【正文】 個(gè)優(yōu)秀的市場(chǎng)研究人員應(yīng)當(dāng)具備多方面的機(jī)能，包括統(tǒng)計(jì)技術(shù)的理解、思維邏輯的方法、歸納與推定的領(lǐng)悟以及資料整理與取舍的機(jī)能等。即在建立銷售路線、分析產(chǎn)品與營(yíng)銷活動(dòng)的成績(jī)、測(cè)度市場(chǎng)占有率、分析產(chǎn)品與銷售人員的利潤(rùn)、以及決定顧客、銷售商與銷售人員的銷售傾向。因此，報(bào)告的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實(shí)。所謂標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。目前，業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查，大部分都忽略了市場(chǎng)調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。 （2）原始資料的收集方法 能拿到適當(dāng)而充分的次級(jí)資料當(dāng)然是最理想而寶貴的。 三、 市場(chǎng)調(diào)查的程序 一般而言，市場(chǎng)調(diào)查的主要程序、步驟可以分為如下幾個(gè)方面： 初步調(diào)查 決定收集資料的方法 設(shè)計(jì)調(diào)查表 選樣 資料整理與分析 報(bào)告的準(zhǔn)備與提出 下面就此程序的每一步驟進(jìn)行討論。 所謂“消費(fèi)者購(gòu)買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見(jiàn)”是指去調(diào)查、了解購(gòu)房者購(gòu)買該房屋的原因是居住、還是投資，對(duì)該房屋的滿意程度如何，包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。因此在實(shí)施調(diào)查時(shí)，被調(diào)查人可能沒(méi)有感覺(jué)到調(diào)查正在進(jìn)行，這樣可以避免被調(diào)查人的主觀意見(jiàn)對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。 決定收集資料的方法 資料可以分為兩類。電話調(diào)查可以用來(lái)核實(shí)銷售率的虛實(shí)，假借客戶購(gòu)屋的名義詢問(wèn)，可以得到不少有價(jià)值的資料。前幾個(gè)問(wèn)題設(shè)計(jì)的要簡(jiǎn)單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。 （3） 制表。 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)研究通過(guò)研究潛在市場(chǎng)與潛在銷售量，從而決定某種商品的市場(chǎng)需要量，或者計(jì)算每一個(gè)都市或交易地區(qū)的市場(chǎng)占有率，進(jìn)而擬定各地區(qū)的銷售配額，并以此確定銷售區(qū)域。房地產(chǎn)規(guī)劃與研究應(yīng)按如下原則： （1） 規(guī)劃依據(jù) 符合地段特性 適合當(dāng)前市場(chǎng) 創(chuàng)造土地價(jià)值 （2） 規(guī)劃特征 使建筑物的使用合理化 完成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目的 滿足非特定多數(shù)人的投資意向 使用有效的空間，設(shè)計(jì)最有效的應(yīng)用 考慮居住者生活上的各種機(jī)能 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究(四) 五、 市場(chǎng)研究的制約 在房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷中，市場(chǎng)調(diào)查與研究占有極其重要的地位。 在戰(zhàn)況激烈的房地產(chǎn)營(yíng)銷中，銷售狀況一般是機(jī)密不會(huì)輕易泄漏，而其他物業(yè)的銷售狀況有時(shí)公司最迫切需要了解的，因此，市場(chǎng)調(diào)查人員除非具有良好的動(dòng)力，否則是無(wú)法查知正確的銷售率的。 一般來(lái)講，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)具備如下幾點(diǎn)基本修養(yǎng)： 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí) 這是最基本的，要不斷下功夫研究，并能旁及相關(guān)知識(shí)，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、相關(guān)法規(guī)、廣告學(xué)等學(xué)科。市場(chǎng)研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會(huì)感到無(wú)法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制。市場(chǎng)分析包括消費(fèi)者需求的各種因素的調(diào)查，如總需求，相對(duì)需求，重度需求，市場(chǎng)飽和點(diǎn)及消費(fèi)率的調(diào)查等。 （4） 分析與解釋。 選樣 由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費(fèi)者是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)的。給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調(diào)查信函，對(duì)某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種方法時(shí)效性較差，沒(méi)有相當(dāng)必要的理由較少用到。指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料。亦即先作某一項(xiàng)推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn)，然后再用市場(chǎng)調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行。 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查就是公開的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查，并手機(jī)資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。其主要的研究對(duì)象有：銷售額的增減變化及未來(lái)趨勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問(wèn)題。如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等； ②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等； ③市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)企