榮寶齋項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案-文庫吧
2025-04-11 03:36 本頁面
【正文】 幟。正是由于在這一地段上，周邊的配套設(shè)施非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的形成，構(gòu)筑了淄博的CBD（中央商務(wù)區(qū)）。而項(xiàng)目恰恰是位于淄博CBD的標(biāo)志性地段，將成為地段上的形象所在。第二個(gè)方面，榮寶齋品牌文化的導(dǎo)入，創(chuàng)造了淄博乃至齊魯?shù)貐^(qū)文化地產(chǎn)的新模式，形成了新一輪地產(chǎn)新思維的聚焦，賦予項(xiàng)目鮮明的時(shí)尚的現(xiàn)代文化內(nèi)涵，能夠真正地豐富產(chǎn)品形象內(nèi)涵，從建筑視覺沖擊上能夠給予視覺的震撼，同時(shí)，它不僅僅是一個(gè)建筑混凝土的建筑物，而是富有文化內(nèi)涵，成為淄博ＣＢＤ上的文化代名詞。榮寶齋項(xiàng)目不僅僅是將文化與商業(yè)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合；同時(shí)，它更是一種文化的創(chuàng)新與變革，引領(lǐng)一種新文化潮流，成為一種新的文化支撐點(diǎn)，它也是以后項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)的參考依據(jù)?？梢韵胂螅瑯s寶齋項(xiàng)目的出現(xiàn)，為淄博地產(chǎn)帶來了一場文化地產(chǎn)的裂變。也正是如此，榮寶齋項(xiàng)目正以一種不可思義的文化地產(chǎn)方式來徹底地征服淄博人。五、建筑平面設(shè)計(jì)思路一）建筑平面設(shè)計(jì)原則一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)的形成決非一朝一夕可以形成的，需要機(jī)遇與時(shí)間的配合，這一點(diǎn)對于大多數(shù)開發(fā)商來說都是不具備也無法改變的。因此，我們應(yīng)該更多地考慮項(xiàng)目自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目的規(guī)劃能夠很好地融合到整體規(guī)劃中，在特定的商業(yè)環(huán)境中締造出項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，這才是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的制勝之道。本項(xiàng)目地處當(dāng)?shù)刈罘比A的商業(yè)地帶，本身已經(jīng)具備了開發(fā)商業(yè)物業(yè)的條件，因此，在進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)，要考慮幾方面的問題，包括：n 區(qū)域功能規(guī)劃，必須對項(xiàng)目所在區(qū)域的功能定位有深刻的理解，并能把握項(xiàng)目所在地段未來規(guī)劃變動(dòng)的脈搏，特別要對項(xiàng)目所在地段商業(yè)功能規(guī)劃有清晰的概念。項(xiàng)目所在的區(qū)域是淄博的CBD區(qū)域，它成為CBD核心圈的一個(gè)重要組成部分。n 交通功能規(guī)劃，對城市交通狀況及城市發(fā)展態(tài)勢做出明確的判斷，掌握住城市居民消費(fèi)流向的規(guī)律。它屬于CBD區(qū)域，但它所服務(wù)的不僅僅是CBD的人群，而是淄博高層面的消費(fèi)群體。n 要有一定的前瞻性，要適應(yīng)未來商業(yè)市場發(fā)展的需要。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，既保證產(chǎn)品的暢銷性，同時(shí)更需要產(chǎn)品的前瞻性，引領(lǐng)市場。二）建筑平面功能分布建筑的平面設(shè)計(jì)其目的是獲得一個(gè)理想的商業(yè)銷售平面，滿足商業(yè)活動(dòng)的要求。在結(jié)合前期與發(fā)展商進(jìn)行良好溝通的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目總層高為17層，具體各樓層功能分布規(guī)劃如下：1）1— 5層為商場部分； 其中1—3層為名店城 4層為文化藝術(shù)名城5層為榮寶齋辦公自留部分6層為轉(zhuǎn)換層，為空中會(huì)所，作為本樓宇的配套設(shè)施部分。2）7—17—21層為SOH0公寓3）地下為負(fù)一、二層設(shè)計(jì)為停車庫。 其中負(fù)一層可以將一部分作為商場的銷售面積。三）建筑平面布局思路商場部分在對于項(xiàng)目建筑平面布局集合今后經(jīng)營的商店群與空間的組合，各種相互聯(lián)系的空間不是簡單的沿著已有的街道延伸，而是通過規(guī)劃設(shè)計(jì)使之成為自身形成的新的平面模式，并結(jié)合項(xiàng)目的地段與城市道路結(jié)構(gòu)等條件。1）十字放射性布局在項(xiàng)目整體平面布局上我們建議在采用中心圍合的整體規(guī)劃思路。通過與中庭廣場連接的通道，形成放射狀通道的處理，使得共青團(tuán)西路成為項(xiàng)目的主體線，使前沿營業(yè)房呈對稱格局。這樣就可以充分利用周邊原有商場帶來的客流量提升自身的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目的營業(yè)房的銷售。在放射狀的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，步行人流流線明確，既能夠合理地將人流引入到商場中，而且要在內(nèi)部合理組織人流，讓購物者滿意，同時(shí)有要讓經(jīng)營者獲得效益，最大限度讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能夠達(dá)到最佳效果。從項(xiàng)目的本身來看，放射性的通道的長度不超過50米，將是最理想的組織人流的距離。2）通道的處理研究表明，當(dāng)商場內(nèi)人均空間為4m2時(shí)，每位步行者可以在各個(gè)方向自由活動(dòng)，當(dāng)商場內(nèi)人均空間減至2m2時(shí)，步行者將會(huì)對周圍的人持警戒狀態(tài)，步行者之間就會(huì)容易產(chǎn)生逆行的沖突。因此，在研究營業(yè)房間隔策略時(shí)要充分考慮到這些因素。建議室內(nèi)步行街內(nèi)部主要通道寬2—3米左右。商場整體面積與商場部分的公攤面積、通道面積與的比例為1：。也就是說，項(xiàng)目商場部分的實(shí)用率初步規(guī)劃為60%，其中，公攤面積包括了電機(jī)房、通道、電梯井等公共面積。3）商鋪面積配比建議 在服從項(xiàng)目總體規(guī)劃布局的原則下，商場一層的外圍部分全部做成“復(fù)式”的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪。“復(fù)式”商鋪面積開間與進(jìn)深的比例為1：3，進(jìn)深為13米左右。首層空間為面向道路開門（臨街商鋪），二層空間向商場內(nèi)開門。因此，“復(fù)式”商鋪將有兩個(gè)人流的出入口，既可以從臨街的入口進(jìn)入，也可以兼顧二樓人流，形成了了循環(huán)的人流。六、交通組織從嚴(yán)格意義上認(rèn)為，項(xiàng)目的1—5層都應(yīng)該是作為一個(gè)統(tǒng)一整體來考慮。特別是交通組織方面。除了平面的交通組織外，項(xiàng)目的1—5層的垂直結(jié)構(gòu)形式，需要處理中心化空間和線性空間，也就是中庭空間和步行街（平面布局）之間的結(jié)構(gòu)形式。步行街與中庭廣場的交叉出現(xiàn)能夠使公共空間變得生動(dòng)，而且各層能夠共享中庭。一） 垂直交通組織對于本項(xiàng)目來說，引導(dǎo)人流垂直向上運(yùn)動(dòng)是成功的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)上，需要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行考慮： 利用中庭廣場的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。但是，要引導(dǎo)購物者做他們實(shí)際上并不想做的事情并不容易。如果通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才?，將購物者向上運(yùn)動(dòng)處理成一個(gè)有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力。購物者為了觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動(dòng)，也會(huì)上到更高的樓層。 中庭空間的造型與空間的交流中庭空間的造型非常重要。例如，圓形中庭廣場利于開展公共表演活動(dòng)，圍繞中庭的座椅給共享和參與中庭的活動(dòng)提供了方便。同時(shí)，在任何一層能夠看到其他層具有吸引力的活動(dòng)與景觀，也會(huì)大大促進(jìn)購物者在層與層之間的運(yùn)動(dòng)。 從不同層面上
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