【正文】 提出改進措施和意見。 在成本合約部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書。. 其他環(huán)節(jié)的成本控制 項目正式發(fā)售前，營銷管理中心應(yīng)組織設(shè)計部、項目工程部和成本合約部擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)。《銷售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報公司總經(jīng)理辦公會審查通過。 銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報公司總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。 應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。 公司各部門個人員應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。5. 相關(guān)文件. 《公司計劃管理制度》. 《內(nèi)部信息管理規(guī)定》. 《公司預(yù)算管理制度》. 《財務(wù)核算管理制度》. 《財務(wù)分析制度》. 《財務(wù)借款與付款審批程序》. 《項目拓展與項目論證管理程序》. 《項目可行性研究報告編制作業(yè)指引》. 《方案（概念）設(shè)計管理程序》. 《施工圖設(shè)計管理程序》. 《材料設(shè)備選型定板管理程序》. 《設(shè)計變更管理程序》. 《供方管理程序》. 《采購與招標(biāo)管理程序》. 《合同管理程序》. 《甲供材管理程序》. 《甲限材管理程序》. 《項目目標(biāo)成本管理辦法》. 《項目責(zé)任成本管理辦法》. 《項目成本優(yōu)化作業(yè)指引》. 《項目工程變更簽證管理程序》. 《項目工程預(yù)結(jié)算管理程序》6. 附件及表單無 項目成本管理流程 項目目標(biāo)成本管理辦法1. 目的為提高公司成本管理水平，建立先進合理的目標(biāo)成本管理體系，為公司所屬各項目制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范制定本辦法。2. 適用范圍本辦法適用于公司所屬各項目。3. 術(shù)語和定義 目標(biāo)成本是基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)公司“以最經(jīng)濟合理的成本提升產(chǎn)品競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。4. 職責(zé). 成本合約部 負(fù)責(zé)目標(biāo)成本的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實。. 財務(wù)部 配合目標(biāo)成本的管理。. 其他部門 按目標(biāo)成本開展職能管理或業(yè)務(wù)工作，接受成本合約部的指導(dǎo)和監(jiān)督。5. 管理辦法. 目標(biāo)成本文件構(gòu)成. 目標(biāo)成本文件分為兩個部分：《目標(biāo)成本測算表》、《項目動態(tài)成本信息月報》。. 《目標(biāo)成本測算表》是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種工程費用指標(biāo)。. 《項目動態(tài)成本信息月報》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。. 目標(biāo)成本管理原則. 市場導(dǎo)向原則目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。. 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。. 事前控制原則目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。. 動態(tài)管理原則建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。. 目標(biāo)成本科目的分類：詳見附表. 目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求. 方案設(shè)計階段，成本合約部根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”，確定各項成本的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷（樣板房等建安）費用等，并向各成本負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。成本合約部根據(jù)測算，提出初步設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，以此指導(dǎo)初步設(shè)計的造價控制。. 初步設(shè)計確定后十五個工作日內(nèi)，對《目標(biāo)成本測算表》進行全面細(xì)化和修訂。. 成本合約部組織各相關(guān)部門根據(jù)工作現(xiàn)狀和計劃，對設(shè)計、報建、工程、營銷（樣板房等建安）等費用進行分析或修正，成本合約部最后統(tǒng)一調(diào)整，形成最終的目標(biāo)成本。. 《目標(biāo)成本測算表》經(jīng)分管副總/總監(jiān)審核，最終由總經(jīng)理審批并報董事長備案后實施，以此指導(dǎo)后期設(shè)計、采購、施工等業(yè)務(wù)活動中的資金使用與管理。. 建安費的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。. 《目標(biāo)成本測算表》在經(jīng)相關(guān)部門評審，最終經(jīng)總經(jīng)理審批通過后，成本合約部將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件，并及時報財務(wù)部備案。. 目標(biāo)成本測算表的編制. 目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用公司統(tǒng)一測算表格（見《目標(biāo)成本測算表》），并體現(xiàn)量價分離的原則。. 目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。. 成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《目標(biāo)成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。. 成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。. 產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。. 《目標(biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。. 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。. 各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大。. 《目標(biāo)成本測算表》中的跨期成本分?jǐn)偡绞揭浴赌繕?biāo)成本測算表》中的填報指引或表中備注為準(zhǔn)，相關(guān)數(shù)據(jù)提供部門詳見《目標(biāo)成本測算表》中的填報指引。. 《目標(biāo)成本測算表》中三級以下科目（不含三級）可以根據(jù)項目的特點及實際情況進行調(diào)整，三級以上成本科目不可以進行調(diào)整。. 目標(biāo)成本的執(zhí)行. 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本合約部每月初3日內(nèi)出一份《項目動態(tài)成本信息月報》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。. 《項目動態(tài)成本信息月報》包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”；月報中的“主體工程招標(biāo)計劃”應(yīng)明確。. 成本合約部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在成本管理軟件中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，并及時調(diào)整動態(tài)成本。. 若在月內(nèi)出現(xiàn)增加成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本合約部提供相關(guān)資料，成本合約部及時計算相應(yīng)成本變化金額和原因，單項目標(biāo)成本增加＞3％，須報總經(jīng)理審批。. 在合同審批時，即時反映施工合同和材料設(shè)備采購合同造價與目標(biāo)成本的對比概況；設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。. 項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)對項目動態(tài)成本變化情況作出分析并對相關(guān)責(zé)任部門進行評估，并提交公司高層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。. 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。. 項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。. 目標(biāo)成本的修訂《目標(biāo)成本測算表》經(jīng)總經(jīng)理審批后，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本信息月報》中反映即可。當(dāng)規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變時，一般應(yīng)對目標(biāo)成本進行修訂，并報總經(jīng)理審批。. 目標(biāo)成本考核. 目標(biāo)成本的考核對象是相關(guān)部門的部門經(jīng)理，見《項目責(zé)任成本管理辦法》。目標(biāo)成本科目分類成本科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等3紅線外市政設(shè)施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等二開發(fā)前期準(zhǔn)備費1勘察設(shè)計費勘測丈量費水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規(guī)劃設(shè)計費規(guī)化費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、費新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路設(shè)計、建造費用臨時用電施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用臨時用水施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用場地平整基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用4臨時設(shè)施費臨時圍墻圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用臨時辦公室租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費用三主體建筑工程費1基礎(chǔ)造價土石方、樁基、護壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水u 給排水自來水、排水u 直飲水系統(tǒng)u 熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片、分戶計量熱表等室內(nèi)燃?xì)馐覂?nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙u 水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)u 電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播u 氣體滅火系統(tǒng)u 防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭對講系統(tǒng)包括可視及非可視對講三表遠(yuǎn)傳水、電、氣遠(yuǎn)程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)4室外電氣及高低壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備室外強電管道及電纜敷設(shè)室外強電總平線路部分室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設(shè)費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場建造費道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶 、座椅、陽傘七配套設(shè)施費1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置2