房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究報告概述-文庫吧
2025-04-10 13:45 本頁面
【正文】 設進行仔細且又系統(tǒng)的分析，如果在研究計劃的初期就能夠確定和解決索要研究的問題，可以節(jié)省進一步的人力、物力和財力。 決定收集資料的方法 資料可以分為兩類。初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或?qū)嶒灦玫馁Y料；次級資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當?shù)亩仲Y料并加以利用，可以節(jié)省大量人力、財力。 （1）次級資料的來源 ①政府機關(guān)、金融機構(gòu)所統(tǒng)計、公布的資料。如各級政府公報，銀行結(jié)匯統(tǒng)計等； ②同業(yè)公會、商會幾個種職業(yè)團體所公布的資料，如建工集團、房管機構(gòu)等； ③市場研究機構(gòu)、自信機構(gòu)或公民營企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟研究所、規(guī)劃研究院等； ④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料； ⑤國內(nèi)外大學的出版物； ⑥各種基金會所實行的研究計劃及報告； ⑦國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料； ⑧公司本身有的各種資料。 （2）原始資料的收集方法 能拿到適當而充分的次級資料當然是最理想而寶貴的。不過，有時次級資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，此時，應該設法搜集原始資料。原始資料的搜集一般最常用的方法如下： ①調(diào)查法 a． 人員調(diào)查法。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認為最必要與最有效的調(diào)查方法。訪問對象主要是現(xiàn)場售樓處的售樓先生或小姐，他們在銷售房屋的過程中扮演了直接而重要的角色，最能了解購房者的需要和反應，同時也清楚地了解銷售率變動的過程。對于有經(jīng)驗的市場調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風生中了解個案的銷售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過程中，銷售率時每一個公司的最機密資料，要取得真實的情報比較困難。 b． 電話調(diào)查法。電話調(diào)查在時間上最為經(jīng)濟，但大多只能作為調(diào)查人員訪問調(diào)查后的輔助辦法。電話調(diào)查可以用來核實銷售率的虛實，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價值的資料。 c． 通訊調(diào)查。給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調(diào)查信函，對某一項事件進行調(diào)查，此種方法時效性較差，沒有相當必要的理由較少用到。 ②觀察法 在銷售現(xiàn)場，敏銳的市場調(diào)查人員通過對現(xiàn)場布置，人潮來往，現(xiàn)場銷售氣氛、銷售技巧的運用等方面的觀察后，通常可以從一些現(xiàn)象中判斷出該項目的成功與失敗，進而得到普通調(diào)查難以得出的有意義的資料。 設計調(diào)查表 在調(diào)查中，將調(diào)查表設計的周密理想是極為重要的一環(huán)。任何一條問題，只要在措辭或語氣上稍有不妥，所得到的結(jié)果往往會與事實相去甚遠。先將設計調(diào)查表的程序和應注意的問題列舉如下： （1） 決定調(diào)查方式 調(diào)查人員運用訪問調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時，對于調(diào)查表內(nèi)容的設計不一樣。目前，業(yè)內(nèi)的市場調(diào)查，大部分都忽略了市場調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。在調(diào)查時前，針對不同的調(diào)查內(nèi)容，采用不同的調(diào)查方式，設計不同的調(diào)查表，設計有針對性的調(diào)查問題，其結(jié)果會有很大的使用價值。 （2） 決定采用哪一種類型的問題 調(diào)查問題的設計有很多種，不同的目的有不同的問題設計方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題。 （3） 設計調(diào)查表問題時應注意的事項 ① 問題要力求簡單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問題的內(nèi)容。 ② 問題本身不用模棱兩可的話語，運用簡單通俗的文字。一個問題不能由兩個以上的主題或內(nèi)容。 ③ 問題的文字間不要使用有引導性的問句，不要含有暗示。 ④ 避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。 ⑤ 注意問題的排列順序。前幾個問題設計的要簡單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調(diào)查人理解上的混淆。 選樣 由于消費者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費者是不現(xiàn)實、不經(jīng)濟的。因此要在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。抽樣調(diào)查方法很多，比較常用的有： （1）
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