【正文】 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司 年 月 日入住手續(xù)書 ：您認(rèn)購的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請閱讀《收樓須知》后，按以下程序辦理入住手續(xù)。已按《購房契約》付樓款特此證明（蓋章）（一） 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部入住資格審查合格特此證明（蓋章）（二） 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部 已按規(guī)定交付各項入住費用特此證明（蓋章）（三）南京百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部入住收樓完畢特此證明（業(yè)主蓋章或簽字）（四）南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司 年 月 日收樓須知（一）業(yè)主在接到《入住通知書》后按時辦理入住手續(xù)。（二）收樓時，請認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備，土建裝修等是否有損壞或未盡妥善。如有投訴，請用書面材料告知南京百家湖物業(yè)管理有限公司，本公司將代表業(yè)主利益與建設(shè)單位協(xié)商解決。（三）依照樓宇承建合同，樓宇土建、安裝、裝飾工程保修期為壹年。在維修保養(yǎng)期間內(nèi)，如因工程質(zhì)量問題，請以書面材料向南京百家湖物業(yè)管理有限公司投訴，本公司將代表業(yè)主利益，與承建單位協(xié)調(diào)免費為業(yè)主維修；如因業(yè)主使用不當(dāng)需要維修，南京百家湖物業(yè)管理有限公司竭誠為業(yè)主服務(wù)，維修費用由業(yè)主支付。（四）業(yè)主有權(quán)對其用房進行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前請仔細(xì)閱讀《中國女人街物業(yè)管理手冊》，業(yè)主須向南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處提出書面申請，獲準(zhǔn)后，方可進行裝修、維修，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向中國女人街管理處繳納管理費。（五）在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部辦理以下手續(xù)：1．按《購房契約》交付購房款；2．?dāng)y帶已繳納收據(jù)并確認(rèn)，待辦理產(chǎn)權(quán)證時再換取正式發(fā)票；3．由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部在《入住手續(xù)書》（一）上蓋章。（六）在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部辦理以下手續(xù)：1．查驗業(yè)主身份證（或護照）、《購房契約》、《入住手續(xù)書》等；2．委托他人代理時，除查驗業(yè)主身份證或護照、《購房契約》、《入住手續(xù)書》外，還要查驗業(yè)主委托代理人的身份證（或護照）；3．由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部在《入住手續(xù)書》（二）上蓋章。（七）在南京百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部辦理以下手續(xù)：1．簽定《中國女人街前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；2．交付下列各項費用：（1）預(yù)交3～6個月的物業(yè)管理費計：_________元；（2）水電費備用金人民幣:_________元（用于供水、供電、機電設(shè)備、電梯、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的能耗費周轉(zhuǎn)金）；（3）裝修押金人民幣： _________元（業(yè)主入住時預(yù)收的押金，裝修完畢后按規(guī)定退回）；（4）建筑垃圾清運費人民幣：_________元（用以清運業(yè)主裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾）。（5）南京百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部在《入住手續(xù)書》（三）上蓋章。（八）南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處辦理以下手續(xù)：1．管理處工程技術(shù)人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收所購物業(yè)并由業(yè)主簽字；2．業(yè)主將簽字的壹份《中國女人街前期介入服務(wù)協(xié)議》交給管理處簽收；3．管理處工作人員向業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項，接受業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理知識的咨詢，并發(fā)給業(yè)主《中國女人街物業(yè)管理手冊》；4．業(yè)主在《入住手續(xù)書》（四）上簽字、蓋章（或按手?。瑢ⅰ度胱∈掷m(xù)書》交給管理處保存；5．管理處正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主并簽收。第四部分 中國女人街物業(yè)管理運作實施方案第一節(jié) 中國女人街物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想與策劃中國女人街為南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在新世紀(jì)里奉獻給南京市民的又一力作。中國女人街采用全封閉、全透明的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，分為A、B、C、D、E、F六大功能區(qū)，其中A區(qū)為極具人性化的多功能商城，設(shè)有大型特色超市，大型餐飲，特色小吃系列，旅游機構(gòu)及自助旅館等；B、D區(qū)分別為同步于亞洲和歐洲時尚潮流的室內(nèi)步行街，設(shè)有專賣店，服飾化妝品，鞋帽，首飾，食品，花店，寵物托管等一系列特色服務(wù)項目；C區(qū)為導(dǎo)入巴黎風(fēng)情的主題商場，擁有1300平米的特色陽光生態(tài)中庭，景觀電梯和寬敞的生態(tài)走廊，中庭是時裝表演，促銷展示，歌舞演出的舞臺；E區(qū)為盡顯生命活力的運動之城，主要營造江寧地區(qū)夜色經(jīng)濟，是融運動、培訓(xùn)、娛樂為一體的特色區(qū)域，設(shè)有健身房、壁球館、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK，運動中心，會議中心，培訓(xùn)中心等；F區(qū)為展示五十六個民族文化的特色產(chǎn)品街，設(shè)有全國各地獨具民族特色的小吃、服裝、旅游商品及各地方的土特產(chǎn)品等。中國女人街是一個堪稱“旗艦”的商業(yè)地產(chǎn)項目，具有獨特文化定位的商業(yè)品牌，中國女人街代表的是人類重要的一極，代表的是一個國度，中國女人街是在激烈的商業(yè)競爭中走出的一條新型商業(yè)的發(fā)展道路，中國女人街的出現(xiàn)是向世人宣言，中國女性又在一個新的高度展現(xiàn)富有、智慧、新潮、文明、自強，譜寫了現(xiàn)代女性詩篇。針對中國女人街獨特的創(chuàng)新構(gòu)思，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，強調(diào)一種多元化體味、當(dāng)代社會人文思想，人性互動與自然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點、重點，細(xì)心組織策劃，對應(yīng)經(jīng)營理念，確定了中國女人街的整體構(gòu)想及管理策劃思路—— 一種模式、二項承諾、四個重點、四大預(yù)案、九大措施。我們的質(zhì)量方針是：規(guī)范、高效、誠信、創(chuàng)新。我們的環(huán)境方針是：保護綠色環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園，享受綠色生活。我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、市場化。我們抓的三大效益是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。我們的管理模式是：通過人性化管理，聚集有識之士。我們的服務(wù)宗旨是：主賓至上、服務(wù)至誠、環(huán)境幽雅、社會滿意。我們的經(jīng)營理念是：耐心、細(xì)致、貼心入微的親情服務(wù)，打造一個高雅、溫馨的“女性世界”。我們追求的目標(biāo)是：創(chuàng)造一個舒適、文明、方便、安全的商業(yè)活動場所。（一） 一種模式采用五星級酒店式管理模式，以最大限度地滿足顧客需求，淋漓盡致的袒露我們真誠的服務(wù)和一片赤子之心，使她們踱步在中國女人街里，處處體現(xiàn)“家”的溫馨，演繹“家”的概念，為景所動，為情所留，盡顯女人魅力，盡享人間天堂的快樂。（二）兩項承諾1. 自接管中國女人街起，二年內(nèi)創(chuàng)建為南京市優(yōu)秀的商業(yè)街，三年內(nèi)創(chuàng)建為江蘇省優(yōu)秀商業(yè)街，五年內(nèi)創(chuàng)建為全國優(yōu)秀示范商業(yè)街。2. 自接管中國女人街之日起，二年內(nèi)通過ISO9001質(zhì)量保證體系的認(rèn)證，使中國女人街成為高檔一流的綠色環(huán)保商業(yè)街。（三） 四個重點重點之一：公共設(shè)施、設(shè)備專業(yè)一體化維護、養(yǎng)護管理。商業(yè)物業(yè)的設(shè)備價格比較昂貴，需要不斷維護、修理和更新改造。因此，必須對商業(yè)物業(yè)的設(shè)備進行科學(xué)管理，才能保證物業(yè)設(shè)備的正常使用和創(chuàng)造良好的經(jīng)商環(huán)境。中國女人街集住、食、行、購、游樂、通信、商務(wù)于一體，設(shè)備種類多，數(shù)量大，復(fù)雜、高檔，進口設(shè)備，對操作及維修人員的技術(shù)水平要求高。1. 建立計算機設(shè)備檔案管理制度設(shè)立設(shè)備檔案管理員，專人專項負(fù)責(zé)，制定科學(xué)合理、切實可行的設(shè)施、設(shè)備運行計劃，設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護計劃。2. 保證設(shè)備、設(shè)施正常運轉(zhuǎn)、使用操作人員熟悉、了解設(shè)備的性能、功率和使用方法，正確操作、使用，針對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、使用范圍、工作條件和能力，合理安排工作負(fù)荷，嚴(yán)禁超負(fù)荷運轉(zhuǎn)和帶“病”工作，確保安全。3. 設(shè)備的維修、養(yǎng)護措施設(shè)備的維護保養(yǎng)要清潔、安全、整齊、潤滑、防腐。a) 清潔工作要做到無塵、無灰、無蟲害、保護良好的工作狀態(tài)和工作環(huán)境。b) 安全要做到各種保護裝置要齊全，各種安全防護裝置要定期檢查，不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證安全不出事故。c) 整齊放置各種工具、工件和附件，線路管道要完整，各種標(biāo)識醒目美觀。d) 潤滑設(shè)備必須定時、定點、定量加油，保證潤滑面活絡(luò)潤滑，保證運轉(zhuǎn)暢順。e) 防腐是對前臺設(shè)備的保新問題，除銹防濕要定期。4. 設(shè)立三級保養(yǎng)制度① 設(shè)備的日常維修保養(yǎng)設(shè)備的管理也是一項綜合性的管理，而應(yīng)首先注重管理，其次才是檢修。把管理擺在前面，管理者不但要看到設(shè)備技術(shù)管理的“硬技術(shù)”，還要看到“軟技術(shù)”部分，即設(shè)備的經(jīng)濟管理、信息管理、人事心理管理、計劃管理、決策控制等。把設(shè)備管理工作的中心從“物”上成功地轉(zhuǎn)移到“人”上，這是設(shè)備管理成功與否的關(guān)鍵，只有通過有主動性、有責(zé)任心的員工，才能真正管理好設(shè)備，才能使設(shè)備真正為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。員工要有一種自我約束即“領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個樣”，把問題處理在萌芽狀態(tài)，設(shè)備管理不能“亡羊補牢”，要“防微杜漸”。設(shè)備的日常維護保養(yǎng)是全部維護工作的基礎(chǔ)，要經(jīng)?；⒅贫然?。包括班前、班后和運行中維護保養(yǎng)。參加日常維保人員嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，集中精力工作，注意觀察設(shè)備運轉(zhuǎn)情況和儀器、儀表，通過聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況，設(shè)備不能帶病運行，如有故障應(yīng)停機檢查，及時排除，并做好故障排除記錄。日常維護保養(yǎng)的內(nèi)容大部分在設(shè)備的外部，主要是搞好清潔衛(wèi)生；檢查設(shè)備的潤滑情況；緊固易松動的螺絲和零部件；檢查設(shè)備的滲漏情況；檢查各保險裝置、操縱機構(gòu)、變速機構(gòu)、防護裝置是否靈敏可靠，零部件是否完整。② 設(shè)備的一級保養(yǎng)對部分零部件進行拆卸清洗；部分配合間隙進行調(diào)整；除去設(shè)備表面斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。每月或設(shè)備運行500小時后進行。③ 設(shè)備的二級保養(yǎng)設(shè)備的二級保養(yǎng)也叫年保，目的主要是延長設(shè)備的大修周期和使用年限，使操作者進一步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能，使設(shè)備達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，提高保持設(shè)備的完好率。根據(jù)設(shè)備使用情況進行部分或全部解體檢查或清洗；檢查、調(diào)整精度、校正水平；檢修電器箱、電動機，修整線路；對各傳動箱、液壓箱、冷卻箱清洗換油；修復(fù)和更換易損件。保養(yǎng)時間一般為：按一班制一年進行一次，或設(shè)備資料累計運轉(zhuǎn)2500小時后進行。5. 建立設(shè)備點檢制度設(shè)備的點檢是一種現(xiàn)代先進的設(shè)備維護管理方法，對影響設(shè)備正常運行的一些關(guān)鍵部位進行經(jīng)常性的檢查和重點控制。① 日常檢點。每日通過感觀檢查設(shè)備運行中的關(guān)鍵部位的聲響、振動、溫度、油壓等，并對檢查結(jié)果記錄在點檢卡中。② 定期點檢。時間周期長短按設(shè)備具體情況劃分，重點設(shè)備使用專用檢測儀表工具。檢查設(shè)備的性能狀況、設(shè)備的缺陷、隱患、劣化程度，為設(shè)備的大修、中修方案提供依據(jù)。③ 專項點檢。有針對性地對設(shè)備特定項目檢測，使用專用儀器工具，在設(shè)備運行中進行。④ 設(shè)備點檢程序：a) 確定設(shè)備檢查點。設(shè)備的檢查點往往是設(shè)備的關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)，檢查點一經(jīng)確定，輕易不要變動，并要求長期積累歷次檢查數(shù)據(jù)及資料。b) 確定點檢路線。檢查點確定后，要根據(jù)設(shè)備的分布和類型等具體情況組成一條點檢路線，并明確點檢的前后順序。c) 確定點檢標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的點檢標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)設(shè)備的各種資料并結(jié)合實際經(jīng)驗來制定，其標(biāo)準(zhǔn)要量化，便于檢查。d) 確定點檢周期。設(shè)備的性能不同、特點不同、壽命不同，點檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實際情況，分別制定各設(shè)備的點檢周期，以保證設(shè)備按時接受檢查。e) 設(shè)備點檢工作的檢查和考核。做好點檢工作，對今后設(shè)備的修理工作至關(guān)重要，加強督促，定期檢查、考核，杜絕不負(fù)責(zé)任的點檢，使點檢工作真正起到成效。6. 設(shè)備維修設(shè)備的維修分為計劃內(nèi)維修和計劃外維修，要突出以計劃內(nèi)維修能達(dá)到防患于未然，減少計劃外維修（緊急維修）的工作量，使設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，根據(jù)檢修的時間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)作為工時定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實施依據(jù)。① 計劃內(nèi)維修。a) 定期檢修。以預(yù)防為主，保持設(shè)備的良好技術(shù)性能，使之恢復(fù)實現(xiàn)基本功能的能力。b) 公共部位巡查檢修制，一般由工程部派人進行巡查檢修。一般故障由巡查員現(xiàn)場修復(fù)，較大故障報管理處安排檢修。c) 室內(nèi)巡查檢修制。對商鋪或房間設(shè)備設(shè)施進行有計劃循環(huán)、檢查、維修（包括空調(diào)、燈、開關(guān)、電話、衛(wèi)生間等），提高設(shè)備的完好率，減輕日常維修的工作量。d) 異常時期檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。每周做一次消防探頭起動，并做好測試記錄。煙感、溫感探測器，每年測試一次，并做好記錄。② 故障維修屬于計劃外維修，設(shè)備在發(fā)生故障后設(shè)備基本性能降低到允許范圍之下的修理，維修方式為簡單低值和利用率低的設(shè)備。③ 設(shè)備大修商業(yè)設(shè)備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。大修就是全面修理，把設(shè)備全部拆開，更換全部磨損零件，恢復(fù)設(shè)備的原有性能。設(shè)備大修按設(shè)備大修項目申請表填寫申請報告，編制大修方案，預(yù)算成本。經(jīng)過業(yè)主大會、業(yè)主委員會討論通過后報房產(chǎn)主管部門審批后方可實施，一般由社會專業(yè)維修隊伍維修。④ 商業(yè)設(shè)備事故的預(yù)防和應(yīng)急措施加強員工責(zé)任意識和質(zhì)量意識教育，加強技術(shù)培訓(xùn)，操作工上崗一律持證上崗，遵守安全生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。杜絕一切責(zé)任事故的發(fā)生，這也是物業(yè)公司風(fēng)險防范的重點之一。當(dāng)事故發(fā)生時，立即切斷電源，準(zhǔn)備滅火器，對講機報告管理處，采取緊急措施，保護現(xiàn)場，有人身受到傷害的立即送往當(dāng)?shù)蒯t(yī)院，并上報重大事故報告，電話通知維保單位立即趕赴現(xiàn)場，及時處理設(shè)備故障，盡快恢復(fù)設(shè)備的運轉(zhuǎn)。7. 商業(yè)物業(yè)設(shè)備的備件管理為了及時進行維修，保證設(shè)備的正常的運轉(zhuǎn)，必須經(jīng)常備有一定種類和數(shù)量的備件，用以替換設(shè)備中易損的零件和部位。搞好備件管理，做到導(dǎo)購安排恰當(dāng)，庫存儲備合理，保證及時供應(yīng)設(shè)備維修需要，縮短設(shè)備修理時間，提高修理質(zhì)量，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，降低維修費用和經(jīng)濟成本。① 編制采購計劃。② 做好采購、定貨工作。③ 做好備件資料的管理。④ 控制備件儲備定額。⑤ 搞好備件儲存保管。8. 設(shè)施設(shè)備管理① 房屋公共部位的設(shè)備、設(shè)施維修管理與服務(wù)在接管物業(yè)后半年內(nèi)將管轄范圍的《設(shè)備設(shè)施清單》5000元以上的建立《設(shè)備臺帳》，并在建檔后三個