榕御市場分析及項(xiàng)目管理知識分析方案-文庫吧
2025-04-10 12:10 本頁面
【正文】 配套項(xiàng)目地址銷售電話總建面積夏商香榭花都北部 板塊小高層、高層一房:50㎡；二房:6079㎡；三房:119㎡；四房:150㎡；樓中樓:180㎡10幢7101816(1518層、623層)漳州夏商房地產(chǎn)公司6000㎡商業(yè)街人民廣場一中分校第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)漳華路與九龍大道交匯處0596295699618萬㎡上江名都江濱 板塊小高層、高層單身公寓4157㎡；二房：9296㎡；三房：134153㎡；四房：168㎡；樓中樓：170280㎡5幢A幢31層、B幢33層、 C幢2729層、D幢17層、E幢16層漳州欣寶房地產(chǎn)九龍江、兩個(gè)主題公園、中醫(yī)院 銀行博愛道與江濱路之間0596258566612萬㎡家薌0596中心 板塊高層/一房/二房/三房9幢2634層漳州高麗置業(yè)有限公司銀行、學(xué)校、超市元光南路中段0596216086611萬㎡尚東琴畔東升花園龍文 板塊小高層、高層7幢18層、2幢33層漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漳州一中分校、漳州第二實(shí)小 規(guī)劃建設(shè)國際會展城、明發(fā)商業(yè)廣場、江濱公園五星級酒店等市政配套水仙大街以南，東面緊臨龍文花園0596216086611萬㎡丹霞名城中心板塊小高層、高層首次將推107幢1825層福建渠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點(diǎn)，生活配套齊全。景觀泳池。薌城區(qū)丹霞與勝利路交匯處05962959336143299㎡外灘明珠江濱板塊2008．2．29開盤推出ABC區(qū)共216戶。起步價(jià)4932元（期間可優(yōu)惠200元）。目前已封盤。6幢，共400多戶；一期A區(qū)33層B區(qū)13層C區(qū)19層漳州東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司定位江景豪宅，三房156158㎡，四房175228㎡，復(fù)式樓中樓188㎡，樓中樓238320㎡配套完善。中醫(yī)院。戰(zhàn)備大橋右側(cè)，沿江濱一線江景僅預(yù)定10多套，已封盤。伺機(jī)再開盤。占地19畝A、漳州市場特征：由于市政府繼續(xù)實(shí)施加快工業(yè)化和城市化戰(zhàn)略，漳州市社會經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，加上漳州自身的區(qū)位優(yōu)勢，投資價(jià)值凸現(xiàn)，地價(jià)、房價(jià)、人力勞動成本等相對各大城市突顯較低，未來發(fā)展有空間，吸引了外來資本來漳州投資，帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。，目前在售項(xiàng)目供給量及土地交易量主導(dǎo)著未來市場的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2008年市場開發(fā)項(xiàng)目約15個(gè)，總建筑面積不下300萬平方，用地約160公頃，套數(shù)約32000套。預(yù)計(jì)將在08年底即迎來新的一波購房熱潮。因市區(qū)市場階段性供過于求，促使未來市場競爭加劇，且市區(qū)客源較為單一，多為本地人消費(fèi)及周圍縣城人員購置，市場上升的空間后勁較為不足，價(jià)格較為平穩(wěn)，項(xiàng)目的營銷難度增加周期拉長。從目前土地交易的現(xiàn)況及受市區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向影響，龍文新區(qū)和江濱片區(qū)市場倍受看好，預(yù)推項(xiàng)目不僅會引領(lǐng)市場價(jià)格，更會推進(jìn)漳州樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)的提高。 戶型設(shè)計(jì)去化分析：兩房面積多在80~100㎡，三房主力面積：110~130㎡，二房、三房戶型較為暢銷。購買客戶群分析：漳州市區(qū)本地客源；來自漳州八大縣城等地購房者；那些祖籍外地，現(xiàn)在漳州工作的“新漳州人”?？蛻粝M(fèi)心態(tài)分析：由于漳州房地場市場價(jià)格大幅度的拉高，使部分客戶較難接受，所以就選擇靜觀奇變觀望態(tài)度，出現(xiàn)市場過度的緩沖期，同樣開發(fā)商放量也較為謹(jǐn)慎。因此，雖然總體市場供應(yīng)量很大，但市場仍存在著有效需求不足。在2006年漳州市區(qū)推出的國有土地出讓的公告中，總共17個(gè)地塊中，有7個(gè)地塊屬于拍賣，10個(gè)地塊屬于掛牌出讓。而在地塊的分布上，有9個(gè)地塊位于東部新區(qū)，6個(gè)地塊位于金峰新區(qū)，金峰新區(qū)成為繼東部新區(qū)后的又一熱門片區(qū)。由此不難看出，漳州“東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關(guān)系著土地地塊的推出，也直接影響未來房地產(chǎn)市場趨勢。漳州市區(qū)2005年現(xiàn)狀戶籍人口約40萬，非戶籍長住人口約4萬，市區(qū)現(xiàn)狀住房建筑總面積約990萬平方米，人均居住面積約25平方米，政府近期規(guī)劃目標(biāo)：至2010年市區(qū)總?cè)丝诩s50萬，非戶籍長住人口約10萬，人均居住面積30平方米。可以純假設(shè)這五年內(nèi)為增加的16萬人口，以人均居住面積30平方米估算，只需建筑面積約480萬平方米，現(xiàn)市區(qū)舊城改造已基本完成，哪怕再加上多次置業(yè)人口，建筑面積520萬平方米的體量,沒有高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長，相信這供應(yīng)量需要漳州慢慢消化。B、市場銷售的情況上半年漳州市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的特征是成交縮量但價(jià)格仍然堅(jiān)挺，這反映的是賣方不愿降價(jià)，而買方觀望心理強(qiáng)烈。上半年市場供給面積的增幅大于銷售面積的增幅，同時(shí)市場又處于每年的銷售淡季，加上宏觀政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導(dǎo)，和全國一線城市房價(jià)的滯漲或回落的市場信息的引導(dǎo)，這些因素綜合作用在購房人身上，導(dǎo)致購房人的心理預(yù)期發(fā)生變化。從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預(yù)期，加上自下半年起全球經(jīng)濟(jì)的沖擊及國內(nèi)地產(chǎn)市場的降價(jià)風(fēng)波導(dǎo)致漳州樓盤的降價(jià)及新開樓盤的低價(jià)入市，加深客戶對購房采取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個(gè)房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，從成交量及房價(jià)可以印證C、目前漳州市場住宅產(chǎn)品的去化情況：
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