泉州某店面營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)案-文庫(kù)吧
2025-04-02 05:12 本頁(yè)面
【正文】 源：泉州各縣市占50%左右，其中南安占絕大部分；項(xiàng)目周邊客戶(hù)群體占50%左右，主要是西郊北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶(hù)群。購(gòu)買(mǎi)目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有極少部分客戶(hù)群體用于自營(yíng)。三、 本案商業(yè)面的SWOT（優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、隱憂）分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) S1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市場(chǎng)集中，與西郊新村及西郊市場(chǎng)毗鄰，有大量人流及消費(fèi)需求支撐；2）本案所處的西郊片區(qū)具較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，商業(yè)發(fā)展空間及可塑性強(qiáng)；3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對(duì)滿足、提升區(qū)域商業(yè)形態(tài)及商業(yè)價(jià)值有一定的促進(jìn)作用；項(xiàng)目劣勢(shì) W1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)發(fā)展受阻，商店升值潛力不明顯，對(duì)泉州周邊縣市的投資客戶(hù)產(chǎn)生難以逾越的抗性；2）道路狹窄，交通不暢，目前只有2條通往北峰工業(yè)區(qū)和南安九日山的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項(xiàng)目定位可選擇余地?。?）區(qū)域商業(yè)消費(fèi)水平較低，商業(yè)氛圍冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費(fèi)力外流嚴(yán)重；4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對(duì)投資型的客戶(hù)影響較大，不利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) O1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設(shè)與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建設(shè)，市政府對(duì)城市西部發(fā)展的力度及決心已現(xiàn)，對(duì)已被市場(chǎng)遺忘的西郊是一個(gè)提升價(jià)值與形象及自我發(fā)展的良好契機(jī)；2）舊305省道城西路即將進(jìn)行的拓寬改造，將對(duì)區(qū)域形象有著良好的促進(jìn)作用，特別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè) 物業(yè)的形象與價(jià)值均可獲得強(qiáng)有力的提升，是本項(xiàng)目銷(xiāo)售有力的大勢(shì)良機(jī)。 項(xiàng)目隱憂 T2） 大泉州“東拓南進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略以及東部新區(qū)發(fā)展的完善，區(qū)域內(nèi)的居民“外逃”的比例將持續(xù)增加，區(qū)域消費(fèi)力量亦受影響而消弱；3） 受大型超市和商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的沖擊，及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，本案消費(fèi)需求支撐下降；4） 近兩年以來(lái)商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下跌，平均跌幅達(dá)10%，店面售價(jià)及銷(xiāo)售進(jìn)度亦受較大的影響。第二篇 營(yíng)銷(xiāo)企劃一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻?hù)定位分析本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價(jià)值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場(chǎng)以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢(shì)，特別要充分借助舊305省道的改造，來(lái)引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)區(qū)域及本案形象與價(jià)值的認(rèn)同。根據(jù)區(qū)域周邊項(xiàng)目的客戶(hù)群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氛圍等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶(hù)群體定位如下：區(qū)域來(lái)源：以項(xiàng)目周邊區(qū)域的潛在客戶(hù)群體為主南安、浮橋等外來(lái)區(qū)域客戶(hù)為輔兩者在本案客戶(hù)總量所占的比例，預(yù)計(jì)為7：3。購(gòu)買(mǎi)用途：主要為投資購(gòu)買(mǎi)用于自營(yíng)購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)比例較低兩者比例約為8：2。二、項(xiàng)目定位的可行性分析 項(xiàng)目定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶(hù)群體資源和項(xiàng)目所處的地理位置等綜合要素來(lái)考量。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)特性的市場(chǎng)，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。一般情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、密切，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車(chē)輛行走，貨物運(yùn)輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越?。皇袌?chǎng)規(guī)模：須具備一定的市場(chǎng)規(guī)模形成集合優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；政策扶持：必須得到政府部門(mén)的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策；市場(chǎng)配套：停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、物流中心、經(jīng)營(yíng)管理、廣告推廣和市場(chǎng)促銷(xiāo)等；而本案所處區(qū)域的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場(chǎng)本身?xiàng)l件等并不具有足夠的做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的要素，不能充分體現(xiàn)市場(chǎng)的優(yōu)越性。同時(shí)，做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還必須涉及項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場(chǎng)”結(jié)合運(yùn)作最大難點(diǎn)所在，對(duì)于本案僅三千多平方米的商業(yè)店鋪，經(jīng)濟(jì)效益不佳。綜合以上分析，我們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”，因?yàn)?，相?duì)于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)所需的市場(chǎng)規(guī)模不大，單體營(yíng)業(yè)面積一般在1020㎡之間，并且有西郊兩大菜市場(chǎng)對(duì)本案起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及價(jià)值的角度出發(fā)，對(duì)本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”的操作以概念營(yíng)銷(xiāo)為主。概念營(yíng)銷(xiāo)對(duì)本案的促進(jìn)主要有兩個(gè)方面：一、 概念營(yíng)銷(xiāo)能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場(chǎng)大勢(shì)下，突出項(xiàng)目的商業(yè)定位，并對(duì)項(xiàng)目未來(lái) 的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案可獲得的一定的投資回報(bào)，為本案樹(shù)立起足夠的投資信心
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