【正文】 另外可以帶來(lái)的諸多全面、完善、人性化的服務(wù)，來(lái)提升集團(tuán)的企業(yè)形象，建議開(kāi)展會(huì)員制銷(xiāo)售方案。時(shí)間：2006年8月內(nèi)容：利用項(xiàng)目竣工后的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)舉辦攝影大賽，要求參賽人員每人拍攝一張風(fēng)景照片，參賽作品將在售樓部展出并請(qǐng)前來(lái)售樓部的人們一同參加評(píng)選，獲獎(jiǎng)作者猜對(duì)前三名的群眾將獲得數(shù)額不等的現(xiàn)金及精美禮品作為獎(jiǎng)勵(lì)。效果預(yù)測(cè)： 通過(guò)別開(kāi)生面的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)吸引目標(biāo)客戶(hù)，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，制造人氣，展示果嶺32C0美墅家的內(nèi)涵與魅力，并配合促銷(xiāo)活動(dòng)的實(shí)施，讓客戶(hù)迅速?gòu)男膭?dòng)到行動(dòng)。（二）、項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用規(guī)劃表宣傳推廣費(fèi)用總計(jì)：30000萬(wàn)元%=300萬(wàn)元整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額初步估算為3億元，%，%，實(shí)際宣傳推廣費(fèi)用為300萬(wàn)元。 第二步：初期推廣要謹(jǐn)慎。分析：（1）從施工進(jìn)度來(lái)看，2006年3月份第一部分開(kāi)工的樓盤(pán)已接近完工，樓體有一定的形象，樓盤(pán)本身是個(gè)好時(shí)機(jī)。時(shí)機(jī)既是環(huán)境的產(chǎn)物，很多情況可遇不可求，但對(duì)市場(chǎng)敏感就會(huì)捕捉到良好時(shí)機(jī)的可能性就大大增加。廣播媒體：電臺(tái)廣播，作為傳播面較廣、重復(fù)率高，可以市民不斷加強(qiáng)記憶。建議前期在開(kāi)盤(pán)日前一個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行密集型打擊（建議開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月每周一期半版楚天都市報(bào)，每周一期半版長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)，開(kāi)盤(pán)期覆蓋武漢主要報(bào)紙媒體）。具體內(nèi)容：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。A、構(gòu)想：整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)接待中心根據(jù)工程部及裝修設(shè)計(jì)的平面布置安排，建議在規(guī)劃會(huì)所處先期建立起來(lái)，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派、個(gè)性突出。強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)之八：綠色、陽(yáng)光、氧氣和徒步，現(xiàn)代人時(shí)尚的投資選擇果嶺32C0鄉(xiāng)村高爾夫別墅，高雅的運(yùn)動(dòng)，幽雅的環(huán)境，健康的生活，無(wú)與倫比的優(yōu)雅氣質(zhì)，深深的誘惑著城市的精英一族，而目前較低的價(jià)格，更是眼光獨(dú)到者不會(huì)錯(cuò)失的最佳的投資方式，時(shí)尚的投資選擇。強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)之四：精英人物，需要城市幻想遠(yuǎn)離事業(yè)紛擾，卻時(shí)刻惦記生意，每天如是……在城市想找舒服，恐怕先要找平衡。二、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)推廣系統(tǒng)項(xiàng)目推廣形象廣告語(yǔ)：高爾夫 清清水 美墅家曾幾何時(shí)，人們?yōu)樯磉叺姆矇m瑣事所困擾，在得失取舍之間無(wú)法自拔，心靈始終向往純潔、自然、輕靈，最原味的，最平和的，這都是人們對(duì)生活模式的需求和心靈深處最深的憧憬，向往著郊外的自然寧?kù)o的生活，結(jié)合高爾夫運(yùn)動(dòng)的生活享受，這正是果嶺32C0鄉(xiāng)村高爾夫別墅，帶來(lái)全新的生活方式。建筑使用率：建筑使用率很高。售價(jià)10000元/　M2，與北京一般高檔高層寫(xiě)字樓售價(jià)差別不大。　●武漢市場(chǎng)及湖北地區(qū)尚無(wú)辦公用別墅產(chǎn)品面市。果嶺32C0宛如大地的藝術(shù)品，但卻找不到一種風(fēng)格與之吻合，我們謂之“自然”，這里沒(méi)有奢華與尊貴，只有永恒的單純與高雅。貴族是一個(gè)聚攏又分散的群落，他們擁有刻板的原則與某些范圍內(nèi)無(wú)人企及的隨和度。 空間無(wú)盡性：每層的每個(gè)空間都通達(dá)，沒(méi)有死角，不用回轉(zhuǎn)也能到達(dá)任意一處，延展至盡頭峰回路轉(zhuǎn)，另有一翻風(fēng)景絢爛眼前。果嶺32C0位于武黃高速路出口，離鄂州市區(qū)和武漢繁華市區(qū)都僅有二十多公里，半小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人的居所也變得越來(lái)越人性化，當(dāng)人們厭倦都市生活的時(shí)候，郊區(qū)別墅便應(yīng)運(yùn)而生。它重新理解在全球信息經(jīng)濟(jì)中居住新的功能和意義，呼喚人性理應(yīng)回歸自然，建筑理應(yīng)肩負(fù)起人與自然溝通的責(zé)任。物業(yè)管理的行為的實(shí)質(zhì)就是為住戶(hù)提供服務(wù)，然而服務(wù)的好與差，是否令業(yè)主滿(mǎn)意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有多高。k，(3)倒入食物垃圾，處理完垃圾需延長(zhǎng)數(shù)秒鐘，再關(guān)電源和水。同時(shí)，大力推進(jìn)利用清潔能源，減少在能源使用過(guò)程中對(duì)環(huán)境的污染。其得分情況如表示：原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YX*Y1萬(wàn)科城市花園350012250000710502銀河灣330010890000577503宜家（見(jiàn)附表1）定級(jí)因素權(quán)重確定權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤(pán)等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)?！　∧繕?biāo)客戶(hù)按所有制機(jī)構(gòu)和規(guī)模分為四類(lèi)：　　● 大中型民營(yíng)企業(yè)； 　　● 國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)；　　● 中型外資企業(yè)；● 具有投資型眼光的個(gè)人；● 外地企業(yè)住武漢代表辦事處。比較喜歡諸如財(cái)經(jīng)、家居、高爾夫等專(zhuān)業(yè)類(lèi)雜志新聞；●別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，特別是位于旅游區(qū)的別墅項(xiàng)目，更被一些外來(lái)或當(dāng)?shù)赝顿Y客看好，低買(mǎi)高賣(mài)或用以出租。此外，消費(fèi)者選擇一般住宅還是選擇別墅則主要取決于他是否擁有別墅消費(fèi)群的共性心理以及對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)同。（鑒于本項(xiàng)目的前期規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)可行性分析、物業(yè)形態(tài)、戶(hù)型和面積已經(jīng)確定，在此不再做定位分析）一、產(chǎn)品品質(zhì)概念定位1. 精英型鄉(xiāng)村高爾夫別墅——走中檔別墅價(jià)位，高檔別墅的品質(zhì)路線(xiàn)，以高爾夫球會(huì)凸顯產(chǎn)品品質(zhì)2. 旅游地產(chǎn)休閑高爾夫別墅——推廣5+2模式，以旅游概念帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展3. 投資型產(chǎn)業(yè)別墅——拉動(dòng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)潛力，吸引投資型客戶(hù)理由：本項(xiàng)目體量開(kāi)發(fā)較大（300套），可采用分期開(kāi)發(fā)的模式，利用不同的分期\組團(tuán)來(lái)分別推廣不同的產(chǎn)品定位。項(xiàng)目規(guī)模大，不能速戰(zhàn)速?zèng)Q，快速銷(xiāo)售回籠，加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)論：根據(jù)項(xiàng)目目前的狀況來(lái)看，該地塊具有一定的開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的潛力，但目前該地塊周邊旅游產(chǎn)業(yè)尚未成型，因此尚不具備以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展的條件。紅蓮大道本項(xiàng)目通過(guò)紅蓮大道與武黃高速連接，是未來(lái)項(xiàng)目業(yè)主的“回家之路”。項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，加之高爾夫球會(huì)的配套設(shè)施，構(gòu)成了建設(shè)休閑別墅的良好基礎(chǔ)。 二、周邊環(huán)境分析紅蓮湖旅游度假區(qū)位于湖北省鄂州市華容區(qū)境內(nèi)，具有上連三峽、下接浦東、中托武漢的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、中國(guó)光谷、葛店經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)毗鄰，風(fēng)光秀美，資源豐富，交通便捷，京珠高速，滬蓉高速，武漢外環(huán)在此交匯，是湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶“金三角”的中心，具有極其廣闊的發(fā)展空間。是進(jìn)出本項(xiàng)目的主要道路，沿線(xiàn)景色優(yōu)美，是小區(qū)主出入口必經(jīng)之地，也是業(yè)主購(gòu)物、出行的必經(jīng)之路。因此根據(jù)地塊目前的狀況，我將項(xiàng)目定位為“精英型鄉(xiāng)村高爾夫別墅”與“產(chǎn)業(yè)別墅”，突出鄉(xiāng)村別墅與投資型別墅的特點(diǎn)，以此作為突破口帶動(dòng)別墅銷(xiāo)售。武漢購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位別墅的消費(fèi)群體力度小。我們對(duì)這一總體的消費(fèi)群體構(gòu)成分析以下幾點(diǎn)：分析一、客戶(hù)年齡構(gòu)成與家庭人口●個(gè)人購(gòu)房的客戶(hù)年齡基本在30～50歲之間，家庭人員結(jié)構(gòu)在3～5人之間居多。分析三：客戶(hù)特征描述●工作比較繁忙，出差機(jī)會(huì)多，往返于市內(nèi)、機(jī)場(chǎng)、大城市之間；●四、價(jià)格定位分析中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來(lái)越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復(fù)雜。由于影響樓盤(pán)的因素很多，不可能都有被選擇為樓盤(pán)定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤(pán)定級(jí)因素。湯臣486023619600918544梅南山居320010240000587205恒達(dá)盤(pán)龍灣29808880400520016山水龍城36801354240068632合計(jì)2152079422400400007（注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米），且盡可能選取各個(gè)項(xiàng)目中別墅的均價(jià)）據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素分值之間近似呈直線(xiàn)相關(guān)。因此，在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：，運(yùn)行成本低廉，回收效率高的雨水回收系統(tǒng)，將雨水通過(guò)采集，綠植、過(guò)濾、凈化，儲(chǔ)存于社區(qū)湖面，用來(lái)進(jìn)行社區(qū)內(nèi)綠化灌溉。 ，小區(qū)垃圾處理站呈集裝箱式結(jié)構(gòu)，所有垃圾直接由垃圾清運(yùn)車(chē)載走，避免二次轉(zhuǎn)運(yùn)污染。k。而物業(yè)管理的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司對(duì)各項(xiàng)目?jī)?nèi)容非常熟悉，諸如土建結(jié)構(gòu)，管線(xiàn)走向，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝等物業(yè)情況要了如指掌。成為信息產(chǎn)業(yè)的精英階級(jí)居住地。別墅的主流消費(fèi)受眾平時(shí)工作、生活在市區(qū)，到了雙休或度假便到別墅放松、休養(yǎng)，這種假日時(shí)享受“有天有地有花園”的生活讓他們感到滿(mǎn)意。屬于離城市最近的另類(lèi)鄉(xiāng)村高爾夫別墅，外加其地塊地處武漢光谷附近，發(fā)展?jié)摿Ω豢尚∫暋? 空間的連續(xù)性：每個(gè)功能空間的劃分嚴(yán)整有序，各功能空間通過(guò)軸向通路引導(dǎo)，令空間張弛有度，既有整體感，又保持私密性。鄉(xiāng)村高爾夫別墅是貴族生活的一部分，是一種高高在上的時(shí)尚，與貴族的大度、氣質(zhì)、精神、品位暗合。【果嶺32C0】將“純粹”還給奔波在城市中精英人士，居住在果嶺32C0的人們已經(jīng)沒(méi)有了城市生活圈中的身份符號(hào)，綠色、陽(yáng)光、氧氣和徒步，當(dāng)一切回歸自然的清新與恬淡，居住在這里的人們只是為了享受輕松與愜意，體驗(yàn)“結(jié)廬在人境，而無(wú)車(chē)馬喧”的恬靜生活?！　癖本V州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開(kāi)始搬進(jìn)別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。產(chǎn)品分析產(chǎn)品類(lèi)型：辦公別墅是一種升級(jí)型且具有填補(bǔ)市場(chǎng)空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公。使用面積單價(jià)：同等銷(xiāo)售單價(jià)下，使用面積單價(jià)低。強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)之一：住在城里 住在別墅里——鄉(xiāng)村高爾夫別墅，現(xiàn)代城市精英階層的雙贏生活如果你迷戀城市中心的繁華，又不想失去郊區(qū)的寧?kù)o；如果你貪圖城市中心的交通便利，又希望同時(shí)擁有郊區(qū)的景觀(guān)；如果你希望別墅不僅僅是一個(gè)居所，也是一項(xiàng)投資；如果你希望享受高爾夫的尊貴生活……那么鄉(xiāng)村高爾夫別墅就是最好的選擇。 強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)之九： 建筑體現(xiàn)的城市的個(gè)性，房屋展現(xiàn)主人的修養(yǎng)，我的別墅真我的個(gè)性 果嶺32C0鄉(xiāng)村高爾夫別墅，采用定制開(kāi)發(fā)模式，總規(guī)圖上將土地分割并分別按別墅編號(hào)，每一幢別墅的占地面積、建筑面積、花園面積等參數(shù)確定好。B、主要內(nèi)容：● 形象墻其是營(yíng)銷(xiāo)接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志。另一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線(xiàn)、樣板房參觀(guān)路線(xiàn)以及綠化工程施工。后期因?yàn)槊襟w推廣費(fèi)相對(duì)較高，可考慮以報(bào)眼形式在特定時(shí)段（如節(jié)日、活動(dòng)期間）連續(xù)投放。建議在開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期間考慮利用廣播媒體進(jìn)行時(shí)段密集型硬性賣(mài)點(diǎn)及活動(dòng)信息釋放，以增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度與美譽(yù)度。選擇的標(biāo)準(zhǔn)有：（1）整體的經(jīng)濟(jì)范圍：如：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人均GDP穩(wěn)定上升，則有利于樓盤(pán)的銷(xiāo)售。（2）每年的5月份，都要舉辦房地產(chǎn)交易會(huì)，從看樓人數(shù)、本項(xiàng)目的綜合條件來(lái)看，都會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的樓盤(pán)，可擴(kuò)大本項(xiàng)目在市場(chǎng)的知名度。少量面市，試探市場(chǎng)，在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前紅蓮湖地塊尚處于規(guī)劃發(fā)展階段，周邊市政