【正文】 員工打卡管理 規(guī)定計(jì)算機(jī)使用管理規(guī)定 關(guān)于印章使用管理的暫行規(guī)定薪金管理規(guī)定五、人員配備、培訓(xùn)與管理(一)、人員配備物業(yè)管理中心總經(jīng)理 人工程部維修部 人（經(jīng)理 人、電氣組 人、設(shè)備組6人、綜合組3人）安全保衛(wèi)部21人（經(jīng)理1人、領(lǐng)班4人、保安13人、車管3人）綜合服務(wù)部45人（經(jīng)理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔領(lǐng)班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務(wù)員5人）(二)、人員培訓(xùn)培訓(xùn)是北說市薊城物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司一項(xiàng)基本制度，不斷對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是九三學(xué)社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實(shí)行一整套有效的培訓(xùn)計(jì)劃，并切實(shí)推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學(xué)社辦公樓各項(xiàng)物業(yè)管理工作。（1）培訓(xùn)分三個(gè)階段進(jìn)行入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入 崗位之前時(shí)行的基本理論、基本素質(zhì)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀要求等的培訓(xùn)上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運(yùn)作的一個(gè)月內(nèi)，對(duì)所有崗位的員工進(jìn)行基本技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運(yùn)作過程中，對(duì)員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進(jìn)行持續(xù)的、有計(jì)劃的提高型培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項(xiàng)分類培訓(xùn)集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的基本培訓(xùn)，包括：項(xiàng)目情況介紹、管理 的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識(shí)、職業(yè)道 德規(guī)范等。分類培訓(xùn)：安保員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識(shí)、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。保潔員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點(diǎn)＝素質(zhì)要求等。工程維修人員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)操作規(guī)程、維保計(jì)劃編制，專業(yè)技能等。（3）培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式進(jìn)行。管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它員工達(dá)到崗位技術(shù)精通、職責(zé)明確(四)、人員管理物業(yè)管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調(diào)組成，其它人員堅(jiān)持執(zhí)行公開、公平、公正的三公原則對(duì)外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會(huì)有志、有才、有德人士的用人制度，同時(shí)根據(jù)所接物業(yè)的特殊性，在人員選聘上特別強(qiáng)調(diào)對(duì)人員政治素質(zhì)的考察。公開招聘：公開向社會(huì)、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。定點(diǎn)招聘：定點(diǎn)與 區(qū)市、職業(yè)介紹中心，勞動(dòng)部門聯(lián)系掛鉤，招聘退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任物業(yè)管理中心的保安員。選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再主業(yè)問題，為保持社會(huì)穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運(yùn)作制度之一，主是實(shí)行管理人員崗位責(zé)任制，在制度上明確每個(gè)崗位的工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范圍，使得每項(xiàng)工作都有明確指引，具體的要求，達(dá)到的效果，真正保證每項(xiàng)工作的實(shí)效性，另一方面崗位責(zé)任制也落實(shí)到每位人員，每一崗位，專人專項(xiàng)，有工作責(zé)任，也有靚任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實(shí)。因保證了每一項(xiàng)工作有落實(shí)有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)中心的整體工作的順利開展。物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競(jìng)爭(zhēng)制度，以便促進(jìn)物業(yè)管理中心的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新(1)、考核日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)對(duì)責(zé)任人每日工作的檢查考核。月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對(duì)物業(yè)管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對(duì)物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考核結(jié)論。(2)、競(jìng)爭(zhēng)管理人員班組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制：實(shí)行況爭(zhēng)上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)。六、物資裝備計(jì)劃固定資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量工程設(shè)備、儀器儀表室外管道疏通機(jī)臺(tái)1清潔設(shè)備真空吸塵機(jī)臺(tái)2吸水機(jī)及配套設(shè)備臺(tái)2多功能洗地機(jī)套1高速拋光機(jī)臺(tái)1清潔服務(wù)車部1通訊、客服設(shè)備10對(duì)講機(jī)臺(tái)行政辦公設(shè)備、設(shè)施2電腦終端機(jī)臺(tái)2打印機(jī)臺(tái)1數(shù)碼照相機(jī)臺(tái)1電視機(jī)臺(tái)1.圖紙柜個(gè)1工服購(gòu)置預(yù)算表行號(hào)人員崗位人數(shù)1綜合服務(wù)部管理處總經(jīng)理12部門經(jīng)理13綜合文員14客服中心25保潔人員246餐廳人員177小計(jì)468工程部工程部經(jīng)理19作業(yè)人員1710小計(jì)1811安保部安保部經(jīng)理112安保人員1713車管人員314小計(jì)2115合計(jì)85低值工器具、物料項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量工程工器具沖擊鉆把1手電鉆把1電焊機(jī)臺(tái)1砂輪切割機(jī)臺(tái)1室內(nèi)疏通機(jī)臺(tái)1水泵臺(tái)1套絲扳手套1儀表塊6工具箱套6空調(diào)專用維修工具套1電梯專用維修工具套1清潔工器具伸縮桿根6塵推把4玻璃工具套6墩布車部3吹干機(jī)臺(tái)1安保、消防工具手電筒把4消防服及配套工具套2行政辦公用工器具保險(xiǎn)柜臺(tái)1打卡機(jī)臺(tái)1塑封機(jī)臺(tái)1辦公家具套10文件柜個(gè)4四屜柜個(gè)2檔案柜組2其它應(yīng)急燈個(gè)8鑰匙柜個(gè)1貨架個(gè)3宿舍設(shè)施套16更衣柜組17警示牌個(gè)15鋁合金組合梯架6線纜盤個(gè)4兩件套雨服套8送報(bào)車部1低平板推車部3七、采購(gòu)及成本控制成本控制直接影響到業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理的目的之一就是通過專業(yè)、系統(tǒng)的管理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運(yùn)營(yíng)而產(chǎn)生的直接和間接成本。成本控制包括運(yùn)營(yíng)成本和采購(gòu)成本兩個(gè)方面。（一） 采購(gòu)管理采購(gòu)管理實(shí)行預(yù)算控制、計(jì)劃管理、逐級(jí)復(fù)核、定點(diǎn)采購(gòu)、財(cái)務(wù)監(jiān)控，操作流程為：1. 采購(gòu)計(jì)劃編制、審批2. 物配中心采購(gòu)3. 采購(gòu)驗(yàn)收4. 采購(gòu)結(jié)算、報(bào)賬審批（二） 成本控制法1. 成本控制原則及目標(biāo)物管中心在成本控制方面的原則及目標(biāo)是：精細(xì)測(cè)算，以收定支、計(jì)劃主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利2. 成本控制方法綜合利用人力資源努力節(jié)約能源八、外包工作選擇的原則、方法1. 外包項(xiàng)目的分類植物租擺，垃圾清運(yùn)、排污；大廈外墻清洗；機(jī)電、消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)；工程更新改造項(xiàng)目等；綠地保養(yǎng)。2. 外包方的選擇由公司的工程事務(wù)部、保潔中心根據(jù)實(shí)際需要，組織對(duì)每個(gè)外包項(xiàng)目挑選三家以上的外方。3. 合格外包方的選定：物管中心涉及外包服務(wù)的部門告知工程事務(wù)部、保潔中心， 工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員審定外包方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、工作業(yè)績(jī)、一保證能力，并結(jié)合環(huán)保、職業(yè)安全健康、價(jià)格等因素綜合評(píng)價(jià)，選擇合格外包方。4. 外包過程的控制與外包方就服務(wù)項(xiàng)目簽訂《服務(wù)項(xiàng)目承包全同》，合同由物管中心相關(guān)部門負(fù)現(xiàn)同外包方擬定。相關(guān)部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報(bào)公司工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核，公司相關(guān)職能部門審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。外包方進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識(shí)培訓(xùn)。物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》有關(guān)條款，對(duì)外包方的作業(yè)過程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。5. 外包方項(xiàng)目的驗(yàn)證外包項(xiàng)目完成后，由物管中心主辦部門指定專業(yè)人員對(duì)照《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》的質(zhì)量保證條款等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證方支可包括征求業(yè)主和客戶對(duì)外包方服務(wù)質(zhì)量的意見等，驗(yàn)證方式應(yīng)在《服務(wù)項(xiàng)目承色合同》中經(jīng)予明確規(guī)定。驗(yàn)證完成后，驗(yàn)證人員應(yīng)將驗(yàn)證結(jié)果記入《服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對(duì)驗(yàn)證過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，要求外包方限期整改，整改完成后應(yīng)再次驗(yàn)證。工程事務(wù)部、保潔中心應(yīng)為合格外包方建立檔案。其內(nèi)容包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、從業(yè)資質(zhì)證明、服務(wù)業(yè)績(jī)、相關(guān)部門提供的服務(wù)質(zhì)量報(bào)告等。接受外包方服務(wù)的部門，每年對(duì)外包方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評(píng)，填寫《服務(wù)外包方業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定表》，評(píng)價(jià)時(shí)按百分制，服務(wù)質(zhì)量評(píng)分占60％，按期完成服務(wù)評(píng)分占20％，其他占20％，評(píng)定總分低于60分取消其合格外包方資格，如因特殊情況留用，應(yīng)報(bào)工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核 、總經(jīng)理批準(zhǔn)，但應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其提供服務(wù)的驗(yàn)證。九、計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用隨著當(dāng)今社會(huì)科技的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)已經(jīng)成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時(shí)，計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)的不斷發(fā)展，使得計(jì)算機(jī)在日常管理中已開始扮演重要角色。它不僅可以實(shí)現(xiàn)日常工作的計(jì)算機(jī)管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及軟件的不斷更新，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析，流程控制等重要的角色。(一)、中心內(nèi)部管理方面實(shí)現(xiàn)物管中心計(jì)劃分為管理計(jì)劃和工作計(jì)劃。計(jì)劃包括制定、執(zhí)行、反饋和修訂四個(gè)過程計(jì)劃制定過程：根據(jù)中心總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，展開為計(jì)劃大綱，大綱分層下達(dá)后，再由下而上報(bào)，匯編、調(diào)整后的總體計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后下發(fā)成為有效計(jì)劃。計(jì)劃制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個(gè)過程，要求完全電子化處理、傳遞。固定資產(chǎn)管理，分為自用和投資管理，能夠反映資 產(chǎn)情況和維護(hù)情況；辦公用品管理，包括手機(jī)、電腦，要求全面、及時(shí)反映登記、變動(dòng)等情況，庫(kù)存資產(chǎn)的變動(dòng)。、人力資源管理人員聘用管理包括：招聘、面試；建立中心人才儲(chǔ)備庫(kù)，勞動(dòng)全同的管理，員工入離職工作的管理，員工素質(zhì)測(cè)評(píng)管理，員工內(nèi)部人事檔案管理等。 薪金福利管理包括考勤管理，工次發(fā)放管理 ，各項(xiàng)福利保險(xiǎn)管理，獎(jiǎng)金及特殊獎(jiǎng)勵(lì)管理個(gè)人所得稅管理等。 培訓(xùn)管理包括：培訓(xùn)計(jì)劃管理 ，執(zhí)行計(jì)劃管理 ，培訓(xùn)費(fèi)用管理， 培訓(xùn)合同或協(xié)議的管理 實(shí)施在線互動(dòng)式的培訓(xùn)和培訓(xùn)考核 績(jī)效考核管理在線考核及互動(dòng)式交流人力資源庫(kù)的管理外部信息管理，包括涉及本企業(yè)的法規(guī)、政策等動(dòng)態(tài)信息中心內(nèi)部各種規(guī)章、制度文件報(bào)批流程管理中心內(nèi)部多人互動(dòng)溝通方式中心內(nèi)部員工可以隨時(shí)自學(xué)，提高自身業(yè)務(wù)水平，要有區(qū)分、授權(quán)。中心內(nèi)部檔案管理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料維保計(jì)劃的實(shí)施設(shè)備完好狀態(tài)設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)顯示庫(kù)存物料管理應(yīng)急處理 方案的生成、實(shí)施、變更維保工作單的下達(dá)與反饋記錄圖紙資料管理將各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的流程納入計(jì)算機(jī)管理體系中，實(shí)現(xiàn)交互式動(dòng)態(tài)控制：業(yè)務(wù)發(fā)生業(yè)務(wù)執(zhí)行業(yè)務(wù)調(diào)整業(yè)務(wù)完成過程監(jiān)控考核評(píng)定每一項(xiàng)業(yè)務(wù)均可以在系統(tǒng)中進(jìn)行全過程的追蹤(二)、對(duì)大樓所有房屋的狀態(tài)（種類、位置、面積、使用狀態(tài)、內(nèi)部設(shè)施）以圖文資料存儲(chǔ)使用人的各種資料的存檔種方式的查詢對(duì)客戶投訴管理的受理、處理、反饋進(jìn)行動(dòng)態(tài)交互管理第三章 日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取措施一、 理服務(wù)承諾指標(biāo)環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100％消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％房屋完好率達(dá)到100％設(shè)備完好率達(dá)到100％智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98％零修、報(bào)修及時(shí)率100％服務(wù)有效投訴《1％處理率100％外來人員滿意率98％內(nèi)部職工對(duì)物業(yè)工作滿意率98％在完成上述指標(biāo)的同時(shí)，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)二、 理服務(wù)項(xiàng)目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表本表中的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》建住房物〔2000〕008號(hào)，北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》京國(guó)土房管物字〔2000〕第20號(hào)。安全保衛(wèi)日常管理規(guī)定(一) 消防中控管理消防中控室值機(jī)人員須持有北京市消防協(xié)會(huì)頒發(fā)的上崗證,具有相關(guān)工作一年以上經(jīng)歷,須24小時(shí)堅(jiān)守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)敏捷，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個(gè)報(bào)警，對(duì)電話報(bào)警按照工作程序及時(shí)上報(bào)和處理。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題認(rèn)真記錄，并及時(shí)上報(bào)。實(shí)行門禁制度，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出人員填寫記錄。（二）消防及辦公樓硬件設(shè)施的管理各專業(yè)巡視人員在巡視時(shí)，注意對(duì)消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，消防設(shè)備有專業(yè)廠家進(jìn)行維保，消防主管負(fù)責(zé)對(duì)維保工作進(jìn)行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機(jī)人員及工程部弱電專業(yè)對(duì)維保廠家進(jìn)行設(shè)備維修、調(diào)試工作進(jìn)行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問題和故障限時(shí)廠家到場(chǎng)進(jìn)行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時(shí)修復(fù)，維保單位定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題各專業(yè)巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測(cè)須有記錄備存，日常對(duì)重點(diǎn)要害部位進(jìn)行巡視，定期召集中心各部門負(fù)責(zé)人集中檢查，安保部監(jiān)督整改。