【正文】 樓的吸納量在近幾年很難回升到06年和07年的高水平，2010年預(yù)計(jì)吸納量會(huì)在30萬平方米左右，未來2到3年回升勢(shì)頭也會(huì)比較緩慢?！　。ǘ┪磥碚雇S著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，北京寫字樓市場(chǎng)未來前景看好 　　雖然近期境況仍不樂觀，但我們?nèi)钥春梦磥肀本懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展前景。從經(jīng)濟(jì)基本面來講，北京寫字樓的需求潛力巨大。從總的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅自身有巨大的潛力，未來在全球經(jīng)濟(jì)中的重要性也必然越來越大。不僅國(guó)內(nèi)企業(yè)會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展，跨國(guó)公司也會(huì)調(diào)整全球戰(zhàn)略，加大對(duì)中國(guó)的投入。北京作為中國(guó)的首都，是很多國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的總部所在地，而跨國(guó)公司在進(jìn)入中國(guó)時(shí)很多也會(huì)將國(guó)內(nèi)總部設(shè)在北京。為迎接這一發(fā)展趨勢(shì)，北京市政府為推出的一系列政策。為鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部， 2009年5月21日北京市政府重新印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定》，并于6月24日，出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定實(shí)施辦法》?！秾?shí)施辦法》在對(duì)跨國(guó)公司在京設(shè)立總部進(jìn)行補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)、人才引進(jìn)及獎(jiǎng)勵(lì)和人才流動(dòng)等方面做出了新的規(guī)定。此外，朝陽區(qū)發(fā)布《朝陽區(qū)促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法補(bǔ)充辦法》等多種政策，吸引金融企業(yè)入駐，同時(shí)設(shè)置億元專項(xiàng)資金，對(duì)入駐該區(qū)的金融機(jī)構(gòu)提供租金補(bǔ)貼、高管退稅等補(bǔ)貼支持。 雖然這些政策短期內(nèi)對(duì)寫字樓市場(chǎng)走出困境幫助不大，但為其更長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展提供了動(dòng)力。寫字樓由于投資面積大，資產(chǎn)流動(dòng)性小，投資回報(bào)穩(wěn)定，主要吸引長(zhǎng)期性投資需求，受經(jīng)濟(jì)基本面的影響明顯。區(qū)域性的政策無法改變整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的需求狀況，而發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼對(duì)大規(guī)模投資來說其實(shí)微乎其微。但是隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，尤其中國(guó)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，部分跨國(guó)公司開始調(diào)整全球戰(zhàn)略，將中國(guó)市場(chǎng)地位提高，政府出臺(tái)的這些政策對(duì)未來北京寫字樓市場(chǎng)必將產(chǎn)生良好的影響 。從長(zhǎng)期來看，北京作為國(guó)際大都市，奧運(yùn)會(huì)后其在世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的知名度將更進(jìn)一步得到提升，同時(shí)伴隨著北京市第三產(chǎn)業(yè)增加值的穩(wěn)步提升、市場(chǎng)開放程度的提高，外國(guó)資金將更多投資進(jìn)來，我們相信未來北京寫字樓租賃市場(chǎng)，將會(huì)很快恢復(fù)到平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，租金和入住率都將會(huì)有一定程度的提升。他們將會(huì)維持并提高北京寫字樓的價(jià)格水平。第三章 本案目前市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)基本狀況2009年5月以來，CBD區(qū)域無疑是北京樓市的熱點(diǎn)中心。北京市政府已經(jīng)批準(zhǔn)CBD東擴(kuò)方案，CBD核心區(qū)將東擴(kuò)約3平方公里，延伸至東四環(huán)，計(jì)劃在6至8年完成。CBD今后計(jì)劃投資150億元進(jìn)行東擴(kuò)，政府投資包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及樓宇經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，可拉動(dòng)社會(huì)投資近千億元，同時(shí)吸引10萬人就業(yè)，其規(guī)模相當(dāng)于再造一個(gè)CBD。讓區(qū)域的未來價(jià)值廣受肯定。隨著整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，東擴(kuò)的CBD無疑進(jìn)一步抬升了周邊土地的價(jià)值，廣渠門外10號(hào)地、廣渠路15號(hào)地高價(jià)成交以來，土地的稀缺性使其周邊項(xiàng)目成了消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。大望路板塊、四惠板塊、百子灣板塊、紅領(lǐng)巾橋板塊的樓盤也都不同程度走俏。百子灣板塊內(nèi)的——京東南化工區(qū)，注定將成為北京城市發(fā)展的記憶?；蓮S、北京焦化廠、染料廠等8家企業(yè)被列為北京市重點(diǎn)排污單位即將搬遷。兩廠用地位于東南四環(huán)百子灣地區(qū)，西臨東四環(huán)中路，東臨百子灣倉(cāng)庫(kù)區(qū)，北臨廣渠路，南臨觀音堂路。，廠搬遷后，擬在此用地建設(shè)以居住生活和辦公商務(wù)為主的綜合區(qū)。展望百子灣地區(qū)未來是商務(wù)辦公居住聚集地。隨著道路、教育、環(huán)境等配套設(shè)施的建設(shè)完善成熟以后，房?jī)r(jià)隨之而漲，附加值逐年隨之提升，配套將成熟。市場(chǎng)供給狀況甲級(jí)純寫字樓供應(yīng)總量缺乏，集中于餐飲、娛樂、住宅及商住兩用。中水電國(guó)際大廈為5A甲級(jí)寫字樓，位于東四環(huán)大郊亭橋東，廣渠路二期及地鐵七號(hào)線即將建成并開通。此區(qū)域位置在商務(wù)劃分中被稱為百子灣，被北京朝陽區(qū)政府列為重點(diǎn)建設(shè)地段，一直被冠以“CBD后花園”的美譽(yù)。百子灣，在經(jīng)過前幾年的開發(fā)之后，成為承載CBD居住效能的重要區(qū)域，但與其重要的板塊區(qū)位和密集的居住人口相比，百子灣板塊的商業(yè)餐飲娛樂氛圍已成規(guī)模，但是商務(wù)辦公氛圍相對(duì)薄弱。周邊集中了金港國(guó)際、后現(xiàn)代城、金泰先鋒、京都杭城、沿海賽洛城等高檔住宅，售價(jià)均在12000元/平米以上，主要銷售對(duì)象是工作在CBD的人群，已形成穩(wěn)定的居住環(huán)境。商業(yè)項(xiàng)目先后有：大成國(guó)際中心、新光天地、新世界彩旋、美羅城、新百盛、法國(guó)迪卡儂、維吉奧廣場(chǎng)等相繼建成并入駐，本區(qū)域商業(yè)物業(yè)在類型、規(guī)模、檔次等方面都將呈現(xiàn)出煥然一新的面貌，東四環(huán)將一改其單純“CBD后花園”的居住效能。 市場(chǎng)需求狀況隨著CBD東進(jìn)步伐的加快，CBD的商務(wù)氛圍和商業(yè)氣息也隨之而向東擴(kuò)充，很多CBD精英也紛紛選擇東遷居住或進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。東四環(huán)商務(wù)帶正在形成并初具雛形，而在整個(gè)商務(wù)帶上，雄居?xùn)|四環(huán)腹地、瀕臨CBD的百子灣區(qū)域無疑將是商務(wù)帶的核心紐帶?；诖?，未來的東四環(huán)將成為重要的商務(wù)、商業(yè)核心區(qū)，而本案“中水電國(guó)際大廈”將成為本區(qū)域純甲級(jí)寫字樓的領(lǐng)航者。需求特征：租賃市場(chǎng)需要培育，目前有金長(zhǎng)安大廈、金泰國(guó)際大廈十萬多平米供應(yīng)。緊鄰東四環(huán)，屬CBD東擴(kuò)輻射區(qū)，交通方便。價(jià)格狀況根據(jù)調(diào)查得出此區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金在23元/天/平方米。二、中水電國(guó)際大廈在本區(qū)域具體情況分析中水電國(guó)際大廈位于有“CBD后花園”之稱的百子灣區(qū)域，緊鄰東四環(huán)，項(xiàng)目北距長(zhǎng)安街四惠橋地鐵站約1500米，步行只需20分鐘，西距國(guó)貿(mào)和北京電視臺(tái)二三站地路程，南側(cè)是貫穿北京東西的廣渠路（約在年底將升級(jí)為城市快速路），同時(shí)還有即將完工的西客站至通州的7號(hào)線大效亭站。而想出行去機(jī)場(chǎng)或京沈高速，通暢的四環(huán)路會(huì)為您輕松贏取時(shí)間，優(yōu)越的地段、交通優(yōu)勢(shì)，中水電國(guó)際大廈的出現(xiàn)，將彌補(bǔ)此區(qū)域甲級(jí)純寫字樓不足的局面。中水電位于北京朝陽區(qū)廣渠東路3號(hào)，東四環(huán)大郊亭橋東800米，樓高80米，地下三層，地下十六層，總建筑面積32847平方米。配套商業(yè)面積為：地下一層1600平方米，地上三層4549平方米，計(jì)6149平米；寫字樓416層計(jì)：19340平方米。大廈可經(jīng)營(yíng)面積為25488平方米。優(yōu)勢(shì)分析1）、地理位置優(yōu)越，交通便利 本項(xiàng)目緊臨東四環(huán)，廣渠東路3號(hào)，驅(qū)車可快速到達(dá)國(guó)貿(mào)、西大望路、亦莊開發(fā)區(qū)、望京等商務(wù)辦公區(qū)，亦可快速連接機(jī)場(chǎng)高速、京沈高速、京津唐高速、京通快速等外圍線路。公交：11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交車。地鐵： 1號(hào)線、八通線，規(guī)劃輕軌7號(hào)線。2）、現(xiàn)樓，外觀設(shè)計(jì)檔高，樓體形象佳，智能化設(shè)施完備，附合租賃市場(chǎng)的需求特征。3）、由于此區(qū)域緊鄰CBD，國(guó)際交往密切，涉外與人文環(huán)境氛圍濃厚等因素，隨著CBD東擴(kuò)輻射，將吸引更多的國(guó)內(nèi)外公司與辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大廈。4）、距離東四環(huán)很近，屬