【正文】 固定資產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；經(jīng)過(guò)2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽(yáng)市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽(yáng)市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。太和位于阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)中心城。距阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。 交通狀況：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是阜陽(yáng)市西北部的重要交通樞紐，公路、鐵路運(yùn)輸條件十分便利。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。大通路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。服務(wù)設(shè)施：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)急待完善。投資導(dǎo)向根據(jù)安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)劃，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明開發(fā)區(qū)的雛型。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四星級(jí)酒店尚無(wú)一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)n 建筑面積：30297㎡（不包括地下車庫(kù)）n 配套面積：㎡n 客房面積：㎡n 其他面積：㎡n 層數(shù)共11層13層：商業(yè)配套4層：設(shè)備層610層：酒店客房11層：辦公n 客房總數(shù)：176間標(biāo)準(zhǔn)客房：80套；高級(jí)客房：60套豪華客房：20套；豪華套房：14套總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂(lè)1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬(wàn)壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來(lái)夜總會(huì)位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多；緊鄰105與308公路，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購(gòu)買信心；項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(huì)（O）WTO、CEPA帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；大通路改造、電氣化復(fù)線鐵路開工、進(jìn)一步緩解交通壓力，樓市能量得以釋放；卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（T）投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；配合項(xiàng)目太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶；強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購(gòu)買；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 太和安徽億棟大酒店項(xiàng)目在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無(wú)二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個(gè)阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，屬于中檔的酒店項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來(lái)看，安徽億棟大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。：太和作為阜陽(yáng)重要的衛(wèi)星城，