【正文】 現(xiàn)為一種樸素，平和的人文氣質(zhì)，商業(yè)建筑則應(yīng)表達(dá)出較強(qiáng)的宣傳特性。本設(shè)計(jì)以典雅和諧為基調(diào)，以潔凈的體量和信息化的理念作為商業(yè)建筑的個(gè)性特征，在典雅的人文氣質(zhì)基調(diào)上進(jìn)行空間的組織。從開發(fā)的角度，設(shè)計(jì)按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點(diǎn)，以及未來使用者的特點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)?？傮w布置為集中圍合型，商業(yè)娛樂部分和寫字樓，酒店自然形成圍合的界面，居住區(qū)自成體系，又與商業(yè)區(qū)做形式和形態(tài)的呼應(yīng)，各個(gè)功能部分即分又合，按功能結(jié)合成組布置。過多的裝飾和復(fù)雜的建筑構(gòu)成方式對于群體建筑風(fēng)格并不合適，我們在設(shè)計(jì)中希望尋求一種樸素大氣的建筑風(fēng)格，使用合理的建筑材料進(jìn)行協(xié)調(diào)組織，在經(jīng)濟(jì)上較低的投入，而達(dá)到良好的效果，使整體風(fēng)格在較高的設(shè)計(jì)基調(diào)中作到和諧統(tǒng)一。（二）建筑群體關(guān)系的協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下群體設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)理念 層次秩序：在具體設(shè)計(jì)中，建筑表達(dá)出豐富而有機(jī)的空間內(nèi)涵。其空間在廣場的導(dǎo)引展開主體交流結(jié)束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。各部分形成廣場—分軸線—分功能—次軸線—次功能的次序，按主—分—次三個(gè)層次組織空間。整合景觀：設(shè)計(jì)應(yīng)在整體空間架構(gòu)中生成。本案的規(guī)劃道路骨架和空間整體關(guān)系為外圍內(nèi)分，外圍形成圍合，內(nèi)部功能則分開布置，形成不同的分區(qū)體系。這種原則決定了本方案的總體框架。并進(jìn)一步?jīng)Q定次級(jí)設(shè)計(jì)，如景觀和細(xì)部設(shè)計(jì)的方法，本設(shè)計(jì)原則是對整體設(shè)計(jì)體系的遵從，著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。（三）群體中各個(gè)單體的建筑內(nèi)涵的協(xié)調(diào)，包括建筑秩序的明確，建筑風(fēng)格的清晰，單體建筑各細(xì)部的呼應(yīng)，不同建筑部分間收放配合和單體整體空間的流暢。在單體設(shè)計(jì)意象上，體現(xiàn)商業(yè)居住性建筑特色，在設(shè)計(jì)中力求簡潔大方，細(xì)部處理追求簡約中的豐富變化。設(shè)計(jì)手法中體量簡明，高層寫字樓與高層酒店，采用簡潔的立面劃分，與精美的細(xì)部結(jié)合，運(yùn)用現(xiàn)代簡潔手法闡釋建筑的個(gè)性意象。單體細(xì)部形式，采用多層次的組織節(jié)奏，室內(nèi)外空間互相呼應(yīng)，使單體內(nèi)每一處空間都充滿生機(jī)與活力。同時(shí)利用構(gòu)架等與退臺(tái)配合，虛實(shí)變化，使立面更顯生動(dòng)。個(gè)體的不同局部注意商業(yè)建筑時(shí)代品質(zhì)特征、同時(shí)強(qiáng)調(diào)溫馨和諧的氣氛和典雅尺度，使整體氣氛產(chǎn)生協(xié)調(diào)而富有內(nèi)涵的現(xiàn)代商業(yè)品質(zhì)。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。交流的空間成為建筑的重要特征。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1） 規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：本案占地209239平方米，由4組較大的功能分區(qū)組成相對獨(dú)立的組群區(qū)域，主要為商業(yè)區(qū)，高層辦公區(qū)，酒店區(qū)和居住區(qū)。商業(yè)區(qū)采用多層集中式布置，高層辦公區(qū)采用塔式辦公樓和板式酒店，與空間豐富的商業(yè)娛樂區(qū)結(jié)合的布置方式，居住區(qū)獨(dú)立成組布置。通過外環(huán)組織交通。與線形集中綠地結(jié)合布置周邊景觀，中央?yún)^(qū)布置步行景觀系統(tǒng)，通過水系與綠地設(shè)置主景觀系統(tǒng)，爭取戶戶有景，步移景易的高層次低層住宅景觀。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結(jié)構(gòu)，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)），商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分），地下功能區(qū)。根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，地塊空間關(guān)系采用圍合，分合高低結(jié)合，形成生動(dòng)有序的體量關(guān)系。方案由中心步行廣場連接起來，形成清晰的功能組織序列。由城市廣場、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個(gè)步行主軸，形成了功能多樣，層次豐富的半室外共享空間——城市與建筑的過渡空間。同時(shí)又將建筑的各個(gè)不同的功能區(qū)有機(jī)的聯(lián)系起來。 現(xiàn)代社會(huì)各界對于健康環(huán)境的關(guān)注超過了以往任何時(shí)期，而半室外空間良好的自然通風(fēng)，在為人員密集的大型集會(huì)、文化、健身、娛樂活動(dòng)提供了便利的同時(shí)，它又有力的保護(hù)了人們的健康。同時(shí)屋頂平臺(tái)又自然形成了一個(gè)避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力的條件。（2） 交通組織與停車辦公樓群地下2層，為主要停車場，地下2層結(jié)合人防設(shè)置。機(jī)動(dòng)車沿南北路入地下停車場。商業(yè)樓群地下一層商業(yè)，地下2層為機(jī)房及倉庫，局部做機(jī)動(dòng)車停車位。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應(yīng)， 兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質(zhì)，地段特點(diǎn)，服務(wù)半徑和景觀效果等多種因素。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。機(jī)動(dòng)車停車通過地上和地下結(jié)合解決。（3）步行體系及景觀設(shè)計(jì)形成步行廣場，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續(xù)視線的集中景觀區(qū)域。公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進(jìn)一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。線形空間內(nèi)可設(shè)置群體主題景觀廣場、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結(jié)合主軸步行道及弧形信步道構(gòu)成豐富而生動(dòng)的景觀效果。 （4）綠色生態(tài)系統(tǒng) 建筑群體內(nèi)設(shè)線形綠化，集中綠化兩級(jí)生態(tài)系統(tǒng)。線形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態(tài)體系，多輔是指沿各個(gè)交通體系均設(shè)置為綠色線形系統(tǒng)。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內(nèi)與室外兩類。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂建筑的屋頂花園布置。室內(nèi)包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會(huì)所布置，如上位置的設(shè)計(jì)均圍繞生態(tài)建筑為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)。第三章 項(xiàng)目市場背景研究 投資環(huán)境分析 宏觀整體經(jīng)濟(jì)形勢2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，%。第一、%%。%（見表1），%。%。%。原材料、燃料、%。%。%。%。目前我國會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展。中國貿(mào)促會(huì)近日公布的研究報(bào)告顯示，未來5至15年內(nèi)，中國會(huì)展業(yè)年均增長率將保持在15%至20%左右。預(yù)計(jì)到2010年，我國會(huì)展業(yè)總收入將超過200億元；2020年，我國會(huì)展業(yè)總收入將超過1000億元。 據(jù)測算，會(huì)展產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù)高達(dá)1∶9，即場館收入為1時(shí)，其他交通、住宿、餐飲、娛樂、購物等相關(guān)收入則為9。會(huì)展業(yè)在帶來巨大的直接經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力：會(huì)展業(yè)作為人流、物流、技術(shù)流和信息流的重要載體，具有間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)的作用，而其產(chǎn)生的社會(huì)效益更是無法估量。會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)加大對商務(wù)旅游地產(chǎn)的需求。 XX城市概況XX市位于XX省西北部，北緯36176。2439。38176。039。、東經(jīng)115176。4539。117176。2439。之間，東西寬200公里，南北長175公里，總面積10341平方公里，占全省總面積的7．53％，位于黃河下游北岸。XX市北依北京、天津，南鄰省會(huì)濟(jì)南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢。XX市是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。京福高速公路貫穿南北，濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過。從XX到濟(jì)南國際空港僅需一小時(shí)，到天津海港也只用兩個(gè)小時(shí)。XX市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云， 1個(gè)市轄區(qū)、8個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市。2004年末全市總?cè)丝?49．3萬人，下降O．26％；非農(nóng)業(yè)人口130．33萬人，增長4．24％。全年出生人口6．92萬人，出生率12．6‰；死亡人口3．02萬人，死亡率5．5‰；人口自然增長率7．1‰。其中德城區(qū)10%，陵縣、臨邑縣各10%，齊河縣11%，樂陵市13%，人口所占比例較大。 XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%，為近幾年以來最高增速，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)五年的兩位數(shù)增長，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到12542元。其中，%；，%；，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、%，與上年基本持平。圖表：XX市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）GDP增長率（%）上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出了強(qiáng)大的活力，GDP增長速度連續(xù)五年超過10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。預(yù)計(jì)隨著國內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步實(shí)施，未來幾年XX市經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。，同比增長17%；，%；夏糧總產(chǎn)創(chuàng)歷史最高水平，增長20%；規(guī)模以上工業(yè)增加值、%、%%；，%，是1998年以來的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到4532元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到1860元，%。城市建設(shè)亮點(diǎn)多、力度大，同比增長33%。中心城區(qū)干道整治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程進(jìn)展順利，并且已大部分完工；新城區(qū)XX大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已完工。新型農(nóng)村合作醫(yī)療穩(wěn)步推進(jìn)，覆蓋面已達(dá)22%。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著。深入開展了省級(jí)文明城市創(chuàng)建活動(dòng)，德城區(qū)順利入選省級(jí)文明城市名單。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進(jìn)步?？梢钥闯觯琗X整體經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 XX市居民消費(fèi)狀況居民收入水平2004年XX城市居民人均可支配收入8049元，%。人均消費(fèi)支出為5888元，%。 居民消費(fèi)水平%。其中，食品類價(jià)格上漲最多，%； 2005年居民消費(fèi)價(jià)格上升的拉動(dòng)力將強(qiáng)于抑制力，加之2004年價(jià)格上漲的滯后影響，XX市居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在105%左右。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)2004年消費(fèi)品市場穩(wěn)中見旺。，增長16%。，%；，%；，%。全市人民生活繼續(xù)改善，2004年人均消費(fèi)支出達(dá)到5888元，%，%，%，文教娛樂用品及服務(wù)支出占11%。 XX市近年房地產(chǎn)開發(fā)狀況近年來，XX市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，從下圖可以看到，近幾年來，XX市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現(xiàn)上升的趨勢，上升幅度逐年加大。 XX市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場分析 商業(yè)市場分析目前，XX主要有湖濱大道、解放路、東風(fēng)路、東方紅路等主要商業(yè)街道，天衢購物中心、華聯(lián)商廈、XX百貨大樓等較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。湖濱大道是貫穿XX市南北的中軸路，道路硬件設(shè)施良好，人流車流較大，屬于XX市的形象道路，因此道路兩側(cè)多市政配套設(shè)施，如：各類金融機(jī)構(gòu)、公園、醫(yī)院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶于此，如：XX大酒店。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％。解放路位于XX市西側(cè)，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。該道路位于老城區(qū)，硬件條件一般，但是由于年代久遠(yuǎn)，許多工廠、商店、學(xué)校以及政府機(jī)構(gòu)都落戶于此。道路兩側(cè)門市房較多，大多是經(jīng)營五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％，餐飲約10700平方米，％，金融7100平方米，％。東風(fēng)路是貫穿XX市區(qū)東西的主干道，交通硬件設(shè)施良好，車流人流承載能力強(qiáng)，道路兩側(cè)分布了許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和XX市政府的職能部門，如：XX汽車總站、XX聯(lián)通分公司、市郵政局、XX市氣象局、希森大酒店等，可以說東風(fēng)路將在XX今后快速發(fā)展過程中起著非常重要的作用。其中汽配修理32830平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約占43％，餐飲所占比例其次，約占13％。東方紅路位于XX市中部，是貫穿XX市區(qū)東西向的中軸路，德成區(qū)政府、XX市政府市政協(xié)、市國土資源局、市人民醫(yī)院、招商局等許多政府部門和市政配套設(shè)施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連接XX市區(qū)和開發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，此道路的交通運(yùn)輸作用將會(huì)越來越大。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％，其次為娛樂，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13％。XX天衢購物中心位于XX市天衢路與德興路路口交界處，營業(yè)面積24000平方米，員工1800余人，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超級(jí)市場和百貨商場，它隸屬于XX德