范的中小開發(fā)商，達(dá)到進一步完善武漢房地產(chǎn)市場的目的，而房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，房價將穩(wěn)中有升。 武漢住宅市場需求分析2008年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會明顯加快。由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房回報率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和賓館飯店上，而針對廣大工薪階層且市場需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價高的中高檔住宅。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。2008年房地產(chǎn)開發(fā)商會注意主動調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。隨著人們對工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，“以人為本”的設(shè)計及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用。“新科技、新人居、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。因此，在2008年及未來時間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”將成為市場追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場和消費者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。武漢市借景造勢成熱點，越來越多的開發(fā)商將生態(tài)、環(huán)保、親水概念引入項目并取得了不錯的成績。江城武漢以它得天獨厚的地理位置和氣候環(huán)境為景觀住宅的產(chǎn)生提供了地利條件。“依山傍水”、“擇水而居”便成了房地產(chǎn)業(yè)新一輪的銷售熱點。“麗島花園”、“名都花園”、“南湖山莊”都以6000畝的南湖為背景；“玉龍島花園”、“澳門山莊”、“湯遜湖度假村”圍繞著湯遜湖而生；“藍(lán)灣俊園”更是以百年鐘樓為依托，駐足江灘，借長江為景，還有一些樓盤引入江南園林景觀，開鑿人工湖，創(chuàng)造出一種頗具靈韻的雋秀之美。預(yù)計今年在這種模式的引導(dǎo)下，借景造勢將繼續(xù)流行。 武漢住宅市場供應(yīng)分析 投資仍將保持一定幅度的增長在中部崛起的大環(huán)境中,武漢市保持良好的經(jīng)濟活力,眾多外資企業(yè)來漢發(fā)展產(chǎn)業(yè),武漢居民收入也在不斷增長,武漢市的房地產(chǎn)投資仍將保持一定幅度的增長. 市場需求將趨于平穩(wěn)在政策環(huán)境中,上半年市場處于搏弈狀態(tài),市場以自住消費為主,投資消費比例僅占10%,對價格預(yù)期不會下降的心理作用,將會使得市場需求趨于平穩(wěn). 市場競爭趨于激烈從市場供應(yīng)看,下半年區(qū)域供應(yīng)加大,不僅光谷,南湖等區(qū)域競爭激烈,水岸星城從3月3日,在武漢各大媒體集中亮相,一直都是呼聲高漲,不減銳氣,而其推盤時間可能在11月,預(yù)計推出20萬平方米。而同期推廣的還有美林清城,愛家時代,華潤鳳凰城,城開玉橋新都和南岸金都等片區(qū)高端大盤。醞釀已久的積玉橋版塊市場啟動,錦江國際城于7月5日開始接受內(nèi)部認(rèn)購,已定在9月15日開盤,預(yù)估售價5000元/平方米