北京商業(yè)項目經(jīng)營狀態(tài)研究報告-文庫吧
2025-04-09 23:18 本頁面
【正文】 68家用電器及電子產(chǎn)品專門零售38699五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門零售64776無店鋪及其他零售30941五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門零售64776無店鋪及其他零售30941二、 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展概況北京商業(yè)市場持續(xù)升溫，雖然目前的形勢不容樂觀，許多商鋪都在虧本經(jīng)營，但依然是不能阻擋商業(yè)發(fā)展的勢頭。但同時也可以看出，北京商業(yè)市場由04年的沖動逐漸向理性回歸。自2002年開始，全國商業(yè)地產(chǎn)市場迅速升溫，供給量增速加快。商務(wù)部調(diào)查顯示，2003年1月－11月，全國商業(yè)建設(shè)投資額1000億元，面積為2000萬平方米，同比增長達40％。在供給類型上，新增商業(yè)地產(chǎn)以大型的購物中心和商業(yè)街為主，且產(chǎn)品差異化程度不高，大都集中在市區(qū)中心，而便利店及鄰里中心、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不足。 按照我國的國民經(jīng)濟發(fā)展總的要求，到2010年社會消費品總額將達到8萬億，生產(chǎn)銷售總量達到17萬億，商業(yè)消費還存在很大的發(fā)展空間。而伴隨著城市化和住宅郊區(qū)化進程的不斷加快，新興住宅區(qū)對零售物業(yè)將產(chǎn)生新的需求增長。 由于商業(yè)地產(chǎn)投資在短期內(nèi)仍處于高回報階段，所謂“一鋪養(yǎng)三代”的理念對小投資客戶仍有很大的吸引力，所以，商業(yè)地產(chǎn)價格依然會保持上漲趨勢。 北京零售業(yè)市場活躍，市場總體表現(xiàn)好，，因此長期看商業(yè)地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間。 作為首都，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有三個主要特征：外資零售商和業(yè)態(tài)最多最齊全、傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是增值的文化源泉，新的商業(yè)地產(chǎn)模式?jīng)_擊傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式。在地域分布上，北京有“北重南輕、東富西貴”之說，北部及東部集中了北京大部分的高檔寫字樓和中高檔商業(yè)，而南部及西部更多的是大眾消費商業(yè)。隨著西部的發(fā)展，商業(yè)匱乏的矛盾逐漸暴露出來，西部提出要建立大型商業(yè)設(shè)施以滿足公眾需求 ，五棵松奧運場館綜合商業(yè)體就是很好的例證。南部擁有絕對的土地資源優(yōu)勢，隨著城市交通及配套設(shè)施的完善，南部商業(yè)發(fā)展?jié)撛诳臻g巨大。北京整體商業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，但不排除局部的不容樂觀，大量興建購物中心、主題商業(yè)使市場難以消化，由于運營及管理方面的問題，形成許多遺留問題，很大程度上打擊了投資者的投資信心，促使他們更加謹慎，去年的巨庫、第五大道在銷售熱飯轉(zhuǎn)為經(jīng)營冷飯的現(xiàn)象上就說明了此類問題，幾乎成為商業(yè)經(jīng)營的反面典型；同時商業(yè)網(wǎng)點布局欠缺均衡，繁華地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，新興地區(qū)商業(yè)冷淡，無法滿足需求，在北京許多新興住宅區(qū)，仍然面臨著消費的緊迫性，由此，北京未來的商業(yè)發(fā)展將會以社區(qū)商業(yè)為重點，同時加快對傳統(tǒng)商業(yè)的改造和與外商投資的合作；為了防止整體不足，局部過剩的問題，更要注重南部及西部商業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)如今北京市基本形成了市級商業(yè)中心為核心，地區(qū)級商業(yè)中心和一批特色的商業(yè)街道為骨干，社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)的商業(yè)服務(wù)體系，這其中商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展發(fā)揮了很大的促進作用。從北京市現(xiàn)有商業(yè)格局來看，城市中心區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施已經(jīng)基本飽和。商業(yè)地產(chǎn)投資熱點逐漸由城市中心區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移，呈現(xiàn)出強力向外擴張的態(tài)勢。2004年北京商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、客戶結(jié)構(gòu)都發(fā)生了革命性的變化，表現(xiàn)出新的趨勢和特點。目前京城形成多個商務(wù)板塊，除已經(jīng)成形的傳統(tǒng)商務(wù)板塊外，一大批新興商務(wù)板塊也正在迅速成長中。寫字樓的市場也是水漲船高，緊跟商圈的規(guī)劃步伐，勇猛向前。根據(jù)城市總體規(guī)劃的調(diào)整，北京商務(wù)業(yè)今后要相應(yīng)地轉(zhuǎn)變增長方式，優(yōu)化結(jié)構(gòu)和空間布局。北京市商業(yè)布局正在實施以優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強化特色為主要內(nèi)容的空間發(fā)展戰(zhàn)略，這是北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)今后16年的發(fā)展目標。由此看來，北京商業(yè)地產(chǎn)存在著很大的發(fā)展空間和潛力。從商業(yè)地產(chǎn)的整個銷量來看，政府的宏觀調(diào)控對投資者的購買信心以及對投資者的銀行支持產(chǎn)生了較大影響。商業(yè)地產(chǎn)的主要銷售量集中在東城、西城、朝陽和海淀，而且比較集中在城區(qū)的部分。在新興的一些衛(wèi)星城和一些居住區(qū)的區(qū)域，具有拉動投資者購買欲望的強大吸引力———最典型的莫過于北京大興區(qū)，樓盤競爭焦點已逐漸由價格、地段開始向商業(yè)文化和配套傾斜，社區(qū)商業(yè)正成為大興樓盤新的賣點。“，，，構(gòu)筑的是一個全新時尚的社區(qū)消費空間?！表橊Y置地(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理楊慶允聊起商業(yè)地產(chǎn)時，不無欣喜地侃侃而談，“，社區(qū)遍布地中海特色植栽，建筑體現(xiàn)了歐洲建筑風(fēng)格，其中蒙特卡羅風(fēng)情商業(yè)走廊包括酒廊、書社、西點咖啡、畫廊廳等主題精品店。，布置在社區(qū)東南角呈‘L’型，超市，銀行，郵局等便民服務(wù)配套便設(shè)于中心商業(yè)內(nèi)熏大型的商業(yè)物業(yè)還吸引了沃爾瑪、家樂福等國際知名商家。，是一種陽光、健康、休閑生活方式由表及里的氛圍體驗。”商業(yè)地產(chǎn)以多元文化迎接高端市場隨著中國經(jīng)濟高速發(fā)展并融入全球市場體系，北京出現(xiàn)了軟件公司、廣告公司、房地產(chǎn)公司、基金公司、投資公司、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等一批規(guī)模不大但是價值驚人的“鉆石型”企業(yè)。這些“鉆石型”企業(yè)從商界氛圍、企業(yè)文化等方面考慮，紛紛將辦公場所定位為高品質(zhì)寫字樓，以彰顯企業(yè)的價值個性和文化品位。從目前高檔商業(yè)樓盤的旺盛需求和紅火銷售來看，多元文化驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)在高端軌道全速前進，進入一個品質(zhì)化、品牌化的全新發(fā)展階段。道內(nèi)蒙恩商務(wù)街的出現(xiàn)，讓“鉆石型”企業(yè)終于有了屬于自己的地盤！位于萬壽路南沿線的道樂蒙恩商務(wù)街屬于西區(qū)最大的商務(wù)街項目。以商用為主，推出新型產(chǎn)權(quán)式商鋪。業(yè)主購買商鋪后，按每年10%取得固定投資回報。開發(fā)商授權(quán)加拿大馬特萊斯國際資本和經(jīng)營有限公司、麥克馬漢投資有限公司聯(lián)合經(jīng)營，采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的國際先進經(jīng)營
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