【正文】 （3）奇木異花展示，包括百種植物生態(tài)園、奇木園和異花園。 （4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場。 （5）建設相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設綜合服務樓和員工宿舍、食堂等員工生活設施。 建設規(guī)劃 （1）建設規(guī)劃原則 ，保持并重點強調生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用； ，結合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實現(xiàn)分步建設。 （2）用地規(guī)劃（見表51） 序號 類別 項 目 用地(㎡) 1人環(huán)科技研發(fā)中心① 山水景觀研發(fā)中心 ② 園藝研發(fā)中心 ③ 環(huán)保科技研發(fā)中心 1200 1200 1200 2人環(huán)科技研發(fā)中心① “百種植物生態(tài)園” ② “奇木園” ③ “異花園 80000 66667 66667 3生態(tài)休閑中心 ① 自然景觀游泳池 ② 別墅 ③ 賓館 ④ 養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場 350 4500 1000 3004配套設施 ① 水井15個 ② 水塔3個 ③ 道路（進山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 ① 水井15個 ② 水塔3個 ③ 道路（進山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 16000 2000 350 14500 300 1000 表51項目用地規(guī)劃四、項目實施進度 XX花卉山莊項目在各級政府的大力支持下，通過股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質量、快速度地建設好山莊。項目建設周期為兩年，分為四個階段推進。 第一階段：2004年元月2004年7月，完成立項、規(guī)劃、報建、征地及土地開發(fā)等 第二階段：2004年3月2004年7月，完成山莊的設計并開始園林工程和配套基礎工程。 第三階段：2004年6月2005年10月，完成賓館、A級別墅、B級別墅和C級別墅和垂釣中心等工程，爭取在5月1日前，上述項目對外營業(yè)。 第四階段：2005年5月2006年元月全面完成D級別墅，山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_發(fā)中心等山莊開發(fā)建設工作，2006年元月1日前山莊全面投入運營使用。第六章 環(huán)境影響與保護措施 一、環(huán)境影響評價 山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會形成其他顯性的污染。二、環(huán)境保護措施 自有環(huán)保產(chǎn)品和技術的使用 對于生活垃圾的處理，山莊擬建設3個高技術含量的自控式地下垃圾箱，集中進行高科技處理。 對于生活污水，山莊擬建設3個地下廁所，污水污物通過山莊內自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 積極進行動物衛(wèi)生防疫 山莊建設養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運用先進的飼養(yǎng)方法,對所飼養(yǎng)的牲畜進行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。 有效保護向紅水庫水質和水量 通過先進環(huán)?？萍嫉倪\用，對生活垃圾、各種污水進行處理，并加強內部管理和顧客引導，防止對水庫水質的破壞。加強節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保向紅水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。 導入ISO14001環(huán)境管理體系 山莊擬進行ISO14001國際環(huán)境管理體系認證，以建立一個經(jīng)濟效益好、資源利用率高、環(huán)境質量好、優(yōu)美潔凈的純生態(tài)園區(qū)，結合本地環(huán)境保護工作實際，實現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟與社會的可持續(xù)發(fā)展。 第七章 市場分析 一、需求分析 山莊的定位在于綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生態(tài)娛樂休閑。因此，本山莊的建設和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對生活質量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。具體表現(xiàn)為四個方面： （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。中國2002年的花卉產(chǎn)值達到2206534萬元，%，這說明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅速；另外，據(jù)有關專家的估計，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過上百種，科技的需求由此可見。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質量的重要標志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品，市場需求量很大。長沙市創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃，提出在兩年內新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。我省的地級市如株洲、XX、岳陽、衡陽、郴州等中型城市，都把綠化、美化作為城市建設的重點工程，全省用于綠化工程的投資達十億元。國內的大中城市更是不遺余力地推進城市美化、綠化的工程。南京市2002年就移栽4萬多棵大樹入城。上海市從1998年9月開始實施了大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境計劃，計劃用三年時間，從滬郊、外地引種100萬棵各類喬木，其中大樹6萬棵。 然而，自然界的原生大樹愈來愈少，供需矛盾日趨緊張。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災。我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護之間的矛盾更加突出。技術的需求非?，F(xiàn)實。 （二）環(huán)?？萍嫉男枨蠓治? 宏觀層面：國家經(jīng)濟的發(fā)展，給環(huán)境的保護提出了更高的要求。國家環(huán)境保護總局提出的《國家環(huán)境保護十五規(guī)劃》中，明確提出了一些新的環(huán)境保護思路和措施，提倡加大對環(huán)境保護新技術、新工藝和新設備的研制。 根據(jù)具體情況來看，2002年，%。，%；，%，；新建項目 三同時，%。%。環(huán)境污染治理投資中，%，增長比例較大。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術的發(fā)展和新的需求。 微觀層面： 2004年全省環(huán)境保護工作會議指出，目前我省一是污染負荷重，污染物排放總量仍處于較高水平，生活型污染又呈加劇趨勢。每年僅排入四水的工業(yè)廢水在11億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有9億噸?？偭靠刂?項指標中COD的排放量不減反增。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標并出臺具體措施，大力加強環(huán)保工程建設和環(huán)境保護科研開發(fā)，進一步做大做強環(huán)保產(chǎn)業(yè)。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶34口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調。 因此，環(huán)保技術和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預測，未來近20年，中國的旅游進入旺盛期。國家2020年發(fā)展規(guī)劃也提出建設世界第一旅游大國的目標。中國社會和經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領悟文化和進行旅游認知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。2002年中國旅游業(yè)的產(chǎn)值達到832071萬元，%！根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計，在去年極其惡劣的情況之下，%。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。 微觀層面： 今年五一期間，，%%。其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為新寵。從XX市主要的幾家賓館的情況來看，%以上，節(jié)假日更是爆滿。并且在XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結構還有待優(yōu)化。此外，隨著長株潭一體化的加強，旅游勢必會形成一定的互補的鏈式結構，來XX休閑娛樂和旅游的本地居民會大大增加。更為主要的，目前在XX（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質有待進一步提升。 綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 二、競爭者分析 目前在XX本地以及周邊的長沙和株洲，主要的休閑項目定位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢。 具體來講如下表71列示：序號典型競爭者 位置定位主要特色XX特點1XX山莊XX河東酒店洋樹珍品、環(huán)保科技的研究和推廣；；；生態(tài)的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質：物質和文化的同步享受；。2XX園XX西郊科技示范和旅游休閑3XX湖XXXX交界 公園、跑馬三、市場分析的結論 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當?shù)囊龑А? 當前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費文化或者趨勢。近年來，人們的生態(tài)旅游消費需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增1015%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達3000億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質文化生活水平提高，旅游需求結構發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認識到了環(huán)境保護的重要性。這一方面說明物質文明的發(fā)展，必定促進精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗中國傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質上是一種文化的需求，而與此相對應的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。 XX花卉山莊通過科學的定位，具有鮮明個性特征的功能設計，很好地適應了顧客的需求。生態(tài)旅游和生態(tài)休閑來源于人們對于回歸自然的向往，他們既需要現(xiàn)實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應的途徑、技術和未來的手段。XX花卉山莊的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導向。 技術領先滿足并進一步擴大需求。 山莊的實用新型技術復合型生態(tài)活體景觀植物開發(fā)成果將會有效滿足當前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、自控式地下垃圾箱技術則必定會給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、熱帶蘭組織培養(yǎng)法和綠景天天臺植草等項目也將會給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 市場營銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術開發(fā)企業(yè)。 ②市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。第八章 投資財務分析 一、投資估算 按照我國現(xiàn)行資金管理體制和項目的概、預算編制方法，項目建設總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動資金投資兩大部分組成。 經(jīng)估算，該項目總投資18047萬元。其中固定資產(chǎn)投資總額16113萬元，鋪底流動資金1934萬元。固定資產(chǎn)投資總額估算 （1）固定資產(chǎn)投資總額構成 固定資產(chǎn)投資總額指項目建成后，轉化為固定資產(chǎn)價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設期利息。其中，工程費用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項目費用；建設期利息指項目建設期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應計利息。 （2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項目建議書根據(jù)項目建設，參照我國《投資建設項目評價方法和參數(shù)》的相關規(guī)定及行業(yè)有關標準，按不同項目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎數(shù)據(jù)見表8－1。表8固定資產(chǎn)投資總額估算序號投資項目規(guī)格參數(shù)單位造價造價（萬元）1土地使用權 租賃 250畝 30年計30 征用 250畝15萬元/畝 3750 2土地開發(fā)250畝1萬元/畝 2503