【正文】 校區(qū)內(nèi)，從多高校里的組成的景色并不遜色于公園。環(huán)境及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安） 地塊處于五山高校區(qū)，周圍工業(yè)少，并且地塊較為僻靜，地塊的南面就有一山丘；形成天然森林，使得地塊里空氣環(huán)境清新；所以環(huán)境非常好。地塊周圍以素質(zhì)較高的學生為主，并且在不遠處，駐有五山派出所，社會治安良好。公共配套設(shè)施（交通，菜市場、商店、購物中心、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店） 5. 1 地塊內(nèi)的周圍配套設(shè)施非常完善，使得生活非常便利。交通 ：地塊400米處就有華農(nóng)大公交站，有多條線路通過，500米有地鐵五山站。市政道路設(shè)施完善，道路擁擠率較低。 5. 2 地塊200米處有好當家市場，五山花園菜市場，五山購物廣場，麥當勞，肯德基等400米處五山街還有各種各樣的便利店。銀行設(shè)施齊全，附近擁有中國建設(shè)銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，中國人民銀行，中國工商銀行，中國郵政銀行。500米處有郵政局等生活設(shè)施非常完善。 5. 3地塊旁邊有多所幼兒園，擁有附屬五山小學（市一級）、47中學（省一級）、華工、華農(nóng)、華師、農(nóng)科院，讓成長就在家門口。 項目SWOT分析s優(yōu) 勢 w劣 勢 (1) 交通便利，出行無憂（周邊配套有地鐵公交）；(2) 中小學及各大高校林立，文化氛圍好（周邊配套有五山小學、四十七中學、華南農(nóng)業(yè)大學、華南理工大學、華南師范大學等）；(3) 旁邊有五山一條街，生活購物方便（周邊配套有澤生市場、好當家超市）；(4) 居家環(huán)境清幽，旁靠茶山，在喧鬧的都市中享有一片寧靜。（1）屬于舊改項目，手續(xù)煩瑣，拆遷安置難度大（2）小區(qū)面積較小，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施可能不夠完善；（3）茶山后有高速公路，夜闌人靜時較吵；（（4）地形不夠平坦，土地平整具備一定難度（5）離市中心相對較遠o機 會t風 險（1）由于優(yōu)勢很明顯，需求量較大，盈利的機會很大.（2）在這個小區(qū)的建設(shè)中提高我們公司的知名度以及信譽度，能為以后樹立品牌奠定基礎(chǔ)。（3）片區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展迅速（4）樓盤的保值，增值空間大（1）法律及政策風險（2）周邊的樓盤不少，競爭較大（3）拆遷安置風險（4）市場風險（5）金融風險（6）經(jīng)營管理風險 （表十七）4項目定位 檔次定位（1）兩種不同檔次比較中低檔中高檔檔次低，無法消除人民對低檔樓盤的臟亂差的形象。不利于銷售和經(jīng)營。本項目建造成本高,如果項目價值不能充分實現(xiàn),可能會導致項目虧損。未能最大效益地發(fā)掘地塊價值。拔高了片區(qū)形象，有利于銷售和經(jīng)營。有利于高價出售，補貼開發(fā)成本的同時實現(xiàn)一定利潤收益。順應(yīng)市場趨勢，最大化實現(xiàn)地塊價值。 （表十八）（2）檔次比較得出結(jié)論如下：地域優(yōu)勢+舊改成本高+市場形勢好+利潤最大化要求===中高檔所以，我們堅定打造中高檔社區(qū)。（1）方案比較底層別墅、多層小高層、高層會導致小區(qū)內(nèi)的建筑密度過大?，F(xiàn)行相關(guān)法律不支持在此別墅項目。多層建筑無法收回成本、難于實現(xiàn)利潤。滿足容積率的規(guī)劃要求，可以提高小區(qū)的綠化面積。適合片區(qū)功能形象，符合片區(qū)發(fā)展的定位。能夠在收回成本的同時實現(xiàn)利潤收益。 （表十九）（2）結(jié)論：通過比較我們發(fā)現(xiàn)，建設(shè)高層、小高層社區(qū)更夠最大限度的利用土地，實現(xiàn)公司的利潤最大化。 建筑主色調(diào)及小區(qū)設(shè)計定位結(jié)合項目地塊的特色和消費者問卷調(diào)查結(jié)果，地塊的建筑主色調(diào)采用白色。小區(qū)以文化和環(huán)境為設(shè)計元素，以加強人們交流，突出文化底蘊，充分地塊環(huán)境為特點，使之成為人善社區(qū)。 根據(jù)上述分析以及市場調(diào)查統(tǒng)計分析，我們得出消費者對該樓盤的“感受價值”（也叫“認識價值”，是消費者對于商品的一種觀念價值，實際上是消費者對商品的質(zhì)量、用途、款式、及服務(wù)質(zhì)量的評價）大約為10000～13000元/㎡,為此我們將我們樓盤的價位定于均價13000元/㎡.綜上所述,該地塊適于建設(shè)以文化，環(huán)境作為設(shè)計的元素；以“在書香中品味 在品味中生活”為主題；充分文化底蘊，結(jié)合當?shù)丨h(huán)境特點的人善社區(qū),而戶型以三房兩廳，三房一廳中小戶型,價位在13000元/㎡：項目定位初步經(jīng)濟技術(shù)指標評價：經(jīng)濟技術(shù)指標用地面積11546平方米容積率建筑覆蓋率%總建筑面積（地下車庫不計）㎡住宅面積㎡可售面積（可售住宅面積+地下車庫）㎡可售住宅面積㎡公共配套面積（包括地下車庫）㎡平均建筑高度10m棟數(shù)5棟總戶數(shù)284戶車位280個（地下）綠化率70% （表二十）Ⅱ 方案實施策劃5. 項目建設(shè)及前期工作: 拿地及前期工作 ,并以~~,公司再進行對該地塊進行土地的平整等前期工作. 小區(qū)方案設(shè)計 在小區(qū)方案的設(shè)計我們將邀請設(shè)計師,策劃師及我們公司,，把文化內(nèi)涵融入小區(qū)的設(shè)計之中來！要充分體現(xiàn)出：“在書香中品味 ，在品味中生活”這一主題。對此我們將設(shè)計幾種小區(qū)規(guī)劃方案后，再搞個活動，集結(jié)有意購買我們的房子的消費者,讓他們自行投票選擇,： 根據(jù)證件的要求,將相關(guān)的資料上交給當?shù)叵嚓P(guān)政府部門,向其申請相關(guān)建設(shè)規(guī)劃證,提高公司的品牌及形象,，建設(shè)之中. 本項目開發(fā)投資的資金來源有四個途徑：，二 銀行貸款：包括以“三通一平”。三 銷售房屋收入 ，四承建商帶資承包金及股東投入，它們占總投資的25%。其中本公司的自有資金作為項目啟動資金，銀行貸款及承建商的資金用于項目的建設(shè)，剩下的資金缺口由銷售房屋的收入補充。具體見下表： 資金來源表項目比例（萬元）備注自有資金25%土地抵押貸款2381．9312%銀行商業(yè)貸款4729．51%股東投資999．885%銷售收入2887．40%承建商帶資承包20%承建商墊資的建安成本折算而來，通過設(shè)定招標條件實現(xiàn)！合計1999768100%（表二十一）6 項目建設(shè)策劃施工單位的選擇 當前期工作和小區(qū)設(shè)計工作都完成了，我們公司將向社會公開招標，其中招標條件有要求承建商帶資建設(shè)，到工程有銷售收入時一起返還。（其所帶資金按銀行利率計息），然后從中選擇最優(yōu)的承建商。建設(shè)風險控制 首先選擇值得信任的施工單位簽訂詳細的合同，為保證房屋質(zhì)量提供法律的保障；其次我們要定期定量地對施工單位購買的材料進行抽檢，檢驗他們購買的材料與申報的材料是否一致，從而進一步防止施工單位偷工減料。 施工安全控制 在擁有值得信任的開發(fā)商的基礎(chǔ)上，我們要求施工單位嚴格按照施工的要求，確保施工人員的安全，杜絕豆腐渣工程而引發(fā)安全事故，為項目的銷售打下堅固的“實體”。 項目建設(shè)進度計劃 根據(jù)廣州市建設(shè)的相關(guān)技術(shù)水平和要求，我們得出我們的工程建設(shè)期為19個月即09年4月到10年10月，具體見下表： 施工進度表工程項目2005年（月份）2006~2008年2009年（月份）2010年（月份）12123456789101112123456789101112第一階段前期準備（拿地、拆遷、平地及調(diào)研等）第二階段打樁第三階段主體結(jié)構(gòu)第四階段竣工驗收第五階段環(huán)境工程及配套設(shè)施建設(shè)第六階段裝修及施工單位撤離 （表二十二）資金的使用計劃 不同的階段要求的使用的資金額是不同的，為了控制項目的資金安全，最大的控制資金風險。保證項目的實施得到強大的物質(zhì)支撐，制定了資金的使用計劃如下：固定成本投資計劃序號時間投資項目第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段第六階段第七階段（后期銷售）1土地費用前期工程費2樁基礎(chǔ)3建安工程4竣工驗收計入工程管理費及期間費用中（見下）5公共配套設(shè)施費及基礎(chǔ)設(shè)施費6工程管理費分攤比例10%分攤比例15%分攤比例40%分攤比例10%分攤比例5%分攤比例20%7其他費用及不可預(yù)見費分攤比例18%分攤比例10%分攤比例40%分攤比例10%分攤比例10%分攤比例10%分攤比例2% 8期間費用分攤比例2%分攤比例5%分攤比例15%分攤比例19%分攤比例19%分攤比例28%分攤比例12%注：數(shù)據(jù)來源見財務(wù)分析部分Ⅲ （表二十三） 土建施工階段。確保工程質(zhì)量，提前防止衛(wèi)生間、廚房漏水的問題，水電管線的布置 設(shè)備安裝階段。①安裝之前要考慮顧客的日常生活，避免影響他們的工作、生活。 ②做好設(shè)備的隱蔽工作，不留隱患。 ③在調(diào)試階段，讓運作人員和操作人員對系統(tǒng)進行全面的了解和認識。.工程驗收，結(jié)算及后續(xù)工作 當建設(shè)單位完成了項目的施工，我們將要按照建設(shè)合同，對施工單位的建設(shè)質(zhì)量就行驗收，如果項目沒有按照相關(guān)的要求完成施工，我們將通過協(xié)商，或者法律的手段要求其承擔相應(yīng)的責任。當建設(shè)單位按要求完成，我們將與建設(shè)商結(jié)算工程價款，并做好施工隊的撤場工作。同時我們要求物業(yè)管理公司的做好相關(guān)物業(yè)管理的工作，讓住戶入住就能得到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提升樓盤的知名度。7 項目銷售策劃、 建議價格策劃總體模式是：低開高走，小幅頻調(diào) （一）低開 低開指項目內(nèi)