【正文】 際，高級應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費場所，如星級酒店、俱樂部、高爾夫球場等；●周末喜歡從事一些度假式休閑活動或參加國際化的高檔文化活動，名車展、模特SHOW、高雅文藝演出是他們喜愛觀看的活動；●不喜歡太被注目，一般場合不愛露面。2. 投資型產(chǎn)業(yè)別墅客群定位基于辦公（旅游）別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小?！∧繕丝蛻魹榫C合實力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求?！　∧繕丝蛻舭此兄茩C構(gòu)和規(guī)模分為四類：　　● 大中型民營企業(yè)； 　　● 國際500強企業(yè)；　　● 中型外資企業(yè)；● 具有投資型眼光的個人；● 外地企業(yè)住武漢代表辦事處。四、價格定位分析中國地產(chǎn)市場已進入買方市場，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜的市場環(huán)境中，發(fā)展商如何制定消費者可接受的、對自己最有利的價格，這始終是一個關(guān)系樓盤命運的問題。一般常用的樓盤定價方法有：成本定價法；競爭定價法；聲望定價法；差異定價法；時間定價法；可比樓盤量化定價法。以盡可能地減少不確定性和風(fēng)險性為出發(fā)點，我司在本案中以可比樓盤量化定價法對項目的住宅價格進行定量描述。所在片區(qū)范圍界定決定樓盤價值的高低主要是兩個方面，地段和價格。拋開價格，先確定地段，地段范圍不能太大也不能太小，太大會降低樓盤的可比性，太小又不能準確反映本項目所在片區(qū)的樓盤走勢?？紤]到本項目純別墅項目，因此選取湯遜湖片區(qū)3個樓盤，盤龍城2個同質(zhì)樓盤作為可比量化樓盤。（見附表1）定級因素權(quán)重確定權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都有被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。我們針對項目情況，挑選出19個因素，共分五個等級，分值為5分。、、、、、。樓盤因素定級公式P=∑WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+……+WnFn式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n——樓盤定級因素的總數(shù)；Wi——權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi——分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)近日最新調(diào)查資料所得。可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表一萬科城市花園銀河灣宜家湯臣本案位置3423價格5342配套44物業(yè)管理5445建筑質(zhì)量544層高5355交通332城市規(guī)劃3334樓盤規(guī)模5445朝向5555外觀5445室內(nèi)裝飾51444環(huán)保333發(fā)展商信譽5434付款方式4444戶型設(shè)計54銷售情況5444廣告4445停車位數(shù)量4445評分可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表二梅南山居恒達盤龍灣山水龍城位置342價格423配套43物業(yè)管理44建筑質(zhì)量44層高455交通22城市規(guī)劃344樓盤規(guī)模55朝向555外觀35室內(nèi)裝飾43環(huán)保33發(fā)展商信譽354付款方式444戶型設(shè)計4銷售情況444廣告445停車位數(shù)量445評分價格定位共選取6個有可比意義的樓盤按量化方法，將每個項目的各種因素的得分乘以各自的權(quán)重再求和，得出每個項目的得分。其得分情況如表示：原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1萬科城市花園350012250000710502銀河灣330010890000577503宜家湯臣486023619600918544梅南山居320010240000587205恒達盤龍灣29808880400520016山水龍城36801354240068632合計2152079422400400007（注：表中樓價為均價（元/平方米），且盡可能選取各個項目中別墅的均價）據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸議程設(shè)置為：Y=a+bX只要求解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計算欄數(shù)據(jù)，得：a=b=其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。據(jù)上述分析，則其住宅的均價為：Y=*=以上的價值分析只是定出項目的均價。而房地產(chǎn)項目的價格則包括起售單價、最低單價、最高價格、主力單價、主力總價、最低總價、車位總價、總價配比等多種名目，且在具體的操作中，要想高效地運用價格策略，則必須隨市場行情、銷售狀態(tài)進行動態(tài)定價，在策略上，又視具體情況有“低開高走”、“高開低走”等方式，且其樓層差、朝向差等均有行業(yè)規(guī)律，后繼將提供詳盡的方案。五、關(guān)于新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對武漢市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議本項目在規(guī)劃設(shè)計中，按照國家康居示范工程的要求，重視塑造綠色的生態(tài)環(huán)境，積極保護和合理運用基地的地形、地貌與地物，使原生的基地資源與人居環(huán)境和諧共生。同時，大力推進利用清潔能源，減少在能源使用過程中對環(huán)境的污染。因此，在設(shè)計過程中應(yīng)盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：，運行成本低廉，回收效率高的雨水回收系統(tǒng)，將雨水通過采集，綠植、過濾、凈化，儲存于社區(qū)湖面，用來進行社區(qū)內(nèi)綠化灌溉。：設(shè)置污水生化處理站和雨水回收系統(tǒng)，將小區(qū)生活污水收集并送經(jīng)處理廠進行深度處理，回收的雨水和處理后的中水用于小區(qū)的綠化澆水、洗車、道路灑水及人工湖補給等，既節(jié)省寶貴的水資源，又大大改善小區(qū)水環(huán)境。 :充分考慮到武漢的區(qū)域性氣候條件，不僅利用太陽能熱水器，將白天的太陽能轉(zhuǎn)換成熱能，向小區(qū)提供太陽能熱水；還利用太陽能光電設(shè)備，將太陽能轉(zhuǎn)換成電能輸出，為公建照明、庭院燈、綠化燈等提供相關(guān)節(jié)能照明。 ，免費贈送給業(yè)主！該系統(tǒng)能夠直接處理食物垃圾，避免室內(nèi)外環(huán)境污染，降低物業(yè)管理費用。其操作簡單，應(yīng)用方便，也表現(xiàn)出了本項目真心為業(yè)主作想的服務(wù)態(tài)度和作為高新技術(shù)住宅的所應(yīng)當(dāng)具備的環(huán)境保護功能。北美的食物垃圾處理器的操作方法如下： (1)打開水龍頭，水流適中。(2)打開電源開關(guān)，啟動電機運轉(zhuǎn)。(3)倒入食物垃圾，處理完垃圾需延長數(shù)秒鐘，再關(guān)電源和水。 ，小區(qū)垃圾處理站呈集裝箱式結(jié)構(gòu)，所有垃圾直接由垃圾清運車載走，避免二次轉(zhuǎn)運污染。該垃圾處理系統(tǒng)可設(shè)于小區(qū)西北角，可用于存放住戶少量的非食物性垃圾。并且垃圾分類存放，方便回收再利用。 ：可借鑒北京錦繡大地項目的經(jīng)驗，采用節(jié)能優(yōu)化設(shè)計。經(jīng)節(jié)能優(yōu)化設(shè)計后，建筑本身的冷熱負荷降低為傳統(tǒng)建筑的1/5； 達到北歐發(fā)達國家外維護技術(shù)水平，在一系列建筑保溫節(jié)能參數(shù)的對比上，k，k，k，k。這一切建筑成果的取得，都在于科學(xué)的設(shè)計、施工和積累歐洲近20年建筑科技的實踐經(jīng)驗的結(jié)果。、綠色環(huán)保材料等新材料、新技術(shù)六、智能化系統(tǒng)思考： 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點播。：（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)：（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、24小時物業(yè)服務(wù)七、物業(yè)管理的前期介入：物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對物業(yè)設(shè)計、管理的專業(yè)經(jīng)驗融入到項目的設(shè)計中去，這樣可以彌補物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進一步滿足業(yè)主的要求，使難點提前得到妥善解決。還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準備。物業(yè)管理的行為的實質(zhì)就是為住戶提供服務(wù)，然而服務(wù)的好與差，是否令業(yè)主滿意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有多高。而物業(yè)管理的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司對各項目內(nèi)容非常熟悉，諸如土建結(jié)構(gòu)，管線走向，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝等物業(yè)情況要了如指掌。因此，必須在物業(yè)的前期工作階段就介入管理，這樣才能對今后養(yǎng)護維修的重點有所了解，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。為了提高我們樓盤的質(zhì)量，打造我們良好的樓盤品牌，我們建議物業(yè)管理在項目開發(fā)的前期就介入，結(jié)合我們前期對高爾夫球場及會所的管理經(jīng)驗，利用我們四星級會所的優(yōu)勢，讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視，那將會極大地促進我們物業(yè)的銷售?？梢胍韵挛飿I(yè)管理概念：：理由：精英們需要的是新的出路和發(fā)展，他們要有更多的社交氛圍和機會，能為生活和工作提供更多幫助和關(guān)懷。操作方式： 桑拿、健身、KTV娛樂服務(wù)