【正文】 高檔游客的亮點(diǎn)，2001年，從韓國(guó)到海南來(lái)打高樂(lè)夫的游客有14339人次。前景：依托海南植被豐富，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)是合理的戰(zhàn)略選擇。在美國(guó)，高爾夫球產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)35億美元，海南高爾夫球場(chǎng)密度在國(guó)內(nèi)名列前茅，年為旅游大省必須發(fā)展高爾夫球產(chǎn)業(yè)與之匹配。也是海南省政府，旅游局重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)。依托海南的資源優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，隨著東亞（臺(tái)灣省、港澳、韓國(guó)、日本）旅游市場(chǎng)的開(kāi)拓，交通條件（與各地直航的開(kāi)通）的改善，海南旅游配套設(shè)施的改善以及博亞洲論壇帶來(lái)高層次會(huì)展旅游客源，海南省高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景將十分看好。314海南省及?？谑芯频晔袌?chǎng)現(xiàn)狀及前景據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南目前有各類旅游飯店和住宿設(shè)施500多家，其中城市酒店占主體。%，%，全省酒店開(kāi)房率不是太高，效益不是太理想，但是隨著海南省旅游業(yè)的發(fā)展，海南省酒店的經(jīng)營(yíng)狀況正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。由于酒店的檔次結(jié)構(gòu)不是很合理，在海南三星級(jí)以下的酒店的經(jīng)營(yíng)狀況普遍不是很好，但是一些海景酒店、四星級(jí)以上酒店，特別是國(guó)外酒店管理集團(tuán)參與管理的高檔飯店的經(jīng)營(yíng)狀況卻是很好。海口市現(xiàn)有五星級(jí)酒店3家，四星級(jí)酒店4家，三星級(jí)灑店60家。在西海岸地區(qū)，一個(gè)?？谑兄攸c(diǎn)發(fā)展，且目前發(fā)展速度很快，前景很好的休閑度假旅游地區(qū)卻分布著極少的酒店。隨著海南省旅游業(yè)的發(fā)展、西海岸旅游業(yè)的發(fā)展及海南省高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來(lái)?？谑形骱０兜貐^(qū)將是旅游度假酒店較有前途的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。在XXXX高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與之配套的休閑度假的球場(chǎng)會(huì)館其市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。32市場(chǎng)預(yù)測(cè)321項(xiàng)目的市場(chǎng)定位球場(chǎng)會(huì)館定位：高爾夫球愛(ài)好者的豪華休閑會(huì)所。主要服務(wù)對(duì)象：本球場(chǎng)及聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的球場(chǎng)的會(huì)員客人；愛(ài)好高爾夫的休閑度假客人及商務(wù)客人；普通旅游客人。322目標(biāo)市場(chǎng)及客源構(gòu)成分析高爾夫球場(chǎng)會(huì)館的客源主要有兩個(gè)方面，一方面是高爾夫球愛(ài)好者，同時(shí)又分為球場(chǎng)會(huì)員和非會(huì)員客人；另一方面為普通的旅游客人。本項(xiàng)目中本地高爾夫球愛(ài)好者進(jìn)行打球消費(fèi)的比例會(huì)很高，但大部分不會(huì)有住宿方面的需要，本項(xiàng)目的會(huì)館客房的主要服務(wù)對(duì)象為國(guó)內(nèi)外高爾夫球運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者，在這批客人到海南進(jìn)行高爾夫球運(yùn)動(dòng)并休閑度假時(shí)就必然會(huì)有住宿的需求，他們第一住宿選擇必然是打球的球場(chǎng)會(huì)館（酒店）；另一主要服務(wù)對(duì)象為會(huì)員客人，會(huì)員客人是球場(chǎng)的?？?，在這里他們會(huì)享受到最優(yōu)惠的價(jià)格，最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)也是他們進(jìn)行商務(wù)交往活動(dòng)的主要場(chǎng)所。估計(jì)以上二方面的客人會(huì)占會(huì)館全部客源量的80%以上。另外20%的客人是普通的旅游客人。在本項(xiàng)目中，球場(chǎng)的建設(shè)是第三期工程，會(huì)館為二期工程，在球場(chǎng)還沒(méi)有正式運(yùn)營(yíng)時(shí)，會(huì)館（酒店）的主要客源為普通旅游客人。 客人來(lái)源地：海南省球市的境外客人以日本、韓國(guó)、港澳臺(tái)為主；國(guó)內(nèi)客人以北京、上海珠江三角及東北地區(qū)為主，同時(shí)培育省內(nèi)具有較高消費(fèi)能力的長(zhǎng)期會(huì)員客人。323客源消費(fèi)力分析：能夠進(jìn)行高爾夫球消費(fèi)的客人的消費(fèi)能力是所有休閑度假及商務(wù)旅游客人中較高的。324客源人數(shù)估計(jì) 根據(jù)高爾夫球場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)模及容量，高樂(lè)夫球場(chǎng)會(huì)館（酒店）擬設(shè)置116間客房，最大接待能力232人次。根據(jù)我們的估算，高爾夫球場(chǎng)平均日接待客人可達(dá)300人次，省內(nèi)客人與省外客人及國(guó)外客人的比例為1：1，省內(nèi)客人大部分沒(méi)有住宿的需求，但是省外及國(guó)外酒店客人大部分都有住宿的需求，另外還有大量的到海南來(lái)休閑度假的普通旅游客人，酒店的客人來(lái)源還是比較充足的。32價(jià)格分析住宿價(jià)格分析在住宿方面根據(jù)會(huì)館的性質(zhì)，不同類型的客人，我們將實(shí)行不同的定價(jià)策略，會(huì)員卡客人在這里消費(fèi)將享受最優(yōu)惠的價(jià)格和定期免費(fèi)住宿的待遇，而非會(huì)員客人則按市場(chǎng)價(jià)格住宿，本會(huì)館按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，收費(fèi)也將按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，根據(jù)海口市同等標(biāo)準(zhǔn)的酒店的價(jià)格，這里的標(biāo)準(zhǔn)房的平均價(jià)格擬定為500元/天。餐飲消費(fèi)根據(jù)我們的市場(chǎng)定位，會(huì)館（酒店）的服務(wù)對(duì)象為具有身份地位的客人，他們具有較高的消費(fèi)能力，在就餐時(shí)追求的是美味及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在會(huì)館（酒店）的餐飲方面實(shí)行高質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高價(jià)位的經(jīng)營(yíng)策略。810人/桌的普通飯菜（不含酒水），在海南的各高檔酒店中的價(jià)格不低于300元，這里以平均每人消費(fèi)30元保守估計(jì)。餐飲的成本（原料）一般占其價(jià)格的30%左右。娛樂(lè)消費(fèi)：會(huì)館（酒店）中設(shè)有國(guó)際流行的康體娛樂(lè)設(shè)施，以供客人們的消費(fèi)需要，以酒店日接待客人200計(jì)，這此客人還會(huì)帶來(lái)親戚朋友等其它娛樂(lè)消費(fèi)的客源。娛樂(lè)消費(fèi)的日接待客人以200人次計(jì)。由于本會(huì)所定位為豪華會(huì)所，按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，客人們的消費(fèi)能力高，因此娛樂(lè)消費(fèi)以人均50元計(jì)。326項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操作方案本項(xiàng)目市場(chǎng)面向國(guó)內(nèi)外，操作的整體思路是以高爾夫帶動(dòng)房地產(chǎn)及會(huì)館（酒店）客房的銷(xiāo)售，反過(guò)來(lái)又以房地產(chǎn)及會(huì)館及各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶動(dòng)高爾夫的興旺。同時(shí)，公司在高爾夫球的參與者中給其提供會(huì)員價(jià)格的客房?jī)r(jià)格，對(duì)持有高爾夫會(huì)員卡以的客戶不但在打球時(shí)享受優(yōu)惠，在會(huì)館（酒店）住宿和就餐時(shí)也給予特別的優(yōu)惠政策。及優(yōu)惠銷(xiāo)售海南航空公司的“金鹿卡”，讓客戶在享受房產(chǎn)升值的過(guò)程中又充分享受到購(gòu)房的樂(lè)趣。項(xiàng)目從動(dòng)工到經(jīng)營(yíng)可從總體上分為三個(gè)階段。投資1個(gè)多億進(jìn)行包括房地產(chǎn)及其它配套項(xiàng)目在內(nèi)的全部建設(shè)。在此期間，采取購(gòu)房免費(fèi)贈(zèng)送高爾夫會(huì)員卡、優(yōu)惠銷(xiāo)售“金鹿卡”和房?jī)r(jià)折扣等多種方式開(kāi)始預(yù)售房地產(chǎn)。象征著高貴身份和高質(zhì)量生活水平的價(jià)值不菲的高爾夫會(huì)員卡會(huì)吸引不少購(gòu)房者。二是4年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售期。項(xiàng)目竣工后的前4年，以房地產(chǎn)銷(xiāo)售為主要工作內(nèi)容，房地產(chǎn)銷(xiāo)售全面鋪開(kāi)，將采用購(gòu)房者低折扣購(gòu)買(mǎi)高爾夫會(huì)員卡、“金鹿卡”甚至免費(fèi)贈(zèng)送的方式促銷(xiāo)。購(gòu)房達(dá)到一定面積可低折扣購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡，購(gòu)房面積較大的甚至免費(fèi)贈(zèng)送。環(huán)境優(yōu)美的西海岸、雅趣獨(dú)特的小區(qū)、高貴典雅的高爾夫以及身份象征的“會(huì)員卡”、“金鹿卡”將成為海口購(gòu)房者的首選。同時(shí)為了完善球場(chǎng)的配套設(shè)施，為球場(chǎng)球客提供周到的服務(wù)，提供一個(gè)私人聚會(huì)的場(chǎng)所，將高爾夫的經(jīng)營(yíng)和酒店項(xiàng)目的銷(xiāo)售完美地結(jié)合起來(lái)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的同時(shí)，投資5400多萬(wàn)元進(jìn)行球場(chǎng)會(huì)館（酒店）的建設(shè)，建設(shè)期兩年。擬在第四年開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。球場(chǎng)會(huì)館的建設(shè)除我公司自籌資金外，將向銀行融資2000萬(wàn)元。會(huì)館（酒店）主要為高爾夫愛(ài)好者服務(wù)，為到球場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)的球客們及其親朋好友們服務(wù)，同時(shí)不放棄其它旅游客人市場(chǎng)。三是第7年開(kāi)始球場(chǎng)的正式經(jīng)營(yíng)。由于前4年房地產(chǎn)銷(xiāo)售已為球場(chǎng)攏入了一大批的客戶，因此球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)將會(huì)十分順利。球場(chǎng)的客戶可分為兩類人，一類是小區(qū)住戶，另一類是非住戶。小區(qū)的住戶或球場(chǎng)的會(huì)員都可享受球場(chǎng)的優(yōu)惠。非住戶客人在球場(chǎng)進(jìn)行打球時(shí)，球場(chǎng)會(huì)館（酒店）為其提供周到的服務(wù)。屆時(shí)整個(gè)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目就形一個(gè)各項(xiàng)設(shè)施都非常完善的整體。第四章 建設(shè)地址與建設(shè)條件41建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于?？谑形鞑康拈L(zhǎng)流新區(qū)東北部新海林場(chǎng)區(qū)處，北側(cè)為慶齡大道，假日海灘隔路相望，距?？谑兄行膮^(qū)約12公里。項(xiàng)目用地西側(cè)為規(guī)劃的長(zhǎng)流新區(qū)六號(hào)路，東側(cè)為七號(hào)路，連接海榆西線和慶齡大道。42地質(zhì)地貌項(xiàng)目所在地位于?？谑虚L(zhǎng)流新區(qū)東部與中心區(qū)的綠化隔離帶部位，該區(qū)有一面積約8平方公里的沿海林地（人工林），其主要優(yōu)勢(shì)樹(shù)種為木麻黃和桉樹(shù)，林間尚有野生灌木和野草，高程5~15米，中部部分地段大于20米，地勢(shì)走向?yàn)槟细弑钡?，為海域四?jí)沖程平原階地，根據(jù)?？谑械刭|(zhì)資料，屬第四系下更新統(tǒng)湛江組海陸交互相，周?chē)窗l(fā)現(xiàn)斷裂帶及有價(jià)值的礦產(chǎn)資源。項(xiàng)目所在地土壤屬第四系復(fù)土，土壤類型為褐色磚紅壤和風(fēng)沙土。磚紅壤質(zhì)地為沙壤和輕、中壤，結(jié)構(gòu)疏松。風(fēng)沙土屬濱海風(fēng)沙土，結(jié)構(gòu)疏松。43氣象擬建項(xiàng)目地處海南島北部，屬熱帶季風(fēng)氣候，℃，℃，℃；，雨季為5 ~10月份，%；；年平均相對(duì)濕度為85%；；主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，其次為東南風(fēng)，全年約有13%的靜風(fēng)天氣，／s，屬多臺(tái)風(fēng)地區(qū)，年均臺(tái)風(fēng)4次，7 ~ 9月為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。44水文441地面水基地南側(cè)為五源河。五源河源于永莊水庫(kù)，從項(xiàng)目用地的西北側(cè)自南向北流過(guò)。在長(zhǎng)流鎮(zhèn)鎮(zhèn)海村附近匯入?？跒?，該河原是?？谑袃?nèi)排水溝之一，同時(shí)也是沿河農(nóng)田灌溉水源。，為城市供水水庫(kù)，庫(kù)容量為565 ~900萬(wàn)立方米。442海水建設(shè)項(xiàng)目北邊是?？跒场：？跒吵毕珜俨灰?guī)則日潮混合潮，一個(gè)月內(nèi)，日潮天數(shù)為15 ~ 18天，其他時(shí)間為不規(guī)則半日潮，潮汐不等現(xiàn)象較為顯著，日潮振幅為半日潮的兩倍。據(jù)多年水文資料統(tǒng)計(jì)，各潮位特征為：平均海面： 最高高潮位： 最低低潮位： 平均低潮位： 平均潮差： （以上為理論深度基準(zhǔn)面）?？跒惩馐黔傊莺{，海峽長(zhǎng)約80公里，寬20 ~40公里，在正常大氣情況下，潮流具有明顯往復(fù)流特征，往復(fù)流基本上沿等深線方向往復(fù)流動(dòng)，僅因岸線和等深線的彎曲轉(zhuǎn)折，局部地區(qū)流向發(fā)生相應(yīng)的變化；潮流具有漲潮東流,漲潮西流,落潮東流,落潮西流四種形式。45社會(huì)環(huán)境條件建設(shè)項(xiàng)目所在地行政區(qū)劃屬長(zhǎng)流鎮(zhèn)人民政府管轄，一共有32個(gè)自然村，，全區(qū)以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，耕地面積為3200畝，林地面積為6000畝。項(xiàng)目東面距XXXX開(kāi)發(fā)區(qū)2公里，該開(kāi)發(fā)區(qū)大片土地尚未開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)怡花園、長(zhǎng)信海景花園、海口市國(guó)賓館等三個(gè)工程項(xiàng)目正在興建。，該開(kāi)發(fā)區(qū)是?？谑泄I(yè)發(fā)展基地之一，是以發(fā)展輕工、紡織、電子高科技工業(yè)為主的外向型工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前該區(qū)內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)有三十多家。項(xiàng)目南面約2公里為永桂工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，該開(kāi)發(fā)區(qū)是以高科技工業(yè)、出口加工、食品、輕工、地方工業(yè)為主，配備有生活服務(wù)和居住功能的綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，全區(qū)規(guī)劃人口23000人。項(xiàng)目以北是?？跒?，是大型船只出入海口碼頭的重要海域，也是?？谑械闹饕L(fēng)景游覽區(qū)之一，目前已成為國(guó)家帆板隊(duì)的訓(xùn)練基地。?？跒车奈骱０兑驯欢榘毒€保護(hù)區(qū)，沿慶齡大道現(xiàn)已建成的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所有?？跓釒ШＱ笫澜?、假日海灘和西秀游泳場(chǎng)，本項(xiàng)目西面1公里處正在興建?？谑信d寶集團(tuán)所屬的兩個(gè)旅游度假村。在鎮(zhèn)海村附近，華廈廣場(chǎng)和南海明珠電視塔兩個(gè)項(xiàng)目亦即將開(kāi)發(fā)建設(shè)。慶齡大道將成為?？谑泻０兜狞S金旅游走廊。項(xiàng)目附近主要居民點(diǎn)有新海林場(chǎng)、昌明村、棠甘村和聯(lián)昌村（聯(lián)昌村原名為蒼龍村）。新海林場(chǎng)占地面積約2萬(wàn)畝，職工100多人。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)僮匀晦r(nóng)業(yè)區(qū)，居民經(jīng)濟(jì)收入以農(nóng)業(yè)為主。聯(lián)昌村總耕地面積300多畝，水田及旱田各占一半，林地面積2000多畝，全村常住人口800人左右，人均年收入約3000元，收入來(lái)源主要是農(nóng)業(yè)，此外還有一些收入來(lái)自運(yùn)輸業(yè)和零售業(yè)，聯(lián)昌村內(nèi)有一所小學(xué)，學(xué)生有40來(lái)人，昌明村、棠甘村共為一個(gè)行政村，總耕地面積1140畝，其中水田180畝，旱田440畝，坡地520畝，林地面積1000多畝，全村人口為1274人，經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要是靠農(nóng)業(yè)收入，人均年收入為2967元，97年該村投資100多萬(wàn)元，與長(zhǎng)流鎮(zhèn)政府聯(lián)營(yíng)一個(gè)包裝廠，預(yù)計(jì)利潤(rùn)約為20萬(wàn)元左右，該村目前有一所小學(xué)，學(xué)生100多人，有7名教師，并且昌明村內(nèi)設(shè)有一個(gè)學(xué)前教學(xué)點(diǎn)。目前，項(xiàng)目區(qū)域人群健康狀況良好，無(wú)大面積的流行性疾病或地方疾病發(fā)生。第五章 建設(shè)規(guī)模與方案51建設(shè)規(guī)劃原則511特色原則：充分挖掘和展現(xiàn)項(xiàng)目所處地段的景觀環(huán)境特征，突出項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)結(jié)合自然。512市場(chǎng)原則：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，滿足多樣化的消費(fèi)群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。513生態(tài)原則：保護(hù)所處地域的自然條件和生態(tài)環(huán)境，把項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程作為生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善的過(guò)程。植被、土壤水體、大氣環(huán)境質(zhì)量得到充分的保護(hù)，確定合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度