【正文】 和縣政府關(guān)于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、高收入家庭的養(yǎng)老住房需求?！耙字萸瑯s養(yǎng)老中心”地理位置優(yōu)越，以人為本，呵護健康舒適，保護環(huán)境，節(jié)約資源，人與自然，協(xié)調(diào)共生，適宜居住，市場前景看好。項目各項經(jīng)濟指標(biāo)均分別較好，項目具有較強的贏利能力和抗風(fēng)險能力。本項目的建設(shè)是可行的。第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 社會和市場調(diào)查改革開放二十年來，我國經(jīng)濟已經(jīng)進入了一個新的增長階段，經(jīng)濟的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點，社會老齡化已經(jīng)提到議事日程上來了。中共中央、國務(wù)院對社會養(yǎng)老工作高度重視，把加快養(yǎng)老事業(yè)的開發(fā)，建立“和諧社會”的重要內(nèi)容，實現(xiàn)以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。1998年以來，隨著國家一系列相關(guān)政策的出臺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重新活躍起來，該產(chǎn)業(yè)建設(shè)和消費已成為帶動整個國民經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點和改革熱點。為了進一步促進養(yǎng)老事業(yè)健康發(fā)展，鼓勵社會養(yǎng)老，國家老齡委和財政部宣布一系列優(yōu)惠政策，減輕了社會養(yǎng)老企業(yè)的負擔(dān)，進一步刺激了社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。易縣縣委、縣政府十分注重本縣社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。易縣屬于內(nèi)陸縣城，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我縣因為城鎮(zhèn)級別原因，城區(qū)范圍比較小，在城區(qū)擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會影響整個城市建設(shè)的關(guān)鍵時刻，縣委縣政府在此時提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們縣發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，易縣的城市建設(shè)將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。易州地理交通河北省易州地處保定西北部，河北省易州總面積約2534平方公里，管轄七鎮(zhèn)二十鄉(xiāng),469個行政村?？?cè)丝?7萬人。易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易縣地處京、津、保金三角地帶，東西112國道橫貫在易縣境內(nèi)長達60公里，南北京石高速、京石西線縱貫境內(nèi)。易縣西部太行山區(qū)礦產(chǎn)資源極為豐富，初步探明的礦點達87處，有金、銀、銅、鐵、錳、花崗巖、玄武巖、麥飯石、石灰石、蛭石等27個品種，而膨潤土、紫翠硯石、金紅石則為本縣特有的礦產(chǎn)資源，特別是河沙、石灰、石米等三類建材成為京、津、石、保等大中城市建設(shè)的貨源地，在毛主席紀(jì)念堂、亞運村、京深高速公路建設(shè)中做出了貢獻。1999年，為迎接建國50周年大慶典，我縣的花崗巖將天安門廣場裝鋪一新，被譽為“中華第一石”。 　　礦產(chǎn)建材品種繁多且儲量豐富。有礦產(chǎn)20多種，尤以金礦、鐵礦、花崗巖、玄武巖、石灰石、天然石板、建筑沙最為豐富。中標(biāo)天安門廣場鋪裝工程的易縣產(chǎn)151花崗巖被《人民日報》譽為“中華大地第一石”。目前，全縣建成5個礦產(chǎn)建材工業(yè)小區(qū)，有礦產(chǎn)建材企業(yè)300余家，年產(chǎn)值10億元，年產(chǎn)黃金連續(xù)五年超萬兩，成為富民強縣的支柱產(chǎn)業(yè)。易縣山區(qū)面積廣大，宜林山場面積240萬畝，其中片麻巖130萬畝。，年產(chǎn)牧草54萬噸，為發(fā)展林果、畜牧業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。目前，全縣有林面積133萬畝，森林覆蓋率35%，居太行山山區(qū)縣之首。，柿果年產(chǎn)量5000萬公斤，是“中國磨盤柿之鄉(xiāng)”。畜牧業(yè)成為農(nóng)業(yè)第一大產(chǎn)業(yè)，是全國瘦肉型豬基地縣、無規(guī)定疫病區(qū)出口創(chuàng)匯縣、省黃牛改良重點縣和國家級秸稈養(yǎng)羊示范縣。山區(qū)生態(tài)柴雞蛋被評為省優(yōu)產(chǎn)品。水利水電資源豐富。全縣有大中小型水庫17座，境內(nèi)有拒馬河、北易水、中易水、 南易水、漕河五條較大河流，，是全國第二批“農(nóng)村水電初級電氣化縣”，現(xiàn)開發(fā)運行水電站7座，年發(fā)電量近1億度。易州經(jīng)濟、文化、旅游易縣80％的人口分布在農(nóng)村，長期以來，農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展落后、經(jīng)濟凋敝，農(nóng)村發(fā)展緩慢是易州現(xiàn)代化進程中的一大難題。當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展最突出的問題表現(xiàn)在三個方面：一是農(nóng)村的交通、通訊、自來水、農(nóng)田水利設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足；二是文化、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)發(fā)展滯后；三是農(nóng)民收入水平明顯偏低，增收難度偏大。 如何引導(dǎo)農(nóng)民走出“收了麥子種棒子，年年都是窮樣子”的生活“怪圈”呢？易縣立足縣情，面向市場，積極開發(fā)旅游、林果、畜牧、三類建材等資源優(yōu)勢是振興易縣經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。大力開展植樹造林活動，％，被國家林業(yè)局授予“全國造林工程先進單位”。 把昔日的荒山禿嶺如今變成了林果滿山的綠色家園。同時，該縣通過實施“以果帶林，以林帶綠”的戰(zhàn)略，形成了“綠色經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)”，并先后建成了一批優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效林果基地，建成了以獨樂、管頭為中心的林果專業(yè)鄉(xiāng)，建設(shè)了中獨樂、南管頭、西北奇等14個林果專業(yè)村。全縣發(fā)展果樹20多萬畝，年產(chǎn)果品6000萬公斤，果品年銷售收入達6000多萬元。該縣有10余萬農(nóng)民靠特色農(nóng)業(yè)走上了脫貧致富的快車道。大力開展旅游業(yè)，利用境內(nèi)古跡眾多的資源優(yōu)勢，開發(fā)的旅游景點燕國城，再現(xiàn)古燕都之風(fēng)采；旅游景點清西陵是世界文化遺產(chǎn)；風(fēng)景秀麗的狼牙山也是很好的去處；還有云夢山等等。旅游產(chǎn)業(yè)每年為當(dāng)?shù)卣畮砹藬?shù)量可觀的利稅收入，也為當(dāng)?shù)匕傩彰撠氈赂粍?chuàng)造了一個好的環(huán)境。易縣歷史悠久。早在虞舜時期因有易氏居于易水而得名。西周時周武王封召公于燕，易縣始屬燕國。戰(zhàn)國時燕國在此建武陽城為燕下都。燕昭王高筑黃金臺，廣納天下賢士，燕國曾鼎盛一時，成為“戰(zhàn)國七雄”之一。隋開皇16年（公元596年）置易縣；明洪武三年，易縣升入易州；清雍正11年升入直隸州；民國二年，降易州為易縣，州治降為縣治，設(shè)縣至今已有1400多年的歷史。悠久的歷史創(chuàng)造了古易州光輝燦爛的文化。易州古燕文化與保定趙文化共同構(gòu)成聞名全國的“燕趙文化”?！耙字菔a(chǎn)英才，自古多慷慨仁義之士”。家喻戶曉的荊軻刺秦就發(fā)生在這里，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)還”成為后人頌揚的千古絕唱，狼牙山五勇士跳崖那驚天地泣鬼神的壯舉更是令世人敬仰。易州物產(chǎn)豐饒，“磨盤柿、易水硯、柳葉煙”被譽為“易州三寶”，是歷代皇家貢品，久負盛名。易州膠胎陶瓷、景泰藍、玉石健身球、內(nèi)畫等工藝品，名揚全國。自然和人文景觀眾多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荊關(guān)、洪崖山等五個景區(qū)200多個景點，有國家級文物保護單位4處（清西陵、燕下都、老子道德經(jīng)幢、紫荊關(guān)），省級文物保護單位9處。千年古城燕下都遺址、義士豐碑荊軻塔、京南要塞紫荊關(guān)、世界文化遺產(chǎn)清西陵、華北最大的文化道教廟會后土皇帝廟、聞名中外的狼牙山、風(fēng)景秀麗的龍湖、南湖以及云蒙山等自然景點，吸引著眾多中外游客來易縣觀光旅游考察，年接待國內(nèi)外游客近百萬人次，是華北地區(qū)重要的旅游休閑度假場所。易州發(fā)展前景近年來，縣委、縣政府把擴大對內(nèi)對外開放作為加快經(jīng)濟發(fā)展的一項戰(zhàn)略舉措，依托獨特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，努力構(gòu)筑全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放大格局?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化?，F(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)基本形成；境內(nèi)交通四通八達；城市建設(shè)日新月異，承載能力明顯增強；金融、文化、衛(wèi)生等設(shè)施齊全，服務(wù)功能完備。為適應(yīng)即將建設(shè)社會主義新農(nóng)村的新形勢，縮短城鄉(xiāng)差別，制定出臺了《關(guān)于進一步優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境的決定》和《關(guān)于鼓勵國內(nèi)外客商投資合作的優(yōu)惠辦法》，實施了《域外投資者利益保護條例》，建立健全了域外投資管理服務(wù)中心、合法權(quán)益保護中心和投資環(huán)境投訴中心。該縣成立了項目辦、外資辦、 招商局及“三區(qū)一帶”開發(fā)管委會等部門及服務(wù)機構(gòu)，并制定了《關(guān)于進一步加強橫向聯(lián)合的若干規(guī)定》、 《關(guān)于引進人才、技術(shù)、項目、資金的若干規(guī)定》、《關(guān)于外商來易投資的若干規(guī)定》等優(yōu)惠政策。全縣有大、 中、小型水庫２７座，拒馬河、南易水、北易水、中易水、 漕河５條河流橫貫全縣，豐富的水利、水能資源即帶來灌溉、水電和水產(chǎn)養(yǎng)殖之利,１８． ６７萬公頃廣闊的山場，即為林牧業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件,同時也為生態(tài)旅游帶來無限機會。易縣雖屬山區(qū)，但交通運輸十分方便，鐵路、公路齊備，京源鐵路從北部穿過，高易鐵路與京廣鐵路相連。公路四通八達，京廣西線、津同、易保、易定、泥嶺、良川等主要干線交匯于縣城，鄉(xiāng)村公路縱橫交錯。能源供應(yīng)充裕，通過對小水電站的開發(fā)建設(shè)，已形成了既與國家大電網(wǎng)相連、又相對獨立自成體系的供電網(wǎng)絡(luò)。該縣是全國電氣化縣之一。通信設(shè)施完備，萬門程控電話已與全國連網(wǎng)，近年內(nèi)交換能力將達到３萬門以上。易縣初步形成了種植業(yè)、林果業(yè)、畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、礦產(chǎn)建材業(yè)、機械制造、副食加工、能源工業(yè)、工藝美術(shù)、建筑業(yè)、旅游十大骨干行業(yè)。為促進經(jīng)濟發(fā)展，該縣依據(jù)“穩(wěn)一進二興三”的戰(zhàn)略方針， 科學(xué)地制定了《易縣國民經(jīng)濟“九五”規(guī)劃》，規(guī)劃設(shè)計了１２０萬千瓦發(fā)電廠、6０萬噸水泥廠，北方石材基地等幾十項重點建設(shè)項目?？h城建設(shè)形成了“五縱四橫”的棋盤式小城鎮(zhèn)格局。全縣政治安定，社會穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展，百姓安居樂業(yè)。昔日燕昭王高筑黃金臺招賢納士為強邦，今日老區(qū)人民營造新環(huán)境迎八方客以興縣。良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多域外客商來易縣投資置業(yè)。“九五”以來共引進域外資金5億多元，引進外資400多萬美元。現(xiàn)在正值十五期間，建設(shè)社會主義新農(nóng)村縮短城鄉(xiāng)差別是這次計劃的重要目標(biāo)。吸引縣外資金在農(nóng)村的荒地上投資建設(shè)增加農(nóng)民收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，增加政府稅收，減輕農(nóng)民負擔(dān)的一個辦法。宏觀必要性：從一個城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。我們將更多的精力放在“以人為本”的原則上，更加注重新型材料的運用，提高科技含量，合理布局房間的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。養(yǎng)老事業(yè)進入理性發(fā)展階段。今后相當(dāng)一段時期內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，需大于供，需求出現(xiàn)多樣化，住宅型養(yǎng)老將被普遍看好。 項目發(fā)展概況石家莊開發(fā)有限公司，積極響應(yīng)縣委縣政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過與縣政府多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運做，得到了易縣縣委縣政府和人民大眾一致的支持，我單位編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據(jù)國家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報告。 設(shè)計理念近年來，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版圖也日新月異的變換著。新建的住宅小區(qū)成為城市開發(fā)建設(shè)中的一個主要組成部分，隨著城市大規(guī)模建設(shè)開發(fā)，我們的生存環(huán)境、生活概念都在發(fā)生著變化。但是在很多地方，似乎因為建設(shè)太快的緣故，新建的小區(qū)往往與原有都市環(huán)境不太協(xié)調(diào)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式缺乏從城市設(shè)計的角度去制定城市開放的程度，也決定了小區(qū)與小區(qū)之間各自為政的狀態(tài)，加上城市統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也趕不上城區(qū)發(fā)展的步伐，而導(dǎo)致城市的局部與整體之間的失衡。眾所周知，原來的都市區(qū)域一般都是經(jīng)過了較長時間的積淀的產(chǎn)物，而很多新區(qū)不是處在城市的邊緣地帶，就是在舊城市里完全推掉重建的地段上，若不經(jīng)過精心的設(shè)計，只是讓整齊劃一的新建筑群取代原來無序但有活力的城市街區(qū)，那么新區(qū)當(dāng)然就沒有了從原地段里“生長”出來的感覺。而且整齊劃一、千篇一律的城市肌里帶給人的視覺感受是可怕的，也給城市應(yīng)該具有的開放性、復(fù)雜性、連續(xù)性、靈活性帶來沖擊與破壞。因此我們在本次規(guī)劃設(shè)計中從社區(qū)的空間肌理出發(fā)，以豐富細膩的肌理給城市帶來變化，豐富城市的個性。根據(jù)項目的區(qū)位及環(huán)境條件，以及我們對城市與社區(qū)關(guān)系的理解，提出了本次總體規(guī)劃指導(dǎo)思想：遵循城市有機更新的原則，塑造富有人性的肌理空間。在城市有機更新中，結(jié)合城市的有機結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃城市設(shè)施，文化娛樂設(shè)施，居住用房、商業(yè)用房、健身急救康復(fù)及各設(shè)配套設(shè)施，做到居住區(qū)結(jié)構(gòu)與城市結(jié)構(gòu)的有機結(jié)合。強調(diào)以人為本的設(shè)計原則，從布局形式、空間尺度、環(huán)境氛圍與單體設(shè)計各方面營造親和感人情味。強調(diào)建筑與環(huán)境的交融一體，體現(xiàn)建筑的環(huán)境美與環(huán)境的建筑美。在環(huán)境與景觀方面，總體規(guī)劃強調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間。打破通常以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，強調(diào)流動交融的景觀體系和親和溫馨的家園氣氛，強調(diào)園林與建筑的和諧，強調(diào)步移景異的人景互動總體規(guī)劃，同時也注重內(nèi)庭景觀空間的營造。在設(shè)計上，一方面我們強調(diào)小區(qū)建筑對外部景觀的利用，另一方面我們也注重小區(qū)建筑本身應(yīng)成為外部大環(huán)境中的一處亮點。規(guī)劃中通過平面的多座向布局、單體立面豐富的變化以及高低起伏的群體輪廓，形成富有韻律的天際線。單體的形象和細部構(gòu)件都經(jīng)過悉心推敲和把關(guān)，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。社區(qū)主要以多層為主。住宅房型設(shè)計做到戶戶朝南，并以起居室為中心，動靜分離，居寢分離，提高住戶面積的使用率和老年人居住的舒適程度。立面設(shè)計以整體和諧、簡潔明快、精致高雅為原則，突出建筑成組的韻律感。立面材料以涂料和面磚結(jié)合，體現(xiàn)新世紀(jì)現(xiàn)代建筑的特點。運用新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)流暢、簡潔的設(shè)計風(fēng)格。養(yǎng)老中心的設(shè)施（1）公寓樓內(nèi)的老人居室有三人間、雙人間、單人間、套間、豪華套間；雙人間和單人間設(shè)有衛(wèi)生間，室內(nèi)配備了電子呼叫系統(tǒng)、家具、電視、澡盆、中央空調(diào)等設(shè)施；（2）家居公寓樓設(shè)有一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)及大病房間，室內(nèi)配置了電子呼叫系統(tǒng)、家具、電視、熱水器、空調(diào)等設(shè)施。另設(shè)高檔生活區(qū)，以別墅及低密度住宅構(gòu)成，主要提供給首先富裕起來的社會階層。（3）公共設(shè)施有圖書室、活動室、書畫室、多功能廳、康復(fù)健身房、交流中心、電腦機房、老年大學(xué)和茶社等。 （4）醫(yī)療中心以醫(yī)治、護理、康復(fù)各類老年疾病為專長，有一支具有專業(yè)水平的醫(yī)護技隊伍。對住院老人、病人實行24小時全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不需要家屬的陪伴。設(shè)有內(nèi)科、中醫(yī)內(nèi)科、針灸科、按摩科、Ｂ超室、心電圖、血流變、微循環(huán)和中西藥房等科室，能為居住養(yǎng)老中心的老人提供及時、方便、有效的醫(yī)療護理服務(wù)。（5）養(yǎng)老中心設(shè)有營養(yǎng)室，由專業(yè)營養(yǎng)師為