【正文】 ：項(xiàng)目本身具有5層商場的設(shè)計(jì)，在對(duì)于提升商場人流方面，主要通過室內(nèi)的電梯提升人流； 兩個(gè)中庭的設(shè)置n 第一個(gè)中庭1—3層設(shè)置一個(gè)中庭廣場，借助于中庭廣場聚集人氣的作用，為中部的營業(yè)房帶來充足的客源，有助于促進(jìn)中部及北部營業(yè)房的銷售。主出入口向內(nèi)凹入，并以個(gè)性鮮明的玻璃幕墻為主基調(diào)，同時(shí)輔以周邊環(huán)境的配合（如綠化、小品點(diǎn)綴、休閑設(shè)施等）來實(shí)現(xiàn)吸引人氣的目的。在6層轉(zhuǎn)換層的設(shè)置中，主要考慮兩個(gè)方面的作用： SOHO公寓的酒店式住戶大堂項(xiàng)目1—5樓屬于商業(yè)物業(yè)，商業(yè)價(jià)值利用非常高。因此，在商場的主通道上，除了設(shè)置上述的休閑椅、中庭廣場外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)挠^賞植物、雕塑品及其它形式的各種藝術(shù)品，并通過燈光的配合來達(dá)到至佳的效果，讓流連其中的消費(fèi)者感受舒適、優(yōu)雅的購物環(huán)境，使其成為商廈的一大特點(diǎn)。另一方面，步行街（通道）的照明不能夠?qū)ι痰旰偷昝嬖斐刹涣几蓴_，影響和防礙店面和櫥窗展示。n 整合項(xiàng)目活資源，形成風(fēng)格符號(hào)化利用榮寶齋的獨(dú)特、稀有資源，將名人、名家的字、畫作為項(xiàng)目裝飾的載體，在電梯間內(nèi)、通道上設(shè)立專門的書畫欣賞長廊和字畫的搭配形成符號(hào)化注入到建筑符號(hào)中，全面提升項(xiàng)目的價(jià)值感。戶型面積以及比例n 總體戶型的面積控制在35——85平方米之間。物業(yè)類型單層面積層高層數(shù)總高度標(biāo)準(zhǔn)層1500平方米3米16層48米復(fù)式1320平方米3米18層54米SOHO公寓1320平方米（+）米18層45米結(jié)論： 在設(shè)定同一面積下，SOHO公寓的標(biāo)高與標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)高一樣，比復(fù)式要低近9米，比標(biāo)準(zhǔn)層低3米。同時(shí)，可以將整個(gè)建筑物的配套全部設(shè)立的這一層中，集中解決配套問題。在項(xiàng)目中主要從以下幾個(gè)方面來體現(xiàn)：n 建筑風(fēng)格與裝飾風(fēng)格建筑的整體風(fēng)格，無論從整體造型還是線條、色彩都必須注入榮寶齋文化的內(nèi)涵，既不失穩(wěn)重感覺，同時(shí)有具有強(qiáng)烈的時(shí)代感、時(shí)尚的氣息。在項(xiàng)目經(jīng)營前期，可以通過每天免費(fèi)贈(zèng)送一定數(shù)量的公園門票來增加商場人氣。在地面停車場，良好的平面分區(qū)、明確的行車流線和合理的停車位排列對(duì)于提高停車效率是非常有利的。n 6—21層，則是通過進(jìn)入電梯的空間，形成了一個(gè)小型出入過渡、交流的空間。三）出入口設(shè)計(jì)及布局對(duì)于本項(xiàng)目的1—5層的商場出入口的設(shè)計(jì)不僅要考慮數(shù)量、朝向，還要顧及整個(gè)商場人員流動(dòng)的安全，人車交通的要求也不容忽視。 中庭空間的造型與空間的交流中庭空間的造型非常重要。因此，在研究營業(yè)房間隔策略時(shí)要充分考慮到這些因素。項(xiàng)目所在的區(qū)域是淄博的CBD區(qū)域，它成為CBD核心圈的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目的開發(fā)理念源于市場，體現(xiàn)在引導(dǎo)市場需求，是源于對(duì) “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”下商業(yè)形態(tài)變遷的深刻思考。為保證全面領(lǐng)先，必須構(gòu)建他人不可模仿與超越的“核心競爭力”，才可以立足市場，并在競爭中占據(jù)有利的地位。淄博榮寶齋項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2003年4月前 言承蒙貴司委托，我司為榮寶齋項(xiàng)目提供全程策劃，我司在此深感謝意。三、構(gòu)筑核心競爭力基本思考點(diǎn): 構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢。設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)理念的核心在于確立項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢，在競爭化社會(huì)，只有不斷推陳出新，獨(dú)樹一幟，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，項(xiàng)目才能找到生存之道。n 交通功能規(guī)劃，對(duì)城市交通狀況及城市發(fā)展態(tài)勢做出明確的判斷，掌握住城市居民消費(fèi)流向的規(guī)律。建議室內(nèi)步行街內(nèi)部主要通道寬2—3米左右。例如，圓形中庭廣場利于開展公共表演活動(dòng)，圍繞中庭的座椅給共享和參與中庭的活動(dòng)提供了方便。在設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)建筑形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，與其它的建筑符號(hào)組合形成獨(dú)特的識(shí)別形象。二） 每層設(shè)有休息區(qū)在每條主通道及各個(gè)出入口設(shè)置一定數(shù)量的休閑椅，并布置相應(yīng)的景觀如雕塑、以及背景音樂，供購物者休息、欣賞，為消費(fèi)者營造健康、舒適的購物空間，真正實(shí)現(xiàn)休閑購物的享受。通常，停車位和行車道的角度可以有45度，60度，90度三種，其中45度排列的占地面積較大，但能夠加速停車操作，保證利用充分。在經(jīng)營過程中，購物者通過購物達(dá)到一定數(shù)量將可以免費(fèi)獲得公園門票，而且規(guī)定是通過榮寶齋項(xiàng)目出入口才能進(jìn)入公園內(nèi)，從而保證了商場的人流。n 專門的文化藝術(shù)城的設(shè)立在項(xiàng)目的商場部分，設(shè)計(jì)了專門的文化藝術(shù)城，專業(yè)的市場傳達(dá)出濃厚的文化藝術(shù)氣息，同時(shí)又不失現(xiàn)代的時(shí)尚氣息，充分詮釋榮寶齋文化藝術(shù)內(nèi)涵。十三、SOHO商務(wù)公寓具體操作模式 對(duì)于商場以上部分的樓宇，其定位為： 專業(yè)酒店式管理的SOHO公寓采用了專業(yè)的公司進(jìn)行服務(wù)與管理，同時(shí)，有具有住宅與寫字樓的一些特點(diǎn)，既可以居住，有可以辦公，成為了一個(gè)功能自由的公寓空間，它將空間最大化模糊，能夠讓市場的接受面更加廣，能夠適合目前市場的充分需求。29 / 29。n 兼顧居住辦公兩種職能SOHO型公寓中，設(shè)有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，居住空間與辦公空間普遍分離，適合個(gè)人居住以及個(gè)人或著少數(shù)人辦公。讓市場對(duì)榮寶齋有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)和了解，從而奠定了榮寶齋的專業(yè)、權(quán)威形象，樹立項(xiàng)目良好的形象。一） 白天和夜間的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理步行街（通道）和商店之間的照明關(guān)系，一方面，無論是白天還是晚上，都要保持步行街（通道）和中庭有足夠的照明水平，并通過光線的變化來增加步行街（通道）的趣味性。九、景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：第一部分，主要是體現(xiàn)項(xiàng)目本身環(huán)境的營造 室內(nèi)購物環(huán)境營造是整個(gè)商廈環(huán)境營造的重要組成部分，因此必須予以足夠的重視和規(guī)劃。四） 6樓轉(zhuǎn)換層的