【正文】 （3）奇木異花展示，包括百種植物生態(tài)園、奇木園和異花園。 （4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場(chǎng)、養(yǎng)羊場(chǎng)和養(yǎng)狗場(chǎng)。 （5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。 建設(shè)規(guī)劃 （1）建設(shè)規(guī)劃原則 ，保持并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用； ，結(jié)合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實(shí)現(xiàn)分步建設(shè)。 （2）用地規(guī)劃（見表51） 序號(hào) 類別 項(xiàng) 目 用地(㎡) 1人環(huán)科技研發(fā)中心① 山水景觀研發(fā)中心 ② 園藝研發(fā)中心 ③ 環(huán)?？萍佳邪l(fā)中心 1200 1200 1200 2人環(huán)科技研發(fā)中心① “百種植物生態(tài)園” ② “奇木園” ③ “異花園 80000 66667 66667 3生態(tài)休閑中心 ① 自然景觀游泳池 ② 別墅 ③ 賓館 ④ 養(yǎng)豬場(chǎng)、養(yǎng)羊場(chǎng)和養(yǎng)狗場(chǎng) 350 4500 1000 3004配套設(shè)施 ① 水井15個(gè) ② 水塔3個(gè) ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場(chǎng) 3個(gè) ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 ① 水井15個(gè) ② 水塔3個(gè) ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場(chǎng) 3個(gè) ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 16000 2000 350 14500 300 1000 表51項(xiàng)目用地規(guī)劃四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 XX花卉山莊項(xiàng)目在各級(jí)政府的大力支持下，通過(guò)股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭(zhēng)高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，分為四個(gè)階段推進(jìn)。 第一階段：2004年元月2004年7月，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建、征地及土地開發(fā)等 第二階段：2004年3月2004年7月，完成山莊的設(shè)計(jì)并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 第三階段：2004年6月2005年10月，完成賓館、A級(jí)別墅、B級(jí)別墅和C級(jí)別墅和垂釣中心等工程，爭(zhēng)取在5月1日前，上述項(xiàng)目對(duì)外營(yíng)業(yè)。 第四階段：2005年5月2006年元月全面完成D級(jí)別墅，山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作，2006年元月1日前山莊全面投入運(yùn)營(yíng)使用。第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 一、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對(duì)于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會(huì)形成其他顯性的污染。二、環(huán)境保護(hù)措施 自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對(duì)于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè)3個(gè)高技術(shù)含量的自控式地下垃圾箱，集中進(jìn)行高科技處理。 對(duì)于生活污水，山莊擬建設(shè)3個(gè)地下廁所，污水污物通過(guò)山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 積極進(jìn)行動(dòng)物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場(chǎng)、養(yǎng)羊場(chǎng)、養(yǎng)狗場(chǎng)，運(yùn)用先進(jìn)的飼養(yǎng)方法,對(duì)所飼養(yǎng)的牲畜進(jìn)行疫病防治，杜絕任何動(dòng)物傳染疾病,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。 有效保護(hù)向紅水庫(kù)水質(zhì)和水量 通過(guò)先進(jìn)環(huán)?？萍嫉倪\(yùn)用，對(duì)生活垃圾、各種污水進(jìn)行處理，并加強(qiáng)內(nèi)部管理和顧客引導(dǎo)，防止對(duì)水庫(kù)水質(zhì)的破壞。加強(qiáng)節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保向紅水庫(kù)的蓄水量，不破壞其灌溉功能。 導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系 山莊擬進(jìn)行ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證，以建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用率高、環(huán)境質(zhì)量好、優(yōu)美潔凈的純生態(tài)園區(qū)，結(jié)合本地環(huán)境保護(hù)工作實(shí)際，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。 第七章 市場(chǎng)分析 一、需求分析 山莊的定位在于綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生態(tài)娛樂休閑。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對(duì)生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。具體表現(xiàn)為四個(gè)方面： （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國(guó)的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)而帶動(dòng)了園林科技的發(fā)展，也同時(shí)給園林科技的發(fā)展帶來(lái)了新的要求。中國(guó)2002年的花卉產(chǎn)值達(dá)到2206534萬(wàn)元，%，這說(shuō)明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅速；另外，據(jù)有關(guān)專家的估計(jì)，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬(wàn)，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過(guò)上百種，科技的需求由此可見。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場(chǎng)綠化、美化的精品，市場(chǎng)需求量很大。長(zhǎng)沙市創(chuàng)建國(guó)家園林城市總體規(guī)劃，提出在兩年內(nèi)新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。我省的地級(jí)市如株洲、XX、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、郴州等中型城市，都把綠化、美化作為城市建設(shè)的重點(diǎn)工程，全省用于綠化工程的投資達(dá)十億元。國(guó)內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。南京市2002年就移栽4萬(wàn)多棵大樹入城。上海市從1998年9月開始實(shí)施了大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境計(jì)劃，計(jì)劃用三年時(shí)間，從滬郊、外地引種100萬(wàn)棵各類喬木，其中大樹6萬(wàn)棵。 然而，自然界的原生大樹愈來(lái)愈少，供需矛盾日趨緊張。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。我國(guó)各級(jí)政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。但是城市綠化、美化對(duì)大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強(qiáng)勁，城市對(duì)山水、植物景觀，特別是對(duì)大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)之間的矛盾更加突出。技術(shù)的需求非常現(xiàn)實(shí)。 （二）環(huán)?？萍嫉男枨蠓治? 宏觀層面：國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局提出的《國(guó)家環(huán)境保護(hù)十五規(guī)劃》中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對(duì)環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。 根據(jù)具體情況來(lái)看，2002年，%。，%；，%，；新建項(xiàng)目 三同時(shí)，%。%。環(huán)境污染治理投資中，%，增長(zhǎng)比例較大。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。 微觀層面： 2004年全省環(huán)境保護(hù)工作會(huì)議指出，目前我省一是污染負(fù)荷重，污染物排放總量仍處于較高水平，生活型污染又呈加劇趨勢(shì)。每年僅排入四水的工業(yè)廢水在11億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有9億噸?？偭靠刂?項(xiàng)指標(biāo)中COD的排放量不減反增。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺(tái)具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國(guó)城市一般來(lái)說(shuō)，平均每戶34口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對(duì)環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費(fèi)錢而且塑料袋會(huì)造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來(lái)近20年，中國(guó)的旅游進(jìn)入旺盛期。國(guó)家2020年發(fā)展規(guī)劃也提出建設(shè)世界第一旅游大國(guó)的目標(biāo)。中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國(guó)居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國(guó)居民來(lái)華觀光。2002年中國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到832071萬(wàn)元，%！根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下，%。生態(tài)旅游成為新的時(shí)尚，發(fā)展形勢(shì)喜人。 微觀層面： 今年五一期間，，%%。其中顯著的特點(diǎn)是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為新寵。從XX市主要的幾家賓館的情況來(lái)看，%以上，節(jié)假日更是爆滿。并且在XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。此外，隨著長(zhǎng)株潭一體化的加強(qiáng)，旅游勢(shì)必會(huì)形成一定的互補(bǔ)的鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)，來(lái)XX休閑娛樂和旅游的本地居民會(huì)大大增加。更為主要的，目前在XX（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場(chǎng)格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。 綜合上述，無(wú)論是中國(guó)大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 二、競(jìng)爭(zhēng)者分析 目前在XX本地以及周邊的長(zhǎng)沙和株洲，主要的休閑項(xiàng)目定位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個(gè)別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場(chǎng)所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢(shì)。 具體來(lái)講如下表71列示：序號(hào)典型競(jìng)爭(zhēng)者 位置定位主要特色XX特點(diǎn)1XX山莊XX河?xùn)|酒店洋樹珍品、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V；；；生態(tài)的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受；。2XX園XX西郊科技示范和旅游休閑3XX湖XXXX交界 公園、跑馬三、市場(chǎng)分析的結(jié)論 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。 當(dāng)前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費(fèi)文化或者趨勢(shì)。近年來(lái)，人們的生態(tài)旅游消費(fèi)需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增1015%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達(dá)3000億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時(shí)面對(duì)現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來(lái)的種種不良影響，人們充分認(rèn)識(shí)到了環(huán)境保護(hù)的重要性。這一方面說(shuō)明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對(duì)應(yīng)的生態(tài)休閑將會(huì)獲得極大的發(fā)展，市場(chǎng)潛力和空間巨大。 XX花卉山莊通過(guò)科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求。生態(tài)旅游和生態(tài)休閑來(lái)源于人們對(duì)于回歸自然的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來(lái)滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來(lái)的手段。XX花卉山莊的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。 山莊的實(shí)用新型技術(shù)復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物開發(fā)成果將會(huì)有效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對(duì)于大樹和古樹的需求、自控式地下垃圾箱技術(shù)則必定會(huì)給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、熱帶蘭組織培養(yǎng)法和綠景天天臺(tái)植草等項(xiàng)目也將會(huì)給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對(duì)于極具觀賞價(jià)值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動(dòng)生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 市場(chǎng)營(yíng)銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個(gè)人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)企業(yè)。 ②市場(chǎng)賣點(diǎn)：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 按照我國(guó)現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng)目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資18047萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)投資總額16113萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1934萬(wàn)元。固定資產(chǎn)投資總額估算 （1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項(xiàng)目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價(jià)值的全過(guò)程中所需支出的全部費(fèi)用，包括工程費(fèi)用和建設(shè)期利息。其中，工程費(fèi)用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用；建設(shè)期利息指項(xiàng)目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計(jì)利息。 （2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)，參照我國(guó)《投資建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項(xiàng)目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表8－1。表8固定資產(chǎn)投資總額估算序號(hào)投資項(xiàng)目規(guī)格參數(shù)單位造價(jià)造價(jià)（萬(wàn)元）1土地使用權(quán) 租賃 250畝 30年計(jì)30 征用 250畝15萬(wàn)元/畝 3750 2土地開發(fā)250畝1萬(wàn)元/畝 2503