策源臨沂項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告-文庫吧
2025-01-03 22:58 本頁面
【正文】 工商、稅務(wù)辦公室市場(chǎng)管理處、頂層7000㎡時(shí)尚秀臺(tái)等多功能廳、各層展示臺(tái)、茶水間、衛(wèi)生間、餐飲、休閑茶室、便利店車庫1F：約70個(gè)地下車位1F地下車庫2F地下車庫倉儲(chǔ)1F：：約66個(gè)倉庫1F倉儲(chǔ)物流1F：設(shè)汽車運(yùn)輸托運(yùn)站1F物流配送中心2F物流配送區(qū)設(shè)施設(shè)備電腦導(dǎo)購系統(tǒng)、中央空調(diào)、有線廣播、消防監(jiān)控、自動(dòng)噴淋、保安監(jiān)視系統(tǒng)中央空調(diào)、自動(dòng)消防監(jiān)控、智能化安全監(jiān)控系統(tǒng)、每鋪配電話、終端寬帶網(wǎng)、LED戶外全彩系統(tǒng)中央空調(diào)、寬帶、閉路電視監(jiān)控巡更、LED電子公告牌、機(jī)電設(shè)施、觸摸屏、車庫管理、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等252。 由于地塊東西短南北長(zhǎng)，建議商場(chǎng)可以“十”字內(nèi)街東西向街為界，形成南北2個(gè)相對(duì)獨(dú)立部分，但13F內(nèi)部主要通過南北向內(nèi)街連接貫通；252。 建議在“十”字內(nèi)街交匯處設(shè)二層玻璃頂挑高中庭，建議中庭面積為300500㎡，注意中庭面積與高度的比例，中庭主要用于商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品展示和商業(yè)推廣活動(dòng)區(qū)域；8米寬裝修精致的商場(chǎng)內(nèi)主通道中庭252。 商場(chǎng)南北2部分34F可通過退臺(tái)形成半室外空間，可通過連廊相互交流，注重這一區(qū)域的景觀綠化設(shè)計(jì)，使商場(chǎng)內(nèi)3F鋪位的服裝展示以及4F餐飲休閑設(shè)施有美觀的半室外環(huán)境；252。 商場(chǎng)定位為大宗采購批發(fā)和休閑購物一體，因此公共部位如大堂、中庭、步行樓梯、電梯內(nèi)部、衛(wèi)生間、休閑椅等裝修宜精致、尺度適宜，區(qū)別于一般批發(fā)市場(chǎng)粗糙簡(jiǎn)陋。港匯廣場(chǎng)向上臺(tái)階主入口氣勢(shì)恢弘252。 “十”字街解放路入口采用向上臺(tái)階入口方式能形成恢弘的建筑氣勢(shì)，解放路/商城路轉(zhuǎn)角處入口可采用弧型轉(zhuǎn)角門，如前所述，建議主入口寬度為8米；主入口內(nèi)建議可留出3050㎡形成大堂空間，布局服務(wù)臺(tái)和開闊的人流空間。252。 其它入口如前所述建議寬度為46米。252。 內(nèi)部平面交通以“十”字街南北向?yàn)橹鞯?，建議為8米寬；以東西向?yàn)榇沃鞯溃ㄗh為6米寬；，以利于聚集商業(yè)氣氛；252。 內(nèi)部樓層間縱向交通主要通過電梯、樓梯、入口抬高臺(tái)階實(shí)現(xiàn)，“十”字街南北向抬高臺(tái)階可有效地把人流引入2F，提高2F的鋪位價(jià)值；直達(dá)客貨梯都可到達(dá)1F；252。 在商場(chǎng)南北2個(gè)區(qū)域各設(shè)一部扶手電梯；在商場(chǎng)的解放路側(cè)、商城路側(cè)和青年路建議設(shè)34部直達(dá)客梯，供商場(chǎng)使用（同時(shí)可結(jié)合考慮5F商住樓和住宅樓大堂電梯配置），其中靠近解放路側(cè)電梯可作為4F休閑餐飲設(shè)施的主要到達(dá)電梯；252。 在項(xiàng)目的東側(cè)設(shè)置貨梯23部，方便與東側(cè)的貨運(yùn)汽車裝載；252。 步行樓梯建議設(shè)45處?？拓浿边_(dá)電梯扶手電梯（建筑面積約為使用面積的一倍）252。 12F主力鋪位使用面積建議為1030㎡，3050㎡為輔；，便于服裝展示；252。 3F主力鋪位使用面積建議為3040㎡為主5070㎡為輔，實(shí)際使用層高3米左右；252。 4F餐飲休閑鋪位建議為200400㎡主力店占30%、100200㎡店面占50%、100㎡以下占20%布局，具體面積可結(jié)合招商調(diào)整。252。 ，；252。 ，扣除設(shè)備層后凈高為3米左右；252。 ， 車庫/倉儲(chǔ)面積建議252。 1F設(shè)置車庫和倉儲(chǔ)，其中車庫建議占2/3面積，另1/3用于分割成若干個(gè)小倉庫以及物流托運(yùn)站使用。252。 由于本商場(chǎng)定位為大型采購和休閑零售于一體，因此建議中庭展示臺(tái)、銀行及ATM機(jī)、公共試衣間、整燙間、衛(wèi)生間、工商、稅務(wù)辦公室應(yīng)設(shè)置齊全，休閑茶坊、餐飲設(shè)施可少量穿插于13F中。252。 每個(gè)商鋪配設(shè)電話、終端寬帶網(wǎng)252。 電腦導(dǎo)購系統(tǒng)252。 中央空調(diào)252。 自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng)252。 閉路電視監(jiān)控巡更、LED電子公告牌、觸摸屏、遠(yuǎn)程抄表、車庫等智能化管理系統(tǒng)252。 突出建筑的時(shí)尚感和品質(zhì)感，采用金屬和石材搭配材質(zhì)；252。 較一般批發(fā)市場(chǎng)簡(jiǎn)陋外觀不同，突出建筑線條；252。 突出商場(chǎng)濃厚的商業(yè)氣氛，留有多個(gè)廣告牌位置；252。 商場(chǎng)的形象能與辦公樓、商住樓和住宅匹配?！虡I(yè)氣氛濃厚建筑線條突出→232。 純辦公樓本項(xiàng)目的純辦公樓產(chǎn)品定位不宜過于高端，介于高端乙級(jí)寫字樓（B+）和準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓之間（A）為佳,就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)來說，本項(xiàng)目的定位目標(biāo)是打造為品質(zhì)介乎 【華通國際】、【恒豐國際】的中間產(chǎn)品。232。 商住樓由于本項(xiàng)目所處的特殊商務(wù)氛圍，因此建議商住樓定位：在宜商宜住的基礎(chǔ)上，有意識(shí)地偏向商務(wù)辦公功能，樓宇檔次介于B和C之間。就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)來說，本項(xiàng)目的可參照定位個(gè)案為【城建時(shí)代廣場(chǎng)】、【恒豐國際】。辦公類物業(yè)分級(jí)明細(xì)表描述標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目適合度國際甲級(jí)寫字樓A＋★甲級(jí)寫字樓A★★準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓A－★★★★高端乙級(jí)寫字樓B＋★★★★乙級(jí)寫字樓B★★丙級(jí)寫字樓C★普通商住樓B或C★★★★★精裝小戶型寫字樓A－或B＋★即時(shí)型寫字樓/注：即時(shí)型寫字樓Instant Office，又稱行政服務(wù)辦公室Executive Serviced Office232。 本項(xiàng)目具體情況說明本報(bào)告的產(chǎn)品定位以臨沂當(dāng)?shù)劁N售型寫字樓的市場(chǎng)現(xiàn)狀做為研判依據(jù)。由于本項(xiàng)目的部分樓層面積今后將面臨“臨沂自來水廠”定向回購的實(shí)際操作問題，建議貴公司斟酌屆時(shí)具體回購狀況以及工程成本，在純寫字樓產(chǎn)品定位方面進(jìn)行酌情調(diào)整。前文已確定本項(xiàng)目辦公類物業(yè)產(chǎn)品為兩幢偏向辦公功能的商住兩用樓宇以及一幢介于高端乙級(jí)寫字樓和準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓之間的純辦公用途樓宇。因此，產(chǎn)品主要建筑指標(biāo)建議如下：232。 樓宇整體數(shù)
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