【正文】 透視圖及項(xiàng)目模型（即：沙盤）模型與透視圖能增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺，令買家倍增信心?！瘛案郀柗蚱髽I(yè)商務(wù)園”新中部財(cái)富總部　“高爾夫企業(yè)商務(wù)園”是企業(yè)投資的新熱點(diǎn)——永不謝幕的新財(cái)富特區(qū)　第四部分 項(xiàng)目推廣策略建議一、項(xiàng)目形象的建立項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分為使本項(xiàng)目的概念具體化、專業(yè)化、建議建立產(chǎn)品形象，給予消費(fèi)者深刻、明確的印象。果嶺32C0鄉(xiāng)村高爾夫別墅，純別墅社區(qū)，生活于此的人們有著共同的語言，共同的生活習(xí)性，是這一階層人士的共同的理想家園。社區(qū)尊貴主義，人，不能再少了。商務(wù)配套：更先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍。產(chǎn)品特性：建筑形態(tài)：獨(dú)體別墅、聯(lián)體別墅（23層）、低密度公寓。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國(guó)使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫字樓。產(chǎn)業(yè)別墅市場(chǎng)概況　●國(guó)外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計(jì)上有一定經(jīng)驗(yàn)積累，此類產(chǎn)品被稱為“office　park”或“villa　park”等。這里靜謐的陽光溫柔地?fù)嵛恐蟮?，溫?rùn)的空氣中散發(fā)著泥土的清新，樹枝在微風(fēng)中搖曳，潺潺的流水上落英繽紛；在這里可以聆聽大自然的風(fēng)聲、雨聲、水聲、鳥聲，感受寒暑易節(jié)與晴雨之容；望著白色的小球，高高飛起，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在果嶺上，一陣清風(fēng)捎過，在此不禁又想起了兒時(shí)的鄰家女孩躺在樹林的吊床上與小狗嬉戲，與清風(fēng)鳴蟬為伴……蟄居此處?kù)o靜地感受時(shí)間輕輕地流動(dòng)。如果生命是奮斗和享受，鄉(xiāng)村高爾夫別墅恰好容納了這四種生活狀態(tài)，因?yàn)楦?，所以更享受，讓生命在無限的空間中延展。鄉(xiāng)村高爾夫別墅的產(chǎn)品形態(tài)（1）適度位置與高度交通美式鄉(xiāng)村別墅不同于其它任何鄉(xiāng)村別墅的重要元素即是其離城區(qū)不遠(yuǎn)，而且擁有相當(dāng)好的交通條件。鄉(xiāng)村高爾夫別墅能夠達(dá)到鄉(xiāng)村生活與自然之間完全的融合，鄉(xiāng)村高爾夫別墅能給人心靈的安慰，給人在緊張的生活之余有另外一個(gè)可選擇的空間。操作方式： 桑拿、健身、KTV娛樂服務(wù) 餐廳、酒吧 保健、醫(yī)療服務(wù) 提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù) 傳真、復(fù)印、打字服務(wù) 禮儀服務(wù)、禮品速遞服務(wù) 待管房屋、代理房屋租賃服務(wù) 組織區(qū)內(nèi)企業(yè)、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)等（貼身管家）：理由：一個(gè)樓盤品質(zhì)的好壞最終取決于物管，物管并非是單純的機(jī)械化的管理，而是從人性上體貼客戶，根據(jù)客戶所需專業(yè)設(shè)計(jì)；操作方式： 為每個(gè)客戶量身定做物管方式； 建立每個(gè)客戶的檔案（包括喜好、血型、生日、性格等）； 為每個(gè)會(huì)員定做運(yùn)動(dòng)計(jì)劃（包括適合的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，運(yùn)動(dòng)量等）； 對(duì)于第二居所的客戶，根據(jù)需要準(zhǔn)備各自的事物（如晚宴等）；享受家庭醫(yī)生；臨時(shí)照看孩童及老人病人護(hù)理等。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。經(jīng)節(jié)能優(yōu)化設(shè)計(jì)后，建筑本身的冷熱負(fù)荷降低為傳統(tǒng)建筑的1/5； 達(dá)到北歐發(fā)達(dá)國(guó)家外維護(hù)技術(shù)水平，在一系列建筑保溫節(jié)能參數(shù)的對(duì)比上，其操作簡(jiǎn)單，應(yīng)用方便，也表現(xiàn)出了本項(xiàng)目真心為業(yè)主作想的服務(wù)態(tài)度和作為高新技術(shù)住宅的所應(yīng)當(dāng)具備的環(huán)境保護(hù)功能。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格則包括起售單價(jià)、最低單價(jià)、最高價(jià)格、主力單價(jià)、主力總價(jià)、最低總價(jià)、車位總價(jià)、總價(jià)配比等多種名目，且在具體的操作中，要想高效地運(yùn)用價(jià)格策略，則必須隨市場(chǎng)行情、銷售狀態(tài)進(jìn)行動(dòng)態(tài)定價(jià)，在策略上，又視具體情況有“低開高走”、“高開低走”等方式，且其樓層差、朝向差等均有行業(yè)規(guī)律，后繼將提供詳盡的方案。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)近日最新調(diào)查資料所得。所在片區(qū)范圍界定決定樓盤價(jià)值的高低主要是兩個(gè)方面，地段和價(jià)格。2. 投資型產(chǎn)業(yè)別墅客群定位基于辦公（旅游）別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式；●即從歐美留學(xué)歸國(guó)的創(chuàng)業(yè)者。所謂精英就是中國(guó)新一代的經(jīng)濟(jì)弄潮兒，他們大多受過良好教育，有高品質(zhì)的需求和超前的消費(fèi)意識(shí)，他們將是高尚住宅最有潛力的群體；武漢是個(gè)貧富差距很大的城市，有不少開發(fā)商、股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人、銀行負(fù)責(zé)人等，這個(gè)層面的人不是買不起房子，而是買不到好房子；本案對(duì)面是紅蓮湖生態(tài)旅游度假區(qū)，緊鄰紅蓮湖，生態(tài)環(huán)境良好，高爾夫球場(chǎng)配套更是足以支撐高價(jià)位的別墅，然而價(jià)位低便有增值的空間吸引投資客群；本項(xiàng)目的區(qū)位位置距離武漢中心城區(qū)距離在30公里左右，剛好達(dá)到別墅項(xiàng)目有效的輻射區(qū)域，而項(xiàng)目的小環(huán)境背景則是一個(gè)絕對(duì)鄉(xiāng)村環(huán)境，切合鄉(xiāng)村別墅的所有要素；武漢是西部大開發(fā)的橋頭堡，中國(guó)光谷是城市動(dòng)力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新；二、案名建議名字要新穎，但不能怪異；要優(yōu)美但不能做作；要充滿詩(shī)情畫意但不能人云亦云，要蘊(yùn)含深遠(yuǎn)的意境，讓人沉迷嘆息……(1)果嶺32C0案名詮釋：將高爾夫球場(chǎng)的配套通過果嶺這一獨(dú)特的名詞帶入本案，32C0更是將陽光帶入高爾夫運(yùn)動(dòng)，是最怡人的高爾夫時(shí)間，凸顯現(xiàn)代精英生活風(fēng)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括：品質(zhì)定位、物業(yè)形態(tài)和功能定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。戶型設(shè)計(jì)短進(jìn)深，避免了市場(chǎng)上現(xiàn)有別墅的采光通風(fēng)差的問題。2003年進(jìn)入了度假區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)熱潮，建成后的紅蓮湖旅游度假區(qū)將成為華中地區(qū)最大的旅游度假區(qū)。紅蓮湖高爾夫度假村項(xiàng)目策劃報(bào)告書紅蓮湖高爾夫度假村項(xiàng)目策劃報(bào)告書第一部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于武漢光谷東南，鄂州廟嶺鎮(zhèn)境內(nèi)，波光粼粼的紅蓮湖畔，距離鄂州市區(qū)27公里，距離武漢市區(qū)20公里。 目前，度假區(qū)24平方公里整體規(guī)劃即將完成；紅蓮湖鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)前九洞現(xiàn)已建成揮桿；高爾夫俱樂部配套設(shè)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工工作已相繼展開。湯臣；本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，樓棟布局錯(cuò)落有致，內(nèi)部交通合理。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場(chǎng)中，針對(duì)目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。除了針對(duì)金字塔尖的消費(fèi)群，別墅也可以有中檔概念?！瘛昂w派人士”。生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視野開闊，具有國(guó)際化觀念，對(duì)文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活；●不喜歡太被注目，一般場(chǎng)合不愛露面。以盡可能地減少不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性為出發(fā)點(diǎn)，我司在本案中以可比樓盤量化定價(jià)法對(duì)項(xiàng)目的住宅價(jià)格進(jìn)行定量描述。樓盤因素定級(jí)公式P=∑WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+……+WnFn式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n——樓盤定級(jí)因素的總數(shù)；Wi——權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi——分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。據(jù)上述分析，則其住宅的均價(jià)為：Y=*=以上的價(jià)值分析只是定出項(xiàng)目的均價(jià)。 ，免費(fèi)贈(zèng)送給業(yè)主！該系統(tǒng)能夠直接處理食物垃圾，避免室內(nèi)外環(huán)境污染，降低物業(yè)管理費(fèi)用。 ：可借鑒北京錦繡大地項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，采用節(jié)能優(yōu)化設(shè)計(jì)。：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）?？梢胍韵挛飿I(yè)管理概念：：理由：精英們需要的是新的出路和發(fā)展，他們要有更多的社交氛圍和機(jī)會(huì)，能為生活和工作提供更多幫助和關(guān)懷。而現(xiàn)在，中國(guó)正進(jìn)行著第二次的居住革命，先富起來的人需要另外一套住宅，換一種生活方式居住。這種方式既不屬于都市也不屬于鄉(xiāng)村，恰是一種互有參與的邊緣模式，而鄉(xiāng)村高爾夫別墅正是適應(yīng)這種新的市場(chǎng)變化而產(chǎn)生的。而且優(yōu)秀的規(guī)劃不可破壞土地及環(huán)境的原生態(tài)，要盡可能保有自然本色。天高地闊，胸納四海，推窗遠(yuǎn)眺，美景盡收眼底，回轉(zhuǎn)室內(nèi)，空間同樣高闊，給人更多的思考空間。【果嶺32C0】雖經(jīng)千錘百煉，卻宛若天成?！∈袌?chǎng)需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求?！“咐憩F(xiàn)：森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。辦公別墅的優(yōu)點(diǎn)：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、靈活個(gè)性的生活空間；d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會(huì)談場(chǎng)所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級(jí)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。辦公環(huán)境：幽雅、舒適、文明、個(gè)性突顯。40萬平方米的土地面積、高爾夫的尊貴、四星極的服務(wù)，這僅300戶獨(dú)享，貴乎稀有。不同階層的人有不同的生活方式?！裰袊?guó)地產(chǎn)的新大陸——“高爾夫企業(yè)商務(wù)園” 全新高爾夫貴族運(yùn)動(dòng)，為商務(wù)人士所喜好，更高檔次的休閑會(huì)所，前所未有的工作享受，激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)明，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的購(gòu)買決定。如：各辦公室的導(dǎo)視標(biāo)牌、小區(qū)示意圖、垃圾桶、停車場(chǎng)指示牌、消防信道、環(huán)保告示牌、業(yè)主會(huì)所指示牌、告示欄等。DM（夾報(bào)廣告）：可考慮作為本項(xiàng)目主要的宣傳手段之一，成本低、針對(duì)性強(qiáng)、傳播途徑簡(jiǎn)單方便、貼近消費(fèi)人群的生活，同時(shí)可給市場(chǎng)造成一定的視覺沖擊力，容易被市場(chǎng)接受。三、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及入市條件建議孫子曾說：非利不動(dòng)，非得不用，非危不戰(zhàn)。（3）樓盤自身時(shí)機(jī)當(dāng)工程進(jìn)展到一定程度時(shí)，有利于增強(qiáng)客戶信心，如建筑物主體封頂，園林完工，多會(huì)令客戶更有信心購(gòu)買。 高臺(tái)蓄水，概念傳播，無論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。我們建議本項(xiàng)目按四階段分批推出，具體分期如下：第一階段：開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目整體形象為主，以“低價(jià)高質(zhì)”的形象帶動(dòng)購(gòu)買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比強(qiáng)勢(shì)入市。內(nèi)容：對(duì)鄉(xiāng)村高爾夫別墅的新時(shí)代理解效果預(yù)測(cè)：達(dá)到讓更多的市民了解鄉(xiāng)村高爾夫別墅這一新的住宅形態(tài)，關(guān)注果嶺32C0項(xiàng)目，為開盤活動(dòng)做前期鋪墊。如利用生動(dòng)自然的道具吸引民眾關(guān)注，相信這種與眾不同的展示風(fēng)格能夠從眾多參展樓盤中凸顯出來。時(shí)間：2006年9月費(fèi)用預(yù)算：4萬元活動(dòng)六：“美酒加咖啡”新年酒會(huì)內(nèi)容：以鑒賞、品評(píng)“美酒加咖啡”為主，邀請(qǐng)有檔次的調(diào)酒師來為業(yè)主服務(wù)，并可現(xiàn)場(chǎng)自己動(dòng)手研磨配制咖啡，并邀請(qǐng)小提琴手，現(xiàn)場(chǎng)演奏高雅音樂，在活動(dòng)開始前邀請(qǐng)嘉賓參觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，在活動(dòng)中穿插介紹項(xiàng)目的整體情況。 四十九