【正文】 南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司 年 月 日入住手續(xù)書(shū) ：您認(rèn)購(gòu)的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》后，按以下程序辦理入住手續(xù)。已按《購(gòu)房契約》付樓款特此證明（蓋章）（一） 南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部入住資格審查合格特此證明（蓋章）（二） 南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售部 已按規(guī)定交付各項(xiàng)入住費(fèi)用特此證明（蓋章）（三）南京百家湖物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)部入住收樓完畢特此證明（業(yè)主蓋章或簽字）（四）南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國(guó)女人街管理處 南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司 年 月 日收樓須知（一）業(yè)主在接到《入住通知書(shū)》后按時(shí)辦理入住手續(xù)。（二）收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備，土建裝修等是否有損壞或未盡妥善。如有投訴，請(qǐng)用書(shū)面材料告知南京百家湖物業(yè)管理有限公司，本公司將代表業(yè)主利益與建設(shè)單位協(xié)商解決。（三）依照樓宇承建合同，樓宇土建、安裝、裝飾工程保修期為壹年。在維修保養(yǎng)期間內(nèi)，如因工程質(zhì)量問(wèn)題，請(qǐng)以書(shū)面材料向南京百家湖物業(yè)管理有限公司投訴，本公司將代表業(yè)主利益，與承建單位協(xié)調(diào)免費(fèi)為業(yè)主維修；如因業(yè)主使用不當(dāng)需要維修，南京百家湖物業(yè)管理有限公司竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，維修費(fèi)用由業(yè)主支付。（四）業(yè)主有權(quán)對(duì)其用房進(jìn)行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前請(qǐng)仔細(xì)閱讀《中國(guó)女人街物業(yè)管理手冊(cè)》，業(yè)主須向南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國(guó)女人街管理處提出書(shū)面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后，方可進(jìn)行裝修、維修，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向中國(guó)女人街管理處繳納管理費(fèi)。（五）在南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部辦理以下手續(xù)：1．按《購(gòu)房契約》交付購(gòu)房款；2．?dāng)y帶已繳納收據(jù)并確認(rèn)，待辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)再換取正式發(fā)票；3．由南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部在《入住手續(xù)書(shū)》（一）上蓋章。（六）在南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售部辦理以下手續(xù)：1．查驗(yàn)業(yè)主身份證（或護(hù)照）、《購(gòu)房契約》、《入住手續(xù)書(shū)》等；2．委托他人代理時(shí)，除查驗(yàn)業(yè)主身份證或護(hù)照、《購(gòu)房契約》、《入住手續(xù)書(shū)》外，還要查驗(yàn)業(yè)主委托代理人的身份證（或護(hù)照）；3．由南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售部在《入住手續(xù)書(shū)》（二）上蓋章。（七）在南京百家湖物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)部辦理以下手續(xù)：1．簽定《中國(guó)女人街前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；2．交付下列各項(xiàng)費(fèi)用：（1）預(yù)交3～6個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)計(jì)：_________元；（2）水電費(fèi)備用金人民幣:_________元（用于供水、供電、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的能耗費(fèi)周轉(zhuǎn)金）；（3）裝修押金人民幣： _________元（業(yè)主入住時(shí)預(yù)收的押金，裝修完畢后按規(guī)定退回）；（4）建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)人民幣：_________元（用以清運(yùn)業(yè)主裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾）。（5）南京百家湖物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)部在《入住手續(xù)書(shū)》（三）上蓋章。（八）南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國(guó)女人街管理處辦理以下手續(xù)：1．管理處工程技術(shù)人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收所購(gòu)物業(yè)并由業(yè)主簽字；2．業(yè)主將簽字的壹份《中國(guó)女人街前期介入服務(wù)協(xié)議》交給管理處簽收；3．管理處工作人員向業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)，接受業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理知識(shí)的咨詢，并發(fā)給業(yè)主《中國(guó)女人街物業(yè)管理手冊(cè)》；4．業(yè)主在《入住手續(xù)書(shū)》（四）上簽字、蓋章（或按手印），將《入住手續(xù)書(shū)》交給管理處保存；5．管理處正式把業(yè)主所購(gòu)物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主并簽收。第四部分 中國(guó)女人街物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)施方案第一節(jié) 中國(guó)女人街物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想與策劃中國(guó)女人街為南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在新世紀(jì)里奉獻(xiàn)給南京市民的又一力作。中國(guó)女人街采用全封閉、全透明的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，分為A、B、C、D、E、F六大功能區(qū)，其中A區(qū)為極具人性化的多功能商城，設(shè)有大型特色超市，大型餐飲，特色小吃系列，旅游機(jī)構(gòu)及自助旅館等；B、D區(qū)分別為同步于亞洲和歐洲時(shí)尚潮流的室內(nèi)步行街，設(shè)有專賣店，服飾化妝品，鞋帽，首飾，食品，花店，寵物托管等一系列特色服務(wù)項(xiàng)目；C區(qū)為導(dǎo)入巴黎風(fēng)情的主題商場(chǎng)，擁有1300平米的特色陽(yáng)光生態(tài)中庭，景觀電梯和寬敞的生態(tài)走廊，中庭是時(shí)裝表演，促銷展示，歌舞演出的舞臺(tái)；E區(qū)為盡顯生命活力的運(yùn)動(dòng)之城，主要營(yíng)造江寧地區(qū)夜色經(jīng)濟(jì)，是融運(yùn)動(dòng)、培訓(xùn)、娛樂(lè)為一體的特色區(qū)域，設(shè)有健身房、壁球館、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK，運(yùn)動(dòng)中心，會(huì)議中心，培訓(xùn)中心等；F區(qū)為展示五十六個(gè)民族文化的特色產(chǎn)品街，設(shè)有全國(guó)各地獨(dú)具民族特色的小吃、服裝、旅游商品及各地方的土特產(chǎn)品等。中國(guó)女人街是一個(gè)堪稱“旗艦”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有獨(dú)特文化定位的商業(yè)品牌，中國(guó)女人街代表的是人類重要的一極，代表的是一個(gè)國(guó)度，中國(guó)女人街是在激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中走出的一條新型商業(yè)的發(fā)展道路，中國(guó)女人街的出現(xiàn)是向世人宣言，中國(guó)女性又在一個(gè)新的高度展現(xiàn)富有、智慧、新潮、文明、自強(qiáng)，譜寫(xiě)了現(xiàn)代女性詩(shī)篇。針對(duì)中國(guó)女人街獨(dú)特的創(chuàng)新構(gòu)思，突出個(gè)性化、差異化的經(jīng)營(yíng)特色，強(qiáng)調(diào)一種多元化體味、當(dāng)代社會(huì)人文思想，人性互動(dòng)與自然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進(jìn)行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，細(xì)心組織策劃，對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)理念，確定了中國(guó)女人街的整體構(gòu)想及管理策劃思路—— 一種模式、二項(xiàng)承諾、四個(gè)重點(diǎn)、四大預(yù)案、九大措施。我們的質(zhì)量方針是：規(guī)范、高效、誠(chéng)信、創(chuàng)新。我們的環(huán)境方針是：保護(hù)綠色環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園，享受綠色生活。我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。我們抓的三大效益是：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。我們的管理模式是：通過(guò)人性化管理，聚集有識(shí)之士。我們的服務(wù)宗旨是：主賓至上、服務(wù)至誠(chéng)、環(huán)境幽雅、社會(huì)滿意。我們的經(jīng)營(yíng)理念是：耐心、細(xì)致、貼心入微的親情服務(wù)，打造一個(gè)高雅、溫馨的“女性世界”。我們追求的目標(biāo)是：創(chuàng)造一個(gè)舒適、文明、方便、安全的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。（一） 一種模式采用五星級(jí)酒店式管理模式，以最大限度地滿足顧客需求，淋漓盡致的袒露我們真誠(chéng)的服務(wù)和一片赤子之心，使她們踱步在中國(guó)女人街里，處處體現(xiàn)“家”的溫馨，演繹“家”的概念，為景所動(dòng)，為情所留，盡顯女人魅力，盡享人間天堂的快樂(lè)。（二）兩項(xiàng)承諾1. 自接管中國(guó)女人街起，二年內(nèi)創(chuàng)建為南京市優(yōu)秀的商業(yè)街，三年內(nèi)創(chuàng)建為江蘇省優(yōu)秀商業(yè)街，五年內(nèi)創(chuàng)建為全國(guó)優(yōu)秀示范商業(yè)街。2. 自接管中國(guó)女人街之日起，二年內(nèi)通過(guò)ISO9001質(zhì)量保證體系的認(rèn)證，使中國(guó)女人街成為高檔一流的綠色環(huán)保商業(yè)街。（三） 四個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)之一：公共設(shè)施、設(shè)備專業(yè)一體化維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理。商業(yè)物業(yè)的設(shè)備價(jià)格比較昂貴，需要不斷維護(hù)、修理和更新改造。因此，必須對(duì)商業(yè)物業(yè)的設(shè)備進(jìn)行科學(xué)管理，才能保證物業(yè)設(shè)備的正常使用和創(chuàng)造良好的經(jīng)商環(huán)境。中國(guó)女人街集住、食、行、購(gòu)、游樂(lè)、通信、商務(wù)于一體，設(shè)備種類多，數(shù)量大，復(fù)雜、高檔，進(jìn)口設(shè)備，對(duì)操作及維修人員的技術(shù)水平要求高。1. 建立計(jì)算機(jī)設(shè)備檔案管理制度設(shè)立設(shè)備檔案管理員，專人專項(xiàng)負(fù)責(zé)，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。2. 保證設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)、使用操作人員熟悉、了解設(shè)備的性能、功率和使用方法，正確操作、使用，針對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、使用范圍、工作條件和能力，合理安排工作負(fù)荷，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)和帶“病”工作，確保安全。3. 設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)措施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要清潔、安全、整齊、潤(rùn)滑、防腐。a) 清潔工作要做到無(wú)塵、無(wú)灰、無(wú)蟲(chóng)害、保護(hù)良好的工作狀態(tài)和工作環(huán)境。b) 安全要做到各種保護(hù)裝置要齊全，各種安全防護(hù)裝置要定期檢查，不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證安全不出事故。c) 整齊放置各種工具、工件和附件，線路管道要完整，各種標(biāo)識(shí)醒目美觀。d) 潤(rùn)滑設(shè)備必須定時(shí)、定點(diǎn)、定量加油，保證潤(rùn)滑面活絡(luò)潤(rùn)滑，保證運(yùn)轉(zhuǎn)暢順。e) 防腐是對(duì)前臺(tái)設(shè)備的保新問(wèn)題，除銹防濕要定期。4. 設(shè)立三級(jí)保養(yǎng)制度① 設(shè)備的日常維修保養(yǎng)設(shè)備的管理也是一項(xiàng)綜合性的管理，而應(yīng)首先注重管理，其次才是檢修。把管理擺在前面，管理者不但要看到設(shè)備技術(shù)管理的“硬技術(shù)”，還要看到“軟技術(shù)”部分，即設(shè)備的經(jīng)濟(jì)管理、信息管理、人事心理管理、計(jì)劃管理、決策控制等。把設(shè)備管理工作的中心從“物”上成功地轉(zhuǎn)移到“人”上，這是設(shè)備管理成功與否的關(guān)鍵，只有通過(guò)有主動(dòng)性、有責(zé)任心的員工，才能真正管理好設(shè)備，才能使設(shè)備真正為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。員工要有一種自我約束即“領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個(gè)樣”，把問(wèn)題處理在萌芽狀態(tài)，設(shè)備管理不能“亡羊補(bǔ)牢”，要“防微杜漸”。設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是全部維護(hù)工作的基礎(chǔ)，要經(jīng)?；?、制度化。包括班前、班后和運(yùn)行中維護(hù)保養(yǎng)。參加日常維保人員嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，集中精力工作，注意觀察設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況和儀器、儀表，通過(guò)聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況，設(shè)備不能帶病運(yùn)行，如有故障應(yīng)停機(jī)檢查，及時(shí)排除，并做好故障排除記錄。日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容大部分在設(shè)備的外部，主要是搞好清潔衛(wèi)生；檢查設(shè)備的潤(rùn)滑情況；緊固易松動(dòng)的螺絲和零部件；檢查設(shè)備的滲漏情況；檢查各保險(xiǎn)裝置、操縱機(jī)構(gòu)、變速機(jī)構(gòu)、防護(hù)裝置是否靈敏可靠，零部件是否完整。② 設(shè)備的一級(jí)保養(yǎng)對(duì)部分零部件進(jìn)行拆卸清洗；部分配合間隙進(jìn)行調(diào)整；除去設(shè)備表面斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤(rùn)滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。每月或設(shè)備運(yùn)行500小時(shí)后進(jìn)行。③ 設(shè)備的二級(jí)保養(yǎng)設(shè)備的二級(jí)保養(yǎng)也叫年保，目的主要是延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用年限，使操作者進(jìn)一步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能，使設(shè)備達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，提高保持設(shè)備的完好率。根據(jù)設(shè)備使用情況進(jìn)行部分或全部解體檢查或清洗；檢查、調(diào)整精度、校正水平；檢修電器箱、電動(dòng)機(jī)，修整線路；對(duì)各傳動(dòng)箱、液壓箱、冷卻箱清洗換油；修復(fù)和更換易損件。保養(yǎng)時(shí)間一般為：按一班制一年進(jìn)行一次，或設(shè)備資料累計(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)2500小時(shí)后進(jìn)行。5. 建立設(shè)備點(diǎn)檢制度設(shè)備的點(diǎn)檢是一種現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)備維護(hù)管理方法，對(duì)影響設(shè)備正常運(yùn)行的一些關(guān)鍵部位進(jìn)行經(jīng)常性的檢查和重點(diǎn)控制。① 日常檢點(diǎn)。每日通過(guò)感觀檢查設(shè)備運(yùn)行中的關(guān)鍵部位的聲響、振動(dòng)、溫度、油壓等，并對(duì)檢查結(jié)果記錄在點(diǎn)檢卡中。② 定期點(diǎn)檢。時(shí)間周期長(zhǎng)短按設(shè)備具體情況劃分，重點(diǎn)設(shè)備使用專用檢測(cè)儀表工具。檢查設(shè)備的性能狀況、設(shè)備的缺陷、隱患、劣化程度，為設(shè)備的大修、中修方案提供依據(jù)。③ 專項(xiàng)點(diǎn)檢。有針對(duì)性地對(duì)設(shè)備特定項(xiàng)目檢測(cè)，使用專用儀器工具，在設(shè)備運(yùn)行中進(jìn)行。④ 設(shè)備點(diǎn)檢程序：a) 確定設(shè)備檢查點(diǎn)。設(shè)備的檢查點(diǎn)往往是設(shè)備的關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)，檢查點(diǎn)一經(jīng)確定，輕易不要變動(dòng)，并要求長(zhǎng)期積累歷次檢查數(shù)據(jù)及資料。b) 確定點(diǎn)檢路線。檢查點(diǎn)確定后，要根據(jù)設(shè)備的分布和類型等具體情況組成一條點(diǎn)檢路線，并明確點(diǎn)檢的前后順序。c) 確定點(diǎn)檢標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的點(diǎn)檢標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)設(shè)備的各種資料并結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)制定，其標(biāo)準(zhǔn)要量化，便于檢查。d) 確定點(diǎn)檢周期。設(shè)備的性能不同、特點(diǎn)不同、壽命不同，點(diǎn)檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實(shí)際情況，分別制定各設(shè)備的點(diǎn)檢周期，以保證設(shè)備按時(shí)接受檢查。e) 設(shè)備點(diǎn)檢工作的檢查和考核。做好點(diǎn)檢工作，對(duì)今后設(shè)備的修理工作至關(guān)重要，加強(qiáng)督促，定期檢查、考核，杜絕不負(fù)責(zé)任的點(diǎn)檢，使點(diǎn)檢工作真正起到成效。6. 設(shè)備維修設(shè)備的維修分為計(jì)劃內(nèi)維修和計(jì)劃外維修，要突出以計(jì)劃內(nèi)維修能達(dá)到防患于未然，減少計(jì)劃外維修（緊急維修）的工作量，使設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，根據(jù)檢修的時(shí)間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)作為工時(shí)定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評(píng)比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實(shí)施依據(jù)。① 計(jì)劃內(nèi)維修。a) 定期檢修。以預(yù)防為主，保持設(shè)備的良好技術(shù)性能，使之恢復(fù)實(shí)現(xiàn)基本功能的能力。b) 公共部位巡查檢修制，一般由工程部派人進(jìn)行巡查檢修。一般故障由巡查員現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)，較大故障報(bào)管理處安排檢修。c) 室內(nèi)巡查檢修制。對(duì)商鋪或房間設(shè)備設(shè)施進(jìn)行有計(jì)劃循環(huán)、檢查、維修（包括空調(diào)、燈、開(kāi)關(guān)、電話、衛(wèi)生間等），提高設(shè)備的完好率，減輕日常維修的工作量。d) 異常時(shí)期檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。每周做一次消防探頭起動(dòng)，并做好測(cè)試記錄。煙感、溫感探測(cè)器，每年測(cè)試一次，并做好記錄。② 故障維修屬于計(jì)劃外維修，設(shè)備在發(fā)生故障后設(shè)備基本性能降低到允許范圍之下的修理，維修方式為簡(jiǎn)單低值和利用率低的設(shè)備。③ 設(shè)備大修商業(yè)設(shè)備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。大修就是全面修理，把設(shè)備全部拆開(kāi)，更換全部磨損零件，恢復(fù)設(shè)備的原有性能。設(shè)備大修按設(shè)備大修項(xiàng)目申請(qǐng)表填寫(xiě)申請(qǐng)報(bào)告，編制大修方案，預(yù)算成本。經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)討論通過(guò)后報(bào)房產(chǎn)主管部門(mén)審批后方可實(shí)施，一般由社會(huì)專業(yè)維修隊(duì)伍維修。④ 商業(yè)設(shè)備事故的預(yù)防和應(yīng)急措施加強(qiáng)員工責(zé)任意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)教育，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，操作工上崗一律持證上崗，遵守安全生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。杜絕一切責(zé)任事故的發(fā)生，這也是物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)之一。當(dāng)事故發(fā)生時(shí)，立即切斷電源，準(zhǔn)備滅火器，對(duì)講機(jī)報(bào)告管理處，采取緊急措施，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，有人身受到傷害的立即送往當(dāng)?shù)蒯t(yī)院，并上報(bào)重大事故報(bào)告，電話通知維保單位立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)處理設(shè)備故障，盡快恢復(fù)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)。7. 商業(yè)物業(yè)設(shè)備的備件管理為了及時(shí)進(jìn)行維修，保證設(shè)備的正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須經(jīng)常備有一定種類和數(shù)量的備件，用以替換設(shè)備中易損的零件和部位。搞好備件管理，做到導(dǎo)購(gòu)安排恰當(dāng)，庫(kù)存儲(chǔ)備合理，保證及時(shí)供應(yīng)設(shè)備維修需要，縮短設(shè)備修理時(shí)間，提高修理質(zhì)量，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，降低維修費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)成本。① 編制采購(gòu)計(jì)劃。② 做好采購(gòu)、定貨工作。③ 做好備件資料的管理。④ 控制備件儲(chǔ)備定額。⑤ 搞好備件儲(chǔ)存保管。8. 設(shè)施設(shè)備管理① 房屋公共部位的設(shè)備、設(shè)施維修管理與服務(wù)在接管物業(yè)后半年內(nèi)將管轄范圍的《設(shè)備設(shè)施清單》5000元以上的建立《設(shè)備臺(tái)帳》，并在建檔后三個(gè)