【正文】 公共建筑（5）住宅（6）交通（7）特殊2．房屋按產權類別劃分（1）國有（2）集體所有（3）私有（4）聯(lián)營企業(yè)所有（5）股份制企業(yè)（6）港、澳、臺投資（7）涉外（8）其他3．房屋按建筑結構類別劃分（1）鋼結構（2）鋼、鋼筋混凝土結構（3）鋼筋混凝土結構（4）混合結構（5）磚木結構（6）其他結構4．房屋按用途類別劃分（1）住宅（2）工業(yè)、交通、倉儲（3）商業(yè)、金融、信息（4）教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研（5）文化、娛樂、體育（6）辦公（7）軍事（8）其他（三）物業(yè)管理區(qū)域前面我們說過物業(yè)是反映物業(yè)管理服務質量，連接物業(yè)管理供求雙方的介質，沒有物業(yè)談不到物業(yè)管理，更不會有物業(yè)管理市場。但是一套100平方米的住宅可以理解為一個物業(yè)的單位，一個幾十萬平方米的小區(qū)也可以理解成為一個物業(yè)的單位。作為物業(yè)管理市場商品交換的載體，究竟物業(yè)量定位到什么程度才最為適宜、才便于物業(yè)管理的實施、才便于物業(yè)管理市場運作，是我們現在要研究的問題。國家的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”（第九條）“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理”（第三十四條）。物業(yè)管理區(qū)域是物業(yè)的集合，是物業(yè)管理的基本單位，是物業(yè)管理市場供求雙方進行商品生產、交換和消費的載體。《物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。現在各地有關物業(yè)管理區(qū)域劃分的方法有很多種，有的以訂立同一業(yè)主公約的物業(yè)來確定、有的以擁有相對獨立的共用設施設備來確定、有的以主要交通道路圍合而成的區(qū)域來確定、有的以自然街坊或封閉小區(qū)來確定。在物業(yè)管理市場運行時，一定要注意到各地的有關規(guī)定界定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。（四）物業(yè)管理項目物業(yè)管理企業(yè)對于所接管的每一個物業(yè)管理區(qū)域，都應作為一個項目去管理。在物業(yè)管理市場上，也是以某一個物業(yè)管理項目去進行招投標的，項目是物業(yè)管理市場交換的單位。項目管理自古有之，但作為一種科學的管理手段應用于社會實踐活動，則是始于上一個世紀中葉，近十幾年才得到普遍的推廣和應用。項目是指按限定的時間、預算和質量標準完成的單件性的任務。項目管理是為了使項目能夠實現所要求的目標、所限定的時間和所預測的費用，而進行的全面的計劃、組織、協(xié)調和控制。單件性是項目的最主要特征，也可以理解為一次性。項目的任務和最終的成果是唯一的、沒有完全相同的另一項任務。大批量的重復性生產活動不是項目。項目的單件性促使其管理者必須根據某一項目的特殊情況和要求進行管理。項目應該有明確的目標，其目標可分為成果性目標和約束性目標。成果性目標是指項目的功能性要求，不同類型的各種項目應有各種具體的標準或技術經濟指標。約束性目標是指項目的限制條件，包括時間、費用、環(huán)境和其他條件。項目是一個整體的管理對象，在按照需要配置生產要素時，必須以總體效益的提高為前提，做到數量、質量和結構的總體優(yōu)化。由于項目實施過程中內外環(huán)境的變化，管理和生產要素的配置應該是動態(tài)的。項目應以最終結果進行分類，這樣可以分為：建設項目、維修項目、科研項目、航天項目和服務項目。物業(yè)管理的標的物——物業(yè)，從其出現伊始就是按項目進行管理的。決定立項之前要進行項目的可行性研究，然后要進行項目的報批工作，接下來就要進行項目的建設施工。生產階段完成后，項目進入流通領域，通常需要進行項目的代理銷售。項目在消費過程中，需要專業(yè)化的管理以達到其設計使用功能，實現其使用價值。這種專業(yè)化的管理就是物業(yè)管理，屬于服務類的項目管理。需要進行專業(yè)化管理的標的物——消費過程中的物業(yè)整體，就是物業(yè)管理項目。物業(yè)管理項目是單件性的任務，首先管理標的物本身就有異質性，世界上找不到完全相同的兩個項目。另外，物業(yè)的所有者——業(yè)主對管理質量標準的要求也不盡相同，因此其任務和最終結果是唯一的。物業(yè)管理的時間應在政府主管部門規(guī)定范圍內由甲乙雙方約定，因此物業(yè)管理項目有一定的時間要求。物業(yè)管理應在一定預算控制下完成，而且要達到一定的目標，物業(yè)管理服務活動具有項目的所有特征。物業(yè)管理項目是以消費過程中的某物業(yè)為整體的管理對象，按照國家規(guī)定和甲乙雙方約定的成果目標和約束目標，所需完成的單件性任務。（五）物業(yè)的權屬關系管理的權利、義務和責任源于財產的產權，只有明確了物業(yè)的權屬關系，才能對物業(yè)管理進行深入的研究。前面我們在物業(yè)分類中已經提到了物業(yè)的產權有國有、私有和集體所有等。但在一個物業(yè)管理區(qū)域內，究竟哪些是國有、哪些是私有、哪些是業(yè)主群體共同所有必須界定清楚?，F在新建的住宅小區(qū)都屬于異產毗連房屋，有些商貿樓也是異產毗連房屋。按照建設部的解釋“本規(guī)定所稱異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！?也有人將這類物業(yè)稱為“區(qū)分所有權建筑”，其實這是將外文直譯而成。從產權關系上講，異產毗連房屋實際上是國有產權、私有產權和業(yè)主共有產權的混合體。由于異產毗連房屋是物業(yè)管理的主要標的物，我國的物業(yè)管理也源于異產毗連房屋的出現，因此這種類型物業(yè)的物業(yè)管理市場是本書研究的重點。消費者購買了物業(yè)以后，就擁有了物業(yè)的產權即所有權，使其所購部分成為“私有”物業(yè)。但如果所購買的物業(yè)不是單體的，或具有共有、共用設備和附屬建筑的建筑物，就應該是異產毗連房屋，眾多業(yè)主共同擁有的“共有”產權。在現在所能見到的文件中，大多不用“共有”而用“共用”。一是因為過去并沒有把所有權與管理權密切掛鉤；二是因為傳統(tǒng)的房地產管理模式中產權均為國家所有，公共部位只能是共同使用而不能共同擁有。“房改”以后，雖然許多產權已經私有，但“插花”居多并未全部轉變?yōu)樗接?，公共部位的產權關系比較模糊，只能使用“共用”一詞。在一個物業(yè)管理區(qū)域內也存在公有產權?！肮焙汀肮病坝胁煌暮x，“公有”是全民所有即國家所有，也可稱為“國有”?！肮灿小笔嵌鄠€私人共同擁有，是一定范圍內業(yè)主群體共同所有的財產。城市的基礎設施應該是國有財產，物業(yè)管理的出現只是改變了管理模式并未變更權屬關系。因此，城市基礎設施仍然屬于國有財產。不過隨著城市管理體制改革的不斷深化，有些已經交由國家的壟斷性經營機構去經營管理，但產權關系并沒有轉交給任何私人企業(yè)。這些壟斷性經營機構在經濟上和政策上，仍然享受著特殊的照顧。物業(yè)管理區(qū)域內私有、共有和公有產權究竟如何劃分，國家迄今尚無明確規(guī)定，因此嚴重地影響了物業(yè)管理責任的界定及物業(yè)管理市場上正常的交換活動。為了研究物業(yè)管理市場方便，在此先闡明本書的觀點。1．物業(yè)的公有部分 物業(yè)管理區(qū)域內，建筑物以外的水、電、氣和道路等基礎設施應為公有即國有部分。公有部分業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)不負責養(yǎng)護和維修。2．物業(yè)的共有部分（1）共有設施、設備公有和共有設施、設備的界限應以建筑物的外圍為準，建筑物以外為公有部分，建筑物以內為共有和私有部分。1）設施、設備多層建筑以建筑物外第一個水表井為界，高層建筑以建筑物內供水泵房計費水表為界；2）水設施、設備以建筑物外第一個檢查井為界；3）供電設施、設備中使用架空線路的，高層以建筑物內配電箱為界、多層以建筑物外墻為界；使用地下埋設線路供電的，以電纜進線兀接箱為界；（2）建筑物的共用部分 前面我們已經分析了物業(yè)的公有部分，如果再把私有和共有分開，把私有部分剝離出去剩下的就是共有部分。建筑物的共有和私有部分不容易劃分清楚，世界各國劃分方法也不盡相同。有的國家是按空間劃分，業(yè)主的私有部分僅為單元以內的空間，物質實體（包括所有的結構、裝修和設備）都是業(yè)主群體共有；有的國家是按結構劃分，建筑物的結構都是業(yè)主群體共有，裝修可以是業(yè)主私有（設備在后面另議）。現在國內在這一問題的認識上比較混亂，有人認為建筑物中的單元門以內是業(yè)主私有部分，單元門以外是共有部分。我們認為不妥，單元以內的墻體也要抗剪切和傳遞上部荷載，對其他業(yè)主的單元照樣起支撐作用。如果該業(yè)主裝修時隨便破壞墻體，造成承受動荷載或靜荷載的能力下降，很容易使建筑物坍塌?？梢哉J為，只要對建筑物整體結構起到一定作用的任何部位，都是業(yè)主群體共有部分。本書傾向于按建筑物結構劃分公有和私有部分。雖然按空間劃分對建筑物安全更加有利，但我國業(yè)主習慣于二次裝修，按空間劃分無法控制。 如果上述觀點可以成立，則建筑物的共有部分具體指：屋蓋、樓蓋、樓板、樓梯、梁、柱、立桿、支墩、支撐、墻體、屋架、懸索、連接接點和基礎等建筑實體的結構構造和承重結構。 業(yè)內習慣把物業(yè)分為建筑本體（或實體）和設施設備。以上我們分析了建筑本體，現在分析一下設施設備的共有和私有的劃分方法。有人認為，以各種管線的安裝方向為準，以橫豎管線接點為界，鉛直放置的為業(yè)主群體共有，水平放置的為業(yè)主個人私有。對于下水管線可以這樣理解，但“自來水表”或“氣表”，“橫表”和“豎表”都有。對于給水管線或供氣管線末端單元，如果所裝計量表是豎表，又以橫豎管接點為界，則該單元的計量表劃入了共有部分。本書認為，應當以單元內的計量表為界，計量表以上是業(yè)主群體共有，計量表以下是業(yè)主私有。3．物業(yè)的私有部分業(yè)主的個人私有部分包括業(yè)主單元以內的專用空間和裝修，以及各種計量表以下的管線和業(yè)主專用設施、設備。毗連單元以結構部分為界，裝修為所在單元的業(yè)主所有。二、物業(yè)管理（一）含義眾所周知，物業(yè)管理是舶來品，但是我們對物業(yè)管理的理解和外國人所說的物業(yè)管理并不完全一樣。如果我們在一些英文資料中看到“Property management”時，千萬不要理解為我國現行的管理模式。因為耐心看下去的話，很快就會發(fā)現所闡述的都是住宅租賃經營過程中的管理問題。可以認為，近代物業(yè)管理模式確實始于斯。在19世紀60年代，英國的一些出租的住房環(huán)境惡劣，承租人拒交租金，出租人利益不能得到保證。當時有一位女士，制定了嚴格的管理制度改善了居住環(huán)境，因此提高了租金收繳率。后來這種管理方式在一些國家和地區(qū)得到推廣，時稱“Property management”即物業(yè)管理。現在境外的物業(yè)管理公司大多仍然承擔住宅租賃經營的業(yè)務，而且設有住宅租賃經營代理部門。我們現在所說的物業(yè)管理，實際上是多主樓宇管理和商貿樓宇管理。因此廣義的物業(yè)管理應該包括，多主樓宇、商貿樓宇管理和住宅租賃經營代理。我國的物業(yè)管理有其特定的含義，《物業(yè)管理條例》 第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關的場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的衛(wèi)生和秩序的活動。” 物業(yè)管理是一種活動，更確切地說是一種以物業(yè)為標的所進行的服務活動。服務本身是一種產品，《質量管理和質量保證標準》規(guī)定：“產品是活動和過程的結果”，“產品包括服務、硬件、流程性材料、軟件或它們的組合”。服務作為一種產品究竟始于何時現在已經無法考證，但在生活中卻無時不在進行著。有些屬于自我服務、有些是親友之間的服務，這些僅僅是產品而不是商品。產品不一定都是商品，只有進入市場進行交換才是商品。物業(yè)管理服務是經營性的服務，是一種供求雙方在市場上進行交換的商品。（二）物業(yè)管理服務內容物業(yè)管理服務實際上包括了物業(yè)消費過程中，針對物業(yè)所進行的管理和服務兩項工作。物業(yè)管理服務的內容主要包括常規(guī)服務、專項服務和特約服務。1．常規(guī)服務 對于異產毗連房屋的常規(guī)服務，一般是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，所提供的最基本的公共性管理和服務。服務的目的主要是對業(yè)主群體共有財產和公共秩序的管理和維護。對于單一業(yè)主物業(yè)管理的常規(guī)服務，是對產權人所擁有的物業(yè)和秩序的管理和維護。常規(guī)服務通常需要寫入物業(yè)服務合同之內，具體內容包括：（1）建筑物共有部位的管理和服務1）建筑物的查勘鑒定；2）制定維修方案；3）編制維修預算和專項維修資金使用計劃；4）組織維修養(yǎng)護；5）建筑物檔案資料管理。（2）共有設施設備的管理和服務1）保證設施設備正常運行；2）辦理設施設備使用許可證；3）不同級別的定期保養(yǎng)、檢查和維修；4）設施設備檔案資料的管理；5）制定維修方案；6）編制維修預算和專項維修資金使用計劃；（3）物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境管理1）共有部位的保潔；2）共有部位消毒；3）共有設施設備的保潔；4）垃圾清運；5）花草樹木和綠地的澆灌、施肥、補苗和養(yǎng)護。（4）公共秩序的維護和管理1）指揮車輛行駛，維護物業(yè)管理區(qū)域內的交通秩序；2）引導車輛停放，保證道路暢通；3）協(xié)助公安人員宣傳安全防范和消防常識；4）發(fā)現治安和消防隱患及時報告有關部門；5）遇到治安問題和火災立即報警并保護事故現場；6）裝修管理。2．專項服務專項服務的內容包括了上面所羅列的各項服務中的任何一項服務，以及尚未包括進去的與業(yè)主使用物業(yè)有關的各種服務。專項服務的含義業(yè)內有兩種不同的理解，其一是《物業(yè)管理條例》所提到的“專項服務”轉托；其二是物業(yè)管理企業(yè)日常操作中經常涉及到的“專項服務”設定。（1）“專項服務”轉托專項服務轉托所涉及的服務大多是常規(guī)服務范圍之內的項目。物業(yè)管理的常規(guī)服務有很多項，承接委托的物業(yè)管理企業(yè)需要權衡利弊，決定是否全部由自己直接管理。利弊分析時，主要考慮人力資源、物業(yè)管理服務中的設備和服務成本的大小等各種因素。如果自己管理不如轉托出去更有利，物業(yè)管理企業(yè)有可能委托專業(yè)性服務機構提供專項服務。國家的現行法規(guī)也允許轉托行為的存在?！段飿I(yè)管理條例》第四十條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”值得注意的是，雖然物業(yè)管理企業(yè)可以將某些專項服務轉托出去，但不允許將物業(yè)管理區(qū)域內的